서울남부지방법원 2025타경12483. 강서구 등촌동 더리브골드타워 1층 126호입니다. 사건 용도에는 ‘대지’로 표시되어 있지만, 등기자료는 집합건물이고 감정평가의 실제 이용상태는 제2종근린생활시설(일반음식점)입니다. 따라서 일반적인 아파트 경매처럼 접근해서는 안 됩니다. 매각 대상의 범위와 대지권 관계를 확인하고, 상가의 임대·매매 수요를 기준으로 가격을 판단해야 합니다.

등기상 소유자는 김미옥입니다. 2022년 9월 29일 거래가액 760,846,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 삼성생명보험주식회사 명의의 채권최고액 480,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이후 삼성생명보험이 임의경매를 신청해 2025년 10월 2일 경매개시결정이 등기됐습니다. 현재 최저매각가는 과거 취득가액이나 감정가에 비해 크게 낮지만, 과거 거래가격이 현재 적정 시세를 보장하지는 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 근저당은 매각으로 소멸

권리분석의 기준점은 2022년 9월 29일 삼성생명보험 근저당권입니다. 이 근저당권이 말소기준권리로, 매각되면 근저당권과 그 이후의 경매개시결정 등기는 소멸하는 구조입니다. 현재 등기상 별도로 인수할 가압류도 확인되지 않습니다.

눈여겨볼 부분은 과거 국민은행 근저당입니다. 2020년 4월 20일 설정된 채권최고액 6,480,000,000원의 국민은행 공동담보 근저당권은 2022년 9월 29일 이미 말소됐습니다. 현재 매수인이 떠안을 채무로 보거나 삼성생명보험 근저당권과 합산해서는 안 됩니다. 2019년 아시아신탁 명의의 신탁등기 역시 이미 말소된 과거 권리입니다.

임차인 분석 — 보증금 1,500만원, 대항력 없음

실제 임차인 1명 · 전입일 2022.11.09 · 확정일자 및 배당요구 여부 미확인 · 임차 부분 미상. 대항력은 말소기준권리와 전입일의 선후관계를 기준으로 판정했습니다.

임차인 조규동의 전입일은 2022년 11월 9일로 삼성생명보험 근저당권 설정일인 2022년 9월 29일보다 늦습니다. 따라서 현재 확인된 권리관계상 이 임차인은 선순위 대항력을 갖지 못하며, 보증금 15,000,000원을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다.

다만 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 임차보증금의 실제 배당 여부 및 소액임차인 최우선변제 적용 가능성은 배당절차에서 별도 검토해야 합니다. 매수인 인수액이 0원이라는 판단이 곧 임차인의 배당금도 0원이라는 의미는 아닙니다.

② 가격 검증 — 감정가의 33%가 시세의 33%는 아니다

현재 최저매각가는 245,760,000원입니다. 감정가 750,000,000원의 32.77%까지 하락했습니다. 하지만 이 비율은 감정가와 최저매각가의 관계를 나타낼 뿐, 실제 시장가격 대비 할인율을 의미하지 않습니다.

이 물건은 제2종근린생활시설(일반음식점)로 평가된 1층 호실입니다. 상가는 동일 건물 안에서도 출입 동선, 전면 노출, 실제 영업 가능 상태, 임대수요와 공실률에 따라 가격이 달라질 수 있습니다. 따라서 같은 건물이나 인근의 유사한 1층 근린생활시설 실거래와 임대차 조건을 기준으로 비교할 필요가 있습니다.

5회 유찰됐다는 사실도 양면적으로 봐야 합니다. 입찰 최저가격은 계속 낮아졌지만, 그동안 시장 참여자가 매수에 나서지 않았다는 뜻이기도 합니다. 유찰 원인이 가격 부담인지, 상가의 임대·영업 조건인지, 점유 문제인지, 물건 자체의 특성인지는 추가 검증이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 245,760,000원 가정)

현재 최저매각가 기준 예상 배당입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 근저당 채권액 480,000,000원은 등기상 채권최고액 기준으로 실제 확정 채권액과 다를 수 있습니다.

최저가에 낙찰된다고 가정하면, 집행비용 4,240,640원을 제외한 241,519,360원이 삼성생명보험 근저당권에 배당됩니다. 채권최고액 480,000,000원과 비교하면 238,480,640원의 미배당이 계산되며, 소유자에게 돌아갈 잔여금은 0원으로 추정됩니다.

핵심은 채권자의 미배당금과 매수인의 인수액은 서로 다르다는 점입니다. 이 미배당금은 채권최고액을 기준으로 한 배당 부족분이며 매수인에게 이전되는 채무가 아닙니다. 삼성생명보험 근저당권은 매각으로 소멸하므로 현재 분석상 매수인 인수 예상액은 0원입니다.

유찰 시나리오 — 최저가는 하락하지만 미배당은 증가

추가 유찰을 가정하면 최저매각가는 196,608,000원, 이후 157,286,400원으로 낮아집니다. 이에 따라 채권최고액 기준 미배당은 커지지만, 어느 시나리오에서도 현재 분석상 매수인 인수 예상액은 0원입니다. 다만 추가 유찰과 해당 가격의 실제 적용 여부는 향후 법원 매각절차에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 가양동 소재 지하철 9호선 양천향교역 남동측 인근입니다. 주변에는 근린생활시설, 업무시설, 지식산업센터, 아파트단지 등이 형성되어 있습니다. 복합적인 업무·주거 배후지역이라는 특성이 있습니다.
• 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 양천향교역이 있어 교통상황은 무난한 편으로 평가됐습니다. 다만 역 접근성이 개별 1층 점포의 실제 유동인구나 영업매출을 보장하지는 않습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 4층·지상 12층이며 2019년 9월 11일 사용승인됐습니다. 급배수·위생설비, 승강기, 소방설비 및 천장형 에어컨 등이 기재되어 있습니다.
• 이용상태. 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)이고 감정 당시 공실로 조사됐습니다. 상가의 수익성과 환금성을 판단하려면 실제 임대 가능 여부, 시설 상태, 점포 노출과 동선, 주변 임대수요 확인이 필요합니다.
• 용도지역. 준공업지역으로, 중요시설물보호지구(공항), 가로구역별 최고높이 제한지역, 수평표면구역, 과밀억제권역 등 여러 토지이용 제한이 적용됩니다. 교육환경 관련 절대보호구역·상대보호구역 저촉 사항도 확인해야 합니다.
• 도로 조건. 본건이 속한 토지는 2필지 일단의 부정형 토지이며, 북동측 및 남동측으로 광대로 및 소로와 접합니다. 개별 호실의 실제 출입 동선과 전면 가시성은 현장에서 확인해야 합니다.
• 공부 및 건축물. 감정요항상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 기재되지 않았습니다. 그러나 사건상 용도 ‘대지’와 감정상 근린생활시설 기재의 관계 및 매각 대상에 포함되는 권리 범위는 반드시 확인해야 합니다.
• 환금성. 주거용 아파트와 달리 근린생활시설은 동일 건물 내에서도 호실별 임대수익과 거래가격의 편차가 클 수 있습니다. 이미 5회 유찰된 만큼 감정가보다 실제 상가 거래시장과 임대수요가 우선 판단 기준입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 매각 대상·대지권 확인. 사건 용도는 ‘대지’, 등기는 집합건물, 감정 이용상태는 1층 제2종근린생활시설로 나타납니다. 매각물건명세서, 감정평가서, 집합건축물대장, 등기부 원본을 대조해 매각 대상의 범위와 대지권 포함 관계를 확인하세요.
• 실거래 시세 검증. 유사한 1층 근린생활시설의 최근 12개월 거래가격과 최신 거래 사례를 조사해야 합니다. 감정가의 32.77%라는 수치만으로 저렴하다고 판단하지 마세요.
• 임차인·점유 확인. 조규동은 후순위 전입 임차인이며 보증금 15,000,000원, 월차임 2,500,000원이 기재되어 있습니다. 확정일자, 배당요구, 임차 부분, 실제 점유 여부를 확인하고 감정상 공실 기재와 비교하세요.
• 명도 및 인도 절차. 대항력이 없는 임차인이라도 실제 점유 중이라면 인도 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다. 현장 점유 상태를 확인하고 명도 관련 비용과 기간을 고려하세요.
• 소액임차인 배당. 현재 예상배당은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다. 실제 우선배당 여부에 따라 근저당권자의 배당금액과 미배당 규모가 달라질 수 있습니다.
• 근저당 채권액 구분. 삼성생명보험 채권최고액은 480,000,000원이고 신청채권자의 청구액은 416,875,150원입니다. 배당표상 채권최고액 기준 미배당을 실제 확정 채무 또는 매수인 인수채무로 혼동하지 마세요.
• 공실·관리비·설비 점검. 실제 공실 여부, 공용부분 관리비 체납, 점포 내부 상태, 음식점 영업에 필요한 설비 및 관련 제한사항을 확인해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 현재 최저가는 245,760,000원이며 추가 유찰 시 가정가격은 196,608,000원, 157,286,400원입니다. 유찰을 기다리는 전략도 시장가격과 매각절차 확인을 전제로 판단하세요.
• 원본 서류 최종 확인. 매각기일 2026.10.27에 앞서 최신 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 공고를 대조해 권리·점유·매각조건의 변동을 확인하세요.

맺으며 — “권리상 인수 0원 ≠ 시세보다 저렴”

이 사건의 가장 큰 장점은 선순위 인수 위험이 작다는 것입니다. 과거 국민은행 근저당권과 신탁등기는 이미 말소됐고, 삼성생명보험 근저당권은 매각으로 소멸합니다. 조규동의 전입도 말소기준권리보다 늦어 현재 분석상 매수인 인수 예상액은 0원입니다.

그러나 투자 판단은 별개입니다. 5회 유찰, 감정가 대비 32.77%라는 수치가 눈에 띄지만, 이 물건은 1층 근린생활시설이고 감정 당시 공실로 기재되어 있습니다. 최근 유사 거래가격을 통한 시세 검증이 선행되지 않은 상태에서 현재 최저가를 저가 매수 기회로 단정할 수 없습니다. 게다가 임차인 신고와 공실 기재가 공존하고, 사건 용도와 감정상 이용상태의 차이도 확인해야 합니다.

따라서 종합 판단은 C등급 — 권리구조는 비교적 단순하나, 가격·점유·매각 범위 검증 전 입찰 신중입니다. 이 사건의 승부처는 감정가에서 얼마나 많이 떨어졌느냐가 아니라, 245,760,000원이 실제 상가 시장에서 얼마만큼의 가치가 있는 가격인지를 입증하는 데 있습니다.