서울남부지방법원 2025타경12483. 강서구 등촌동 더리브골드타워 1층 126호로, 공부상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)이며 조사일 현재 공실입니다. 소유자 김미옥은 2022년 9월 13일 매매를 원인으로 거래가액 760,846,000원에 취득했고, 같은 달 29일 삼성생명보험에 채권최고액 480,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 삼성생명보험의 청구액은 416,875,150원입니다.
표면적인 권리 흐름만 보면 삼성생명보험 근저당이 말소기준권리이고, 이후 전입한 임차인은 대항력이 없으며 경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 그보다 앞선 2020년 국민은행 근저당 6,480,000,000원이 등기되어 있고, 2022년 9월 29일 “1번 근저당권설정등기 말소·일부포기”가 기재되어 있습니다. 이 말소가 본 호실에 전부 효력을 미치는지에 따라 권리 결론과 배당 순서가 크게 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12483 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 등촌동 849 더리브골드타워 제1층 제126호 도로명: 서울특별시 강서구 양천로 400-12 |
| 물건종류 / 이용 | 대지 · 집합건물 제1층 제126호 · 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점) · 현재 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 지하 4층, 지상 12층 · 사용승인 2019.09.11 |
| 소유자 | 김미옥 (2022.09.13. 매매, 거래가액 760,846,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 750,000,000원 / 480,000,000원 (2회 유찰, 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 삼성생명보험주식회사 / 416,875,150원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 말소등기의 범위가 핵심
말소기준권리는 2022.09.29. 삼성생명보험 근저당으로 제시되어 있습니다. 임차인 조규동의 전입일은 2022.11.09.로 그보다 늦어 대항력이 없고, 보증금 15,000,000원과 월차임 2,500,000원은 매수인에게 승계되지 않는 것으로 정리됩니다. 다만 국민은행 근저당의 말소 범위가 확인되지 않으면 전체 권리관계를 최종 확정해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 월차임 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 조규동 | 미상 | 2022.11.09 | 15,000,000원 2,500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
전입신고가 삼성생명보험 근저당 설정일보다 늦습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 순위는 미상이나, 대항력이 없어 낙찰자 보증금 인수로 이어지지는 않습니다.
③ 가격 판단 — 64%가 곧 ‘싼 가격’은 아니다
감정가 750,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 480,000,000원, 감정가의 64%입니다. 다음 회차 시나리오는 384,000,000원(51.2%), 그다음은 307,200,000원(40.96%)입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 가정 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰) | 64% | 480,000,000원 | 6,487,200,000원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 | 51.2% | 384,000,000원 | 6,582,176,000원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 | 40.96% | 307,200,000원 | 6,657,900,800원 | 0원* |
그러나 동일 건물 또는 인근 유사 상가의 최근 실거래·임대수익 비교가 확인되지 않은 상태에서는 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 특히 이 물건은 아파트가 아니라 일반음식점 용도의 1층 근린생활시설이고 현재 공실이므로, 가격 판단은 예상 임대료·공실 기간· 관리비·부가가치세 및 업종 수요를 함께 검토해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 480,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,200,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 6,480,000,000원 | 472,800,000원 |
| 2. 근저당 · 삼성생명보험주식회사 | 480,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상배당은 국민은행 근저당을 선순위로 반영한 시나리오입니다. 총 채권액 6,960,000,000원 중 472,800,000원이 배당되고 6,487,200,000원이 미배당됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 국민은행 말소 범위 확인 결과에 따라 실제 배당 순서는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 9호선 양천향교역 남동측 인근이며, 주변은 근린생활시설·업무시설·지식산업센터·아파트단지 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장과 양천향교역이 있어 교통상황은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)이고 현재 공실입니다. 급배수·위생·승강기·소방·천장형 에어컨 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 부정형 토지로 지식산업센터 및 근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 북동측과 남동측으로 광대로 및 소로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역·중요시설물보호지구(공항)·과밀억제권역 등에 포함되며, 절대보호구역·상대보호구역·건축선 저촉 사항이 있습니다.
- 공부 차이. 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 주거용 아파트가 아닌 공실 근린생활시설이므로 임대수익과 상권 수요에 따라 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 국민은행 근저당 원본 확인. 2020.04.20. 설정된 공동담보 근저당과 2022.09.29. 일부포기 말소등기의 대상 부동산 및 효력 범위를 확인하세요.
- 매각물건명세서 대조. 매수인 인수사항, 특별매각조건, 국민은행 권리의 존속 여부가 어떻게 기재됐는지 확인해야 합니다.
- 임차인 현황 확인. 조규동의 실제 점유 여부, 점유 부분, 확정일자 및 배당요구 여부를 현장에서 대조하세요.
- 공실 비용. 공실 기간의 관리비·전기료·원상복구비와 공용부분 체납관리비를 관리사무소에서 확인하세요.
- 상가 수익성. 동일 건물 1층 점포의 실제 보증금·월차임·공실률을 조사해 480,000,000원 매입가의 수익률을 계산하세요.
- 용도 제한. 일반음식점 영업 가능 여부와 절대·상대보호구역, 공항 관련 제한, 준공업지역 규제를 관할 기관에 확인하세요.
- 세금 구조. 근린생활시설 취득에 따른 취득세와 부가가치세 적용 여부를 입찰 전에 검토하세요.
- 원본 대조. 등기부·공동담보목록·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 확인하세요.
맺으며 — 할인율보다 ‘말소 한 줄’이 더 중요하다
이 물건은 감정가 750,000,000원에서 480,000,000원까지 내려와 숫자만 보면 큰 폭으로 할인된 것처럼 보입니다. 임차인도 말소기준권리 이후 전입해 대항력이 없으므로 임차보증금 인수 위험은 낮습니다. 그러나 2020년 국민은행 근저당 6,480,000,000원과 2022년 일부포기 말소등기의 관계가 배당 계산과 일치하지 않습니다.
국민은행 근저당이 본 호실에서 적법하게 말소된 것이 확인되면 삼성생명보험 근저당이 말소기준권리가 되고, 임차인 승계 없이 최저가 중심으로 판단할 수 있습니다. 반대로 말소가 본 호실에 미치지 않는다면 선순위 권리 문제는 가격 할인보다 훨씬 큰 리스크가 됩니다. 여기에 일반음식점 용도의 공실 상가라는 환금성 부담과 비교 시세 부재까지 겹칩니다. 결론은 “임차인은 안전, 선순위 등기는 보류, 가격은 수익성 검증 후 판단”입니다.