서울남부지방법원 2025타경12486. 강서구 화곡동 천우네오젠아파트 9차 제2층 제204호입니다. 사건 분류상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평지붕 9층 건물이며, 집합건축물대장상 사용승인일은 2009년 9월 4일입니다. 현재 소유자는 류국환으로, 2020년 11월 5일 130,000,000원에 취득했습니다.

이 사건의 핵심은 “최저가가 감정가의 51.2%까지 내려왔다”가 아닙니다. 권리만 기계적으로 보면 2022년 5월 9일 전입·점유를 갖춘 보증금 1.2억원 임차권이 2022년 10월 28일 말소기준 가압류보다 앞섭니다. 즉 대항력 있는 선순위 임차권이라 배당되지 않은 보증금이 원칙적으로 매수인에게 이어질 수 있습니다. 실제 배당 산식에서도 현재 회차 미배당액은 60,065,920원으로 계산됩니다.

그런데 이 사건에는 중요한 매각조건이 붙었습니다. 매각물건명세서 비고에는 신청채권자가 매수인에게 배당받지 못하는 잔액 상당 임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 적혀 있습니다. 따라서 이 조건이 실제 매각과 말소까지 이행되는 범위에서는 위 60,065,920원은 실질적인 매수인 인수액이 0원*이 됩니다. 이 조건이 없다면 “6,144만원짜리 물건”이 아니라 낙찰가와 미배당 인수를 합쳐 약 1.2억원대가 되는 전형적인 대항력 인수형입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있지만 매각조건이 핵심

등기상 과거 국민은행 근저당권 520,000,000원은 2011년 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2022.10.28. 주택도시보증공사 가압류입니다. 이에 앞서 임대차계약일 2022.04.11, 확정일자 2022.04.14, 주민등록·점유개시 2022.05.09가 존재하므로 임차보증금 권리는 말소기준보다 먼저 성립한 선순위 구조입니다.

이 신고는 보증기관 승계 성격으로 표시돼 있으므로 별도의 실제 임차인 보증금으로 다시 합산하면 안 됩니다. 실제 임차인 수는 0명으로 보고, 등기상 승계된 임차보증금 권리 1건을 분석 대상으로 봅니다. 해당 권리는 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권도 행사할 수 있습니다.

② 가격 비교 — 할인은 크지만 실거래 표본은 약하다

비교 가능한 천우네오젠9차 23.0㎡ 거래는 2021.10 한 건이며, 6층 130,000,000원입니다. 제공된 동일 면적 실거래 평균·최고·최저도 모두 이 한 건과 같은 130,000,000원입니다.

현재 최저가 61,440,000원은 이 거래가의 47.3%입니다. 매각조건에 따라 실질 인수액이 0원이 되는 전제를 적용하면 실질취득도 61,440,000원이므로 가격 차이는 큽니다. 다만 확인 거래가 2021.10 단 한 건이라는 점 때문에 이를 현재의 확정 시세처럼 사용할 수는 없습니다. 특히 천우네오젠9차는 16세대 규모이고 경매물건의 평균 유찰 횟수도 2.9회로 잡혀 있어, 가격 할인에는 환금성 요인이 함께 반영됐는지 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 61,440,000원 가정)

배당 산식상 임차보증금 부족분은 60,065,920원입니다. 다만 매각물건명세서의 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 이행되는 경우 매수인의 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

④ 유찰 시나리오 — 조건 적용 여부가 전부다

* 매각물건명세서 비고의 잔액 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 실제로 이행된다는 전제입니다. 이 조건을 제외하면 각 회차의 산식상 인수액을 낙찰가에 더해 판단해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철 2·5호선 까치산역 남서측 인근이며, 공동주택·단독주택·주상복합·상업용건물·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철 2·5호선 까치산역이 있어 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 9층 건물로, 위생·급배수·난방·승강기·주차시설이 설치돼 있습니다.
• 용도. 사건 분류는 근린시설이지만 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 공부와의 차이는 없다고 기재돼 있습니다.
• 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등이며 남측 약 8m, 서측 약 6m 포장도로에 접합니다. 공시지가는 6,109,000원/㎡입니다.
• 규제. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내용이 포함돼 있으므로 실제 입찰 목적과 대상 적용 여부는 원문 범위를 직접 대조할 필요가 있습니다.
• 환금성. 천우네오젠9차는 16세대이고 확인 실거래는 2021.10 한 건입니다. 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.9회로, 대단지 주거형 상품보다 거래 유동성 확인이 중요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각조건 원문 확인. 이 사건의 결론은 잔액 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건에 달려 있습니다. 실제 매각물건명세서 문구와 조건의 적용 범위를 반드시 대조해야 합니다.
• 임차권 말소 절차 확인. 산식상 미배당 보증금 60,065,920원이 존재하므로, 말소 조건 이행이 매수인에게 별도 부담 없이 완결되는 구조인지 확인해야 합니다.
• 보증기관 중복 계산 금지. 한국토지주택공사는 보증기관 승계 성격으로 표시돼 있으므로 별도의 실제 임차인 보증금으로 다시 합산하지 않습니다.
• 과거 한 건 거래에 과신 금지. 130,000,000원 거래는 2021.10 한 건입니다. 현재 매도호가·최근 실거래가 별도 확인이 필요합니다.
• 용도 확인. 사건 분류는 근린시설, 감정상 이용은 오피스텔입니다. 실제 사용·대출·세금·전입 가능 여부는 해당 용도를 기준으로 확인해야 합니다.
• 체납·세금 확인. 배당 계산에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않았으므로 원본 배당요구·조세채권 자료를 확인해야 합니다.

맺으며 — “대항력 1.2억”만 보면 위험, 매각조건까지 봐야 결론이 바뀐다

표면만 보면 이 물건은 경계해야 할 전형적인 대항력 인수형입니다. 보증금 120,000,000원, 전입 2022.05.09, 말소기준 2022.10.28이므로 선순위입니다. 현재 최저가 61,440,000원에서 배당받지 못하는 보증금은 60,065,920원이고, 조건이 없다면 실질 부담은 약 1.2억원대로 고정됩니다.

하지만 이 사건은 매각물건명세서에 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각한다고 명시돼 있습니다. 이 조건이 실제로 이행되는 매각이라면 가장 큰 위험인 임차보증금 인수가 실질 0원*으로 바뀌고, 현재 실질취득은 최저가 61,440,000원입니다. 확인 거래 130,000,000원과 비교하면 47.3% 수준입니다.

다만 가격 결론은 보수적으로 봐야 합니다. 비교 거래는 2021.10 한 건뿐이고, 16세대 소규모 물건이며 이미 3회 유찰됐습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 단순한 “반값 경매”가 아니라 ① 매각조건의 법적·절차적 이행 확인 → ② 실제 인수 0원 확정 → ③ 현재 환금가치 재확인의 순서입니다. 권리는 조건부 해소, 가격은 매력적이지만 시세 표본은 약함. 이 세 문장을 함께 놓고 판단해야 합니다.