인천지방법원 2025타경509673. 만수동 삼환아파트 103동 108호, 전용 59.05㎡의 1층 아파트입니다. 감정가는 193,000,000원이고 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 135,100,000원입니다. 표면 할인율만 보면 강해 보이지만, 이 사건의 핵심은 경매가격이 아니라 2022년부터 대항력을 갖춘 김성화의 주택임차권입니다.
김성화의 임대차계약일은 2022.01.08, 확정일자는 2022.01.10, 주민등록 및 점유개시는 2022.02.18이고 보증금은 190,000,000원입니다. 임차권등기는 2024.03.08 접수됐으며, 현재 등기상 말소기준으로 계산된 2025.06.09 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509673 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 만수동 983-1 삼환아파트 103동 1층 108호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.05㎡ · 15층 건물 내 1층 108호 |
| 현재 소유자 | 전화경 · 2023.04.24 소유권이전 · 거래가액 190,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 193,000,000원 / 135,100,000원 (1회 유찰) |
| 경매 채권자 / 청구 | 김성화 / 150,557,400원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
| 단지 | 삼환1단지 · 660세대 · 1989.10.04 준공 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 먼저다
1989년 설정됐던 한국주택은행 근저당 10,400,000원은 2007.05.07 해지로 이미 말소돼 현재 매각으로 정리할 담보권이 아닙니다. 따라서 이 사건에서 권리분석의 중심은 과거 근저당이 아니라 선순위 대항력 임차권과 그 미배당 보증금입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 현재 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김성화 1층 108호 59.05㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 190,000,000원 | 2022.02.18 | 2022.01.10 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 해당 없음 | 57,591,400원 |
김성화는 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 분류됩니다. 배당요구도 2024.03.08 이뤄졌습니다. 현재 회차 가정 배당액은 132,408,600원이고, 보증금 190,000,000원 가운데 남는 57,591,400원이 매수인 인수액으로 계산됩니다.
③ 유찰돼도 실질취득액은 거의 안 내려간다
이 사건의 가장 중요한 숫자입니다. 대항력 있는 보증금 190,000,000원이 현재 최저가보다 크기 때문에 매각가격이 낮아질수록 미배당 보증금이 커집니다. 즉 낙찰가 하락분이 인수액 증가로 상당 부분 상쇄됩니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 135,100,000원 | 57,591,400원 | 192,691,400원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 94,570,000원 | 97,532,260원 | 192,102,260원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 66,198,999원 | 125,392,583원 | 191,591,582원 |
④ 시세 비교 — 최저가가 아니라 192,691,400원과 비교해야 한다
삼환1단지 동일 전용 59.05㎡ 거래의 최근 12개월 평균은 209,909,090원, 최신 거래는 2026.07 · 200,000,000원입니다. 현재 권리상 실질취득 192,691,400원은 이 두 기준보다 낮지만, 최근 거래 최저가 190,000,000원보다는 높습니다. 특히 최근 시세 추세가 -2.4%로 하락하고 있어 전체 평균 210,333,333원만 보고 가격 메리트를 크게 평가하면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.05㎡ | 15 | 200,000,000원 |
| 2026.07 | 59.05㎡ | 7 | 225,000,000원 |
| 2026.06 | 59.05㎡ | 1 | 190,000,000원 |
| 2026.03 | 59.05㎡ | 3 | 213,000,000원 |
| 2026.03 | 59.05㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 2026.01 | 59.05㎡ | 11 | 217,000,000원 |
| 2026.01 | 59.05㎡ | 12 | 209,000,000원 |
| 2025.11 | 59.05㎡ | 8 | 215,000,000원 |
| 2025.10 | 59.05㎡ | 3 | 220,000,000원 |
| 2025.10 | 59.05㎡ | 14 | 210,000,000원 |
| 2025.08 | 59.05㎡ | 13 | 210,000,000원 |
| 2025.07 | 59.05㎡ | 1 | 215,000,000원 |
같은 1층 거래만 봐도 2026.06에 190,000,000원, 2025.07에 215,000,000원이 있습니다. 대상 물건 역시 1층이므로 현재 실질취득 192,691,400원은 최근 1층 190,000,000원 거래보다 아주 낮은 가격이라고 보기는 어렵습니다. 최근 전체 평균에는 여유가 있지만, 하락 추세와 최신 저가 거래까지 함께 보면 가격 메리트는 제한적입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 135,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,691,400원 |
| 1. 임차인 김성화 보증금 | 190,000,000원 | 132,408,600원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 김성화 | 150,557,400원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 2,691,400원을 제외한 132,408,600원이 임차보증금에 배당되고, 부족분 57,591,400원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 현재 아파트로 이용 중이며, 프리캐스트 콩크리트조 슬래브지붕 15층 건물 내 1층 108호입니다.
- 입지. 인천만수초등학교 북서측 인근. 주변은 대단위 아파트단지와 근린생활시설·관공서·학교 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 버스정류장 및 남동측 인천2호선 남동구청역이 소재합니다.
- 도로. 단지 내 포장도로를 통해 외곽 공도로 진출입이 용이합니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역. 과밀억제권역·철도보호지구·절대보호구역·상대보호구역 등이 기재돼 있습니다.
- 토지. 평지의 사다리형 토지이며 삼환아파트 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 2,022,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 말 것. 현재 최저가 135,100,000원이 아니라 인수액을 더한 192,691,400원을 가격 판단의 출발점으로 잡아야 합니다.
- 추가 유찰 효과 계산. 2회 유찰 시에도 실질취득 192,102,260원, 3회 유찰 시 191,591,582원으로 총부담이 크게 낮아지지 않습니다.
- 임차권 원본 확인. 김성화의 임대차계약일 2022.01.08, 확정일자 2022.01.10, 전입·점유 2022.02.18, 임차권등기 2024.03.08을 원본 서류와 대조해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차권자와 경매 채권자가 모두 김성화로 기재돼 있으므로 채권 발생 원인과 관계인 여부를 확인해야 합니다.
- 시세 하락 반영. 최근 시세 추세 -2.4%와 2026.06 동일 면적 1층 190,000,000원 거래를 함께 보아야 합니다.
- 현장 점유 확인. 감정평가 현장조사 시 폐문부재로 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 현재 배당계산에는 당해세·최우선변제 등이 반영되지 않아 실제 인수액이 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “70% 경매”가 아니라 “1.9억 고정형”에 가깝다
이 사건은 감정가 193,000,000원에서 한 번 유찰돼 최저가가 135,100,000원까지 내려왔지만, 그 숫자만으로 가격 경쟁력을 판단하면 결론이 틀어집니다. 김성화의 대항력 있는 보증금이 190,000,000원이고, 현재 회차 미배당 예상액 57,591,400원을 매수인이 인수하기 때문입니다. 현재 실질취득은 192,691,400원입니다.
추가 유찰도 결정적 할인 효과를 만들지 않습니다. 2회 유찰 시 192,102,260원, 3회 유찰 시 191,591,582원으로, 매각가가 내려갈수록 인수액이 증가해 총부담은 계속 190,000,000원대에 머뭅니다. 시세 측면에서는 최근 12개월 평균 209,909,090원과 최신 거래 200,000,000원보다 낮지만, 최근 추세가 -2.4%이고 동일 면적 1층의 2026.06 거래가가 190,000,000원입니다. 따라서 가격은 평균 시세보다 낮되 최근 저가권과는 가까운 수준으로 보는 편이 맞습니다.
결론은 “최저가는 싸지만 실질취득은 싸지 않다.” 권리구조를 이해하지 못한 채 135,100,000원만 보고 접근할 물건이 아니며, 대항력 임차권의 잔존액과 동일인 관계를 원본에서 확인한 뒤 실질취득 약 190,000,000원대를 기준으로 판단해야 하는 사건입니다.
