서울남부지방법원 2025타경12491. 강서구 화곡동 은성캐슬 4층 402호, 전용 29.88㎡급의 다세대·도시형생활주택입니다. 감정평가상 주거용으로 이용 중이며 건물은 철근콘크리트구조 지상 6층입니다. 소유자 문지우는 2022.05.03 매매를 원인으로 거래가 337,000,000원에 취득했고, 주택도시보증공사가 2025.10.02 강제경매를 신청했습니다.
이 사건의 권리분석은 단순히 “최저가가 감정가의 64%”라고 끝내면 틀립니다. 임차인 장동혁은 2022.05.23 전입·점유를 시작해 2023.06.01 말소기준 압류보다 앞서므로 대항력 有이고, 확정일자도 2022.05.03이며 배당요구가 확인돼 우선변제권 有입니다. 보증금 337,000,000원이 최저가보다 크므로 포기 조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 증가해 총 실질취득액은 약 337,000,000원으로 유지됩니다. 하지만 이 사건에는 바로 그 미배당 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 있어 결론이 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12491 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 820-23 은성캐슬 제4층 제402호 · 도로명 서울특별시 강서구 등촌로13바길 49-20 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택 · 전용 29.88㎡급 · 주거용 |
| 소유자 | 문지우 (2022.05.03 매매, 거래가 337,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 290,000,000원 / 185,600,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 337,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 있지만 ‘포기 조건’이 결론을 바꾼다
등기부상 수협은행 근저당권은 2022.04.18 설정됐지만 2022.05.09 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 말소기준은 2023.06.01 영등포세무서장 처분청의 압류입니다. 임차인 장동혁의 주민등록·점유는 2022.05.23으로 이보다 빠르기 때문에 대항력 있는 선순위 임차인입니다. 이후 2023.08.03 주택임차권등기가 이루어졌고, 2025.10.02 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 등기됐습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장동혁 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 337,000,000원 | 대항력 有 전입·점유 2022.05.23 | 우선변제 有 확정 2022.05.03 · 배당요구 | HUG 승계 실질 인수 0원* 미배당 반환청구권 포기·임차권 말소 조건 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘확약 반영 실질취득’으로 본다
이 사건은 확약이 없었다면 낙찰가가 얼마까지 내려가더라도 임차인 미배당액이 그만큼 늘어 실질취득이 약 337,000,000원으로 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 따라서 원래라면 “최저가 185,600,000원”만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다. 다만 이번 매각조건으로 장동혁 관련 실질 인수가 0원이 되므로 현재 비교 기준은 실질취득 185,600,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.03 | 28.14㎡ | 2 | 251,900,000원 |
| 2022.12 | 28.14㎡ | 3 | 353,000,000원 |
| 2022.10 | 29.28㎡ | 4 | 348,000,000원 |
| 2022.09 | 28.49㎡ | 5 | 353,000,000원 |
| 2022.09 | 27.21㎡ | 2 | 344,000,000원 |
| 2022.09 | 29.18㎡ | 2 | 353,000,000원 |
| 2022.07 | 29.18㎡ | 3 | 348,000,000원 |
| 2022.06 | 28.81㎡ | 6 | 327,000,000원 |
| 2022.06 | 29.55㎡ | 4 | 388,000,000원 |
| 2022.05 | 29.04㎡ | 5 | 317,000,000원 |
| 2022.05 | 29.88㎡ | 4 | 337,000,000원 |
| 2022.04 | 29.95㎡ | 6 | 288,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 1건 | 251,900,000원 |
가격 판단에서 과거 고가 거래가 많이 포함된 전체 평균 333,991,666원보다 중요한 수치는 최근12개월 평균과 최신 거래입니다. 두 값 모두 251,900,000원이고, 현재 실질취득 185,600,000원은 그 73.7% 수준입니다. 숫자만 보면 최근 거래보다 낮습니다. 다만 최근 구간이 이전 거래대비 -26.2% 하락해 있는 만큼, 과거 3억 원대 거래를 근거로 가격 메리트를 크게 잡는 것은 위험합니다.
③ 예상배당표 (매각가 185,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,398,400원 |
| 1. 임차인 장동혁 보증금(우선변제) | 337,000,000원 | 182,201,600원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 337,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차인 미배당 잔액은 154,798,400원입니다. 그러나 매각조건의 반환청구권 포기·임차권등기 말소가 적용되므로 이 임차인에 대한 매수인의 실질 인수액은 0원*입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약이 없을 때와 있을 때가 완전히 다르다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 룰상 임차인 인수 | 확약 반영 실질 인수 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(64%) | 185,600,000원 | 154,798,400원 | 0원* | 185,600,000원 |
| 3회 유찰 시(51%) | 148,480,000원 | 191,398,720원 | 0원* | 148,480,000원 |
| 4회 유찰 시(41%) | 118,784,000원 | 220,678,976원 | 0원* | 118,784,000원 |
확약이 없다면 낙찰가가 185,600,000원에서 148,480,000원, 118,784,000원으로 내려갈수록 미배당 인수액이 각각 154,798,400원, 191,398,720원, 220,678,976원으로 증가해 총 부담은 사실상 보증금 337,000,000원 부근에 고정됩니다. 이 사건에서 유찰이 실제 가격 인하로 작동하는 이유는 포기·말소 조건이 있기 때문입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울신정고등학교 남측 인근으로 다세대주택과 학교 등이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 버스정류장과 인접해 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 6층 도시형생활주택이며 위생·급배수·승강기·도시가스 개별난방설비가 있습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 4m 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·중요시설물보호지구(공항)·원추표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 및 토지거래계약허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 2필지 일단의 가장형 평지이며 도시형생활주택 건부지로 이용 중이고 공시지가는 3,721,000원/㎡입니다.
- 환금성. 은성캐슬은 16세대, 2022.03.30 준공이며 대상 면적은 29.88㎡입니다. 최근 가격 추세 -26.2%와 단지 경매 평균 유찰 2.8회를 함께 고려해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 원문 확인. 이 사건의 핵심은 장동혁 및 주택도시보증공사의 미배당 반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소 조건입니다. 이 문구와 적용 범위를 매각물건명세서 원본에서 반드시 대조하세요.
- 실질취득 기준으로 판단. 포기 조건이 유효하게 적용되는 현재 회차에서는 실질취득 185,600,000원을 기준으로 최근12개월 평균·최신 거래 251,900,000원과 비교해야 합니다.
- 하락장 보정. 최근 가격 추세가 -26.2%이므로 과거 3억 원대 거래와 전체 평균 333,991,666원을 입찰가 상향 근거로 쓰지 마세요.
- 민간임대주택등기. 2022.05.31 등기의 현재 상태와 매각 후 처리 관계를 등기부·매각조건에서 재확인하세요.
- 명도. 임차권 말소 조건과 별개로 실제 인도 시점과 점유 이전 절차는 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비·세금. 미납 관리비와 당해세 등 실제 배당 및 인수 관련 변수를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “대항력 임차인 3.37억”만 보고 포기할 물건도, “64% 최저가”만 보고 달려들 물건도 아니다
이 물건의 원래 권리구조는 강합니다. 장동혁의 보증금은 337,000,000원이고 전입·점유가 말소기준보다 빠르기 때문에, 특별한 조건이 없다면 현재 최저가 185,600,000원에 낙찰받아도 미배당 154,798,400원을 인수해 실질취득 약 337,000,000원이 되는 구조입니다. 하지만 이번에는 장동혁 및 승계인 주택도시보증공사가 그 미배당 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 있어 실질 인수 0원*으로 분석됩니다.
따라서 현재 회차에서 볼 숫자는 최저가이자 실질취득인 185,600,000원입니다. 이는 최근12개월 평균이자 최신 거래인 251,900,000원의 73.7%로 낮습니다. 다만 최근 가격 흐름은 -26.2% 하락이고, 16세대 소형 다세대·도시형생활주택의 환금성, 이미 2회 유찰된 점, 단지 경매 평균 유찰 2.8회를 감안하면 가격 할인만으로 높은 등급을 줄 수는 없습니다. 권리의 핵심 위험은 확약으로 크게 해소됐지만, 가격은 하락 추세를 반영해 보수적으로 접근할 사건입니다.
