인천지방법원 2025타경509741. 인천 서구 마전동 우주마루 3층 303호, 감정평가서상 오피스텔로 이용 중인 집합건물입니다. 현재 최저매각가는 129,850,000원으로 감정가 265,000,000원의 49%까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 매력적입니다. 최근 실거래 평균 238,675,000원 대비 최저가 비율도 54.4%입니다. 그런데 이 사건은 단순히 “최저가가 낮다”로 판단하면 안 됩니다. 권리의 중심에 보증금 260,000,000원짜리 임차권등기와, 보증금이 확인되지 않은 별도 점유자가 함께 있기 때문입니다.
김정민 임차권등기는 전입 2021.11.16, 확정일자 2021.11.16, 점유개시 2021.12.01, 임차보증금 260,000,000원으로 등기되어 있습니다. 최저가 129,850,000원으로 매각되면 배당 후 부족분은 132,767,900원입니다. 원칙만 보면 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크므로 매수인 실질취득은 낙찰가가 아니라 보증금 260,000,000원에 고정되는 구조입니다. 다만 이 사건 notes에는 “주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출 됨”이 명시되어 있어, 김정민 임차권 인수는 실질 0원*으로 처리합니다. 문제는 이 확약이 김정민 임차권에만 적용된다는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509741 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 마전동 982-7 우주마루 3층303호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 제3층 제303호 84㎡ 전부 · 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 기춘오 (2020.12.18. 거래가 208,750,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 265,000,000원 / 129,850,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 260,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 압류, 그 앞의 임차권이 핵심
선순위 근저당권은 2020.12.18. 설정됐지만 2021.12.01. 해지로 말소되어, 데이터상 말소기준은 2025.01.14. 갑구 7번 압류로 선언되어 있습니다. 김정민의 주택임차권은 2024.01.10. 등기되어 이 압류보다 앞섭니다. 따라서 원칙상 매각으로 당연히 소멸하는 뒤 권리가 아니라, 인수 여부를 따로 봐야 하는 권리입니다.
② 임차인·점유자 표 — 실제 조사상 2명, 합산 금지
임차인 데이터에는 김정민과 고병준이 함께 표시됩니다. 김정민은 보증금이 명시된 임차권등기자이고, 고병준은 보증금·확정일자가 확인되지 않은 현황조사·매각물건명세서상 점유자입니다. tenants의 is_subrogation/is_guarantor 값은 모두 false이므로 보증기관 승계 중복신고로 보아 보증금을 합산하는 구조가 아닙니다. 실제 조사상 임차인·점유자는 2명입니다.
| 성명 | 전입/확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계/인수 배지 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김정민 | 2021.11.16 / 2021.11.16 | 260,000,000원 | 대항력 | 배당요구 | 확약 반영 0원* |
| 고병준 | 2024.11.04 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확약 밖 위험 |
* 김정민 임차권의 룰상 미배당 부족분은 132,767,900원입니다. 다만 notes의 말소동의 확약서 제출 문구를 반영해 김정민에 한해 실질 인수 0원으로 표시했습니다. 고병준은 보증금·확정일자 미상이라 대항력 “유”로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 봅니다.
③ 시세 비교 — 최저가는 낮지만, 판단 기준은 ‘확약 후 실질취득 + 미상 리스크’
우주마루 최근 실거래 8건의 평균은 238,675,000원입니다. 최저가 129,850,000원은 이 평균의 54.4%입니다. 확약이 유효하고 고병준의 별도 인수금이 없다는 전제라면 숫자상 할인폭은 큽니다. 하지만 김정민 확약의 원본 조건과 고병준 점유 내역이 확인되지 않으면, 최저가만 보고 “싸다”고 결론낼 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 84.81㎡ | 6 | 210,000,000원 |
| 2025.07 | 84.47㎡ | 7 | 199,800,000원 |
| 2025.02 | 84.47㎡ | 7 | 162,600,000원 |
| 2024.02 | 77.61㎡ | 8 | 208,000,000원 |
| 2022.12 | 84.81㎡ | 4 | 290,000,000원 |
| 2022.12 | 76.16㎡ | 9 | 300,000,000원 |
| 2021.08 | 84.0㎡ | 8 | 260,000,000원 |
| 2021.06 | 84.0㎡ | 6 | 279,000,000원 |
| 평균 | — | 8건 | 238,675,000원 |
실거래는 162,600,000원~300,000,000원으로 편차가 큽니다. 감정가 265,000,000원은 평균보다 높고, 현재 최저가는 평균보다 낮습니다. 다만 이 물건의 시세 비교는 단순 최저가가 아니라 확약 반영 실질취득 129,850,000원*과 고병준 보증금 미상 위험을 함께 놓고 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 129,850,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,617,900원 |
| 1. 임차인 김정민 보증금(우선변제) | 260,000,000원 | 127,232,100원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 168,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 8번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 260,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 김정민 부족분은 132,767,900원입니다. 확약 문구 반영 전의 룰상 인수액이며, 본 리포트의 KPI에서는 김정민에 한해 실질 인수 0원*으로 처리했습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 마전동 소재 완정초등학교 북서측 인근입니다. 주위는 동류형의 오피스텔, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 버스정류장과 전철역이 인근에 위치하고 차량출입이 가능해 교통사정은 무난한 편으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 12층 건물 내 제3층 제303호입니다. 상·하수도시설, 난방, 위생설비, 승강기설비 등이 되어 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 지구단위계획구역(검단2구획정리), 성장관리권역, 철도보호지구 등이 표시됩니다. 토지는 부정형의 업무시설 및 공동주택 부지로 이용 중입니다.
- 환금성. 우주마루는 총 20세대, 사용승인일 2019.01.07입니다. 최근 실거래 8건 평균은 238,675,000원이지만, 단지 경매 평균 유찰 횟수 7.4회와 낙찰률 0.0% 데이터가 있어 환금성은 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. “주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출 됨”의 정확한 조건, 효력 범위, 말소 절차를 반드시 원본으로 확인해야 합니다.
- 고병준 점유관계 확인. 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다. 확약 밖 점유자이므로 인수 위험이 별도로 남는지 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준으로 가격 판단. 김정민 확약이 유효하면 실질취득은 최저가 129,850,000원* 수준이지만, 확약이 무효·제한되면 실질취득은 보증금 260,000,000원 수준으로 바뀝니다.
- 소형 단지 환금성. 총 20세대 오피스텔이고 최근 거래 편차가 162,600,000원~300,000,000원으로 큽니다. 재매각 가능 가격을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 임차권등기, 확약서, 관리비, 당해세를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 확약은 호재, 미상 점유자는 감점
이 물건의 표면 숫자는 좋습니다. 감정가 265,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가가 129,850,000원까지 내려왔고, 실거래 평균 238,675,000원과 비교해도 할인폭이 큽니다. 하지만 이 사건의 본질은 “싼 오피스텔”이 아니라 확약 있는 대항력 임차권 + 확약 밖 미상 점유자입니다. 김정민 임차권은 말소동의 확약서 제출 문구로 실질 인수 0원*으로 낮아지지만, 고병준은 보증금과 확정일자가 미상입니다. 결론은 가격은 매력권, 권리는 조건부입니다. 확약서 원본과 고병준 점유관계가 깨끗하게 확인될 때만, 현재 최저가의 의미가 살아납니다.
