서울남부지방법원 2025타경12485. 신월동 ‘영신트라움(420-8)’ 제101동 2층 202호입니다. 감정평가 이용상태는 단지형다세대주택, 전용면적은 40.84㎡이며 단지는 28세대, 사용승인일은 2019.12.20입니다. 현재 최저매각가는 감정가 282,000,000원의 80%인 225,600,000원입니다.
이 사건의 승부처는 단순히 “최저가가 감정가보다 낮다”가 아닙니다. 2022.02.16 전입으로 말소기준권리인 2022.10.28 주택도시보증공사 가압류보다 앞선 임차권이 있어, 확약이 없다면 현재 회차에서 40,358,400원의 보증금 부족분이 매수인에게 남는 구조입니다. 그러나 매각물건명세서 비고에는 주택임차권 승계인 서울보증보험 주식회사가 매수인에 대한 대항력을 포기하고 우선변제권만 행사하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출한 것으로 기재돼 있습니다. 이 확약이 적용되는 승계분에 대해서는 실질 인수를 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12485 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 420-8 영신트라움 제101동 제2층 제202호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 공부상 단지형다세대주택 · 전용 40.84㎡ · 지상6층 건물 내 2층 |
| 소유자 | 류국환 · 2020.07.01 소유권이전 · 거래가액 257,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 282,000,000원 / 225,600,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 269,007,000원 |
| 기재 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 대항력 선행, 그러나 승계인의 확약
등기부상 과거 허은순 명의 근저당권 240,000,000원은 2021.04.09 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 말소기준은 2022.10.28 접수된 주택도시보증공사 가압류 1,449,000,000원입니다. 이후 국세·양천구·금천구 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
② 임차·승계 분석 — 보증금 중복 합산 금지
| 신고 주체 | 점유 / 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 건물 전부 · 262,000,000원 | 대항력 有 전입 2022.02.16 | 우선변제 有 확정 2022.01.07 · 배당요구 | 보증기관 신고 실제 임차인 합산 제외 |
임차관계 집계상 한국토지주택공사는 보증기관 신고로 표시돼 있어 실제 거주 임차인으로 중복 합산하지 않습니다. 따라서 이 사건은 실제 임차인 0명, 보증기관 관련 임차권 신고 1건으로 봅니다. 또한 매각물건명세서 비고상 신청채권자 서울보증보험 주식회사가 주택임차권 승계인으로서 확약서를 제출했습니다.
확약은 서울보증보험 주식회사가 승계한 임차권에 한해 적용됩니다. 별도의 확약 밖 실임차인 신고는 확인되지 않습니다.
③ 시세 비교 — 감정가가 아니라 ‘실질취득’으로 본다
같은 영신트라움의 면적 매칭 실거래는 2건입니다. 최신 거래이자 최근 12개월 표본은 2024.10 전용 40.84㎡ 3층의 269,800,000원이고, 이전 거래는 2022.06 전용 42.55㎡ 6층 218,880,000원입니다. 최근 12개월 평균은 최신 거래와 같은 269,800,000원이며, 최근 가격은 이전 가격보다 23.3% 상승한 것으로 집계돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 40.84㎡ | 3 | 269,800,000원 |
| 2022.06 | 42.55㎡ | 6 | 218,880,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 40.84㎡ | 1건 | 269,800,000원 |
확약을 반영하면 실질취득은 최저가와 같은 225,600,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 및 최신 거래 269,800,000원의 83.6%로, 금액 차이는 44,200,000원입니다. 전체 실거래 평균 244,340,000원보다도 낮지만, 가격 판단은 표본이 더 최신인 269,800,000원을 우선 기준으로 삼는 것이 타당합니다.
④ 예상배당표 (매각가 225,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,958,400원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 우선변제 | 262,000,000원 | 221,641,600원 |
| 2. 주택도시보증공사 가압류 | 1,449,000,000원 | 0원 |
| 3. 서울보증보험 주식회사 신청채권 | 269,007,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 한국토지주택공사 보증금의 부족분은 40,358,400원입니다. 확약을 반영하지 않는 원칙 계산에서는 이 부족분이 매수인 인수로 잡히지만, 주택임차권 승계인 서울보증보험 주식회사의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약을 반영한 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 배당 순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없다면 인수액이 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 적용 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 80% | 225,600,000원 | 40,358,400원 | 0원 | 225,600,000원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 180,480,000원 | 84,846,720원 | 0원 | 180,480,000원 |
| 3회 유찰 시 · 51.2% | 144,384,000원 | 120,437,376원 | 0원 | 144,384,000원 |
이 표가 보여주는 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 커집니다. 둘째, 이 사건은 승계인의 대항력 포기 확약 때문에 그 인수분을 실질 0원으로 반영하므로, 가격 메리트는 실제 최저매각가 자체에서 발생합니다. 따라서 이 사건을 일반적인 “대항력 보증금 때문에 실질취득이 보증금 수준에 고정되는 물건”과 동일하게 보면 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 단지형다세대주택 등으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 6층 건물의 2층 202호입니다.
- 입지. 서울강서초등학교 북서측에 위치하고, 주변은 다세대주택·근린생활시설·아파트 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 수준으로 평가됐습니다.
- 도로·토지. 서측 및 동측으로 차량 통행 가능한 포장도로에 접하고, 대체로 평탄한 장방형 토지입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 공항소음 관련 제3종 구역, 수평표면구역·진입표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 표시돼 있습니다.
- 공시지가. 2,917,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 총 28세대의 소규모 단지이며 확인된 실거래가 2건에 그쳐, 가격 산정 시 거래 표본 부족을 감안해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 범위 확인. 서울보증보험 주식회사의 대항력 포기·우선변제권 행사·임차권등기 말소 동의가 해당 주택임차권 승계분 전체를 포괄하는지 원문 대조가 최우선입니다.
- 보증기관 중복신고 구분. 한국토지주택공사는 보증기관 신고로 분류돼 실제 임차인 보증금과 별도로 중복 합산하면 안 됩니다.
- 세금 압류 확인. 국세·양천구·금천구 압류가 존재합니다. 당해세에 해당하는 금액이 있으면 배당표는 달라질 수 있으므로 세금관계를 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 최근 12개월 평균 및 최신 거래 269,800,000원 대비 현재 실질취득은 83.6%입니다. 다만 최근 12개월 거래가 1건뿐이므로 개별 호수 상태와 층 차이를 반드시 반영해야 합니다.
- 거래 유동성. 28세대 소규모 다세대주택이고 확인된 실거래가 2건뿐입니다. 매도 시 환금기간과 가격 변동 폭을 넉넉히 보수적으로 잡는 편이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·세금관계·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격 메리트는 확약의 효력이 전제다”
현재 최저가 225,600,000원만 보면 감정가 282,000,000원에서 20% 내려왔고, 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 269,800,000원의 83.6%라 가격 차이는 분명히 존재합니다. 그러나 이 할인폭을 온전히 인정하려면 한 가지 전제가 필요합니다. 전입이 말소기준보다 빠른 주택임차권의 승계인 서울보증보험 주식회사가 제출한 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 실제 매수인에게 그대로 작동해야 합니다.
확약을 반영하면 실질취득은 225,600,000원, 실질 인수는 0원입니다. 반대로 확약을 제외한 룰상 계산에서는 현재 회차만 해도 보증금 부족분 40,358,400원이 남습니다. 권리관계는 단순한 무인수형보다 확인할 것이 많고, 28세대 소규모 다세대주택에 실거래 표본도 적습니다. 그래서 결론은 “가격은 매력적이지만, 확약서 원문 확인이 선행돼야 하는 조건부 기회”입니다.
