서울남부지방법원 2025타경12483. 서울 강서구 등촌동 더리브골드타워 제1층 제126호입니다. 감정평가상 공부 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)이고 조사일 현재 공실입니다. 소유자 김미옥은 2022.09.29. 이 부동산을 거래가액 760,846,000원으로 취득했고, 같은 날 삼성생명보험주식회사 명의의 채권최고액 480,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 2025.10.02. 삼성생명보험의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리관계의 핵심은 임차인입니다. 현황조사와 매각물건명세서에 조규동이 확인되지만, 전입일은 2022.11.09.로 말소기준권리인 삼성생명 근저당 2022.09.29.보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 없고 매수인에게 보증금이 승계되지 않습니다. 보증금은 15,000,000원, 월차임은 2,500,000원이며 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12483 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 등촌동 849 더리브골드타워 제1층 제126호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점) · 현재 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하4층/지상12층 · 제1층 제126호 · 사용승인일 2019.09.11. |
| 소유자 | 김미옥 · 2022.09.29. 소유권이전 · 거래가액 760,846,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 750,000,000원 / 307,200,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 삼성생명보험주식회사 / 416,875,150원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 말소기준은 2022.09.29. 삼성생명보험주식회사 근저당권입니다. 과거 국민은행 근저당은 이미 말소됐고, 앞선 신탁등기도 등기부상 말소된 상태입니다. 삼성생명 근저당 이후 등록된 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 별도로 떠안는 권리 금액은 0원입니다.
② 임차인 분석 — 전입이 말소기준보다 늦다
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 조규동 | 미상 | 2022.11.09. | 15,000,000원 | 2,500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 — 4회 유찰됐지만 시세 할인 여부는 별도 확인
감정가는 750,000,000원, 현재 최저매각가는 307,200,000원입니다. 네 차례 유찰되어 현재 회차는 감정가의 40.96% 수준입니다. 다음 회차가 열릴 경우 제시된 시나리오는 245,760,000원, 그 다음은 196,608,000원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 307,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,100,800원 |
| 1. 근저당 · 삼성생명보험주식회사 | 480,000,000원 | 302,099,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 480,000,000원 중 302,099,200원이 배당되고, 177,900,800원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 서울특별시 강서구 가양동 소재 지하철 9호선 양천향교역 남동측 인근이며, 주변은 근린생활시설·업무시설·지식산업센터·아파트단지 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 양천향교역이 있어 교통상황은 무난한 편입니다.
- 현재 상태. 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)이며 조사일 현재 공실입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지하4층·지상12층 건물의 제1층 제126호이며 사용승인일은 2019.09.11.입니다.
- 설비. 급배수·위생설비, 승강기, 소방설비, 천장형 에어컨 등이 설치되어 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 부정형 토지로 지식산업센터 및 근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 북동측·남동측으로 광대로 및 소로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역이며 중요시설물보호지구(공항), 과밀억제권역, 수평표면구역 등 제한이 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 검증. 감정가 대비 40.96%까지 내려왔지만 비교 가능한 최근 거래가격이 없으므로 주변 1층 근린생활시설의 실제 매매 사례를 반드시 확인해야 합니다.
- 임대수익 검증. 현재 공실이고 임대관계가 명확하지 않으므로 예상 임대료와 공실기간을 별도로 확인해야 합니다.
- 임차인 원본 확인. 조규동은 대항력이 없지만 확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 종기 관련 원본을 대조해야 합니다.
- 명도. 감정평가상 현재 공실이므로 현장 방문을 통해 실제 점유 상태가 그대로인지 확인해야 합니다.
- 용도·영업 가능성. 공부상 일반음식점 용도이므로 실제 영업을 계획한다면 건축·소방·교육환경 등 적용되는 제한을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 현장 검증”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2022.09.29. 삼성생명 근저당이고, 확인된 임차인은 그 뒤인 2022.11.09. 전입했기 때문에 대항력이 없습니다. 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 가격 판단은 별개의 문제입니다. 감정가 750,000,000원에서 네 번 유찰돼 최저가가 307,200,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없으므로 “감정가의 41%니까 싸다”라고 단정할 근거는 없습니다. 현재 공실인 근린생활시설이라는 점까지 감안하면, 이 물건의 승부처는 권리보다 실제 상권·임대료·공실·최근 매매가격을 얼마만큼 정확히 확인하느냐에 있습니다.
