114,660,000원
인천지방법원 2025타경509680. 인천 부평구 삼산동 삼산주공미래타운아파트 204동 14층 1404호입니다. 감정가는 234,000,000원, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 114,660,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 49%까지 떨어진 물건이지만, 권리구조를 보면 전혀 다른 모습이 나옵니다. 임차인 김민욱은 임대차계약일 2021.06.11, 확정일자 2021.07.13, 전입·점유개시일 2021.08.20이고 보증금은 210,000,000원입니다. 말소기준인 한빛인베스트대부주식회사의 근저당은 그보다 늦은 2022.06.03에 설정됐습니다.
즉 등기부에 주택임차권이 올라간 시점은 2023.09.19로 말소기준보다 늦지만, 대항력 판단의 출발점은 임차권등기일이 아니라 앞선 전입·점유입니다. 매각물건명세서도 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 이 사건에서 “최저가 1.1466억”만 보는 것은 실제 취득부담을 크게 왜곡합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509680 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 삼산동 388-7 삼산주공미래타운아파트 204동 14층 1404호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 철근콘크리트 벽식조 경스라브지붕 20층 건물 내 14층 1404호 · 아파트로 이용 중 |
| 사용승인일 | 2000.08.12 |
| 소유자 | 이성일 (2018.08.31 거래가 180,000,000원에 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 234,000,000원 / 114,660,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한빛인베스트대부주식회사 / 38,998,630원 |
| 말소기준권리 | 을구 16번 한빛인베스트대부주식회사 근저당권 · 채권최고액 52,500,000원 · 2022.06.03 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인 전입이 먼저다
권리분석의 결론은 날짜 순서에서 결정됩니다. 김민욱의 확정일자는 2021.07.13, 전입·점유개시는 2021.08.20입니다. 이에 비해 말소기준 근저당권은 2022.06.03 설정됐습니다. 따라서 김민욱은 말소기준보다 앞선 대항력을 갖고 있으며 배당요구도 했습니다. 2023.09.19 등기된 을구 17번 주택임차권등기 자체는 매각으로 말소 대상이지만, 배당받지 못한 보증금 잔액까지 사라지는 것은 아닙니다. 그 미배당 잔액은 매수인에게 승계됩니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김민욱 | 제14층 제1404호 49.4㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 210,000,000원 | 전입·점유 2021.08.20 확정 2021.07.13 배당요구 2023.09.19 | 대항력 有 우선변제 미배당 승계 |
② 가격 구조 — 최저가 49%가 실질취득가가 아니다
현재 최저매각가는 114,660,000원입니다. 하지만 배당에서 집행비용 2,405,240원을 제외하고 임차인 김민욱에게 배당되는 금액은 112,254,760원입니다. 보증금 210,000,000원과의 차액인 97,745,240원은 매수인 인수액이 됩니다.
| 회차 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 114,660,000원 | 97,745,240원 | 212,405,240원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 80,262,000원 | 131,582,716원 | 211,844,716원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 56,183,400원 | 155,227,901원 | 211,411,301원 |
이 표가 이 사건의 가격 구조를 그대로 보여줍니다. 낙찰가가 114,660,000원에서 80,262,000원, 다시 56,183,400원으로 내려갈수록 매수인 인수액은 97,745,240원에서 131,582,716원, 155,227,901원으로 커집니다. 즉 유찰이 추가돼도 실질취득 총액은 약 210,000,000원 수준에서 거의 고정됩니다. 따라서 최저가가 더 내려간다는 사실만으로 가격 메리트가 커진다고 볼 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 114,660,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,405,240원 |
| 1. 임차인 김민욱 보증금 | 210,000,000원 | 112,254,760원 |
| 2. 을구 16번 근저당 · 한빛인베스트대부주식회사 | 52,500,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 8번 가압류 · 롯데캐피탈주식회사 | 44,101,934원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인 보증금에 112,254,760원이 배당되고, 부족분 97,745,240원은 매수인이 인수합니다. 한빛인베스트대부주식회사 근저당과 롯데캐피탈 가압류 예상배당은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 본건은 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트 벽식조 경스라브지붕 20층 건물 내 14층 1404호입니다.
- 입지. 인천광역시 부평구 삼산동 소재 부일중학교 동측 인근이며, 주위는 다세대주택·아파트·오피스텔·근린생활시설 등이 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비, E/V, 소화전설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.
- 도로. 포장상태가 양호한 단지 내 도로를 이용해 외곽 공도와 연계됩니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(삼산2 택지개발사업지구), 상대보호구역, 과밀억제권역입니다.
- 건축물. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 입찰가보다 인수액을 먼저 계산. 현재 최저가 114,660,000원에만 맞춰 자금계획을 세우면 안 됩니다. 현재 회차 미배당 인수액은 97,745,240원입니다.
- 추가 유찰의 착시. 3회 유찰 시 인수 131,582,716원, 4회 유찰 시 155,227,901원으로 증가합니다. 낙찰가 하락분만큼 인수가 커지는 구조를 반영해야 합니다.
- 임차인 권리 원본 확인. 김민욱의 임대차계약일 2021.06.11, 확정일자 2021.07.13, 전입·점유개시 2021.08.20과 배당요구 내용을 등기부·매각물건명세서 원본에서 대조해야 합니다.
- 배당변수 확인. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 미배당 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 있는 사건인 만큼 현재 실제 점유 상태와 인도 가능 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 확인 후 상한 설정. 최저가 49% 자체를 할인율로 보지 말고, 실질취득 약 210,000,000원 수준과 실제 거래시세를 대조한 뒤 응찰 상한을 정해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 내려가도 총부담은 거의 안 내려간다”
이 사건은 전형적인 대항력 임차보증금 인수형입니다. 감정가 234,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 114,660,000원까지 내려왔지만, 임차인 김민욱의 보증금은 210,000,000원이고 전입·점유일 2021.08.20이 말소기준 2022.06.03보다 앞섭니다.
현재 회차에서는 보증금 중 112,254,760원이 배당되고 97,745,240원이 매수인에게 승계돼 실질취득이 212,405,240원이 됩니다. 더 유찰되면 낙찰가는 내려가지만 미배당 인수액은 오히려 커져 3회 유찰 시 211,844,716원, 4회 유찰 시 211,411,301원의 실질취득 구조가 됩니다. 결국 표면 최저가가 아니라 약 210,000,000원 수준의 실질취득가가 승부처입니다. 이 물건은 “49%까지 떨어졌다”가 아니라 “대항력 보증금 때문에 가격이 거의 고정돼 있다”고 읽어야 합니다.
