서울남부지방법원 2025타경12494. 가산디지털단지역 남서측 근거리에 있는 아이티캐슬2차 제3층 제302호입니다. 감정평가상 이용상태는 주거용 아파트가 아닌 아파트형공장이며, 건물은 지하 3층·지상 20층 철근콘크리트 구조로 2008.08.26. 사용승인됐습니다. 소유자인 주식회사와이지앤은 2022.02.08. 이 호실을 거래가 455,000,000원에 취득했습니다.
말소기준권리는 2022.09.01. 설정된 주식회사에이플러스파이낸셜의 근저당권 1,500,000,000원입니다. 그 뒤의 근저당권·가압류·가등기·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 그러나 권리분석의 핵심은 후순위 등기가 아닙니다. 말소기준권리보다 먼저 점유를 시작한 임차인과, 매각물건명세서에 명시된 토지 지상권 인수가 낙찰 후에도 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12494 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 371-16 아이티캐슬2차 제3층 제302호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 아파트형공장 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 3층·지상 20층 · 2008.08.26. 사용승인 |
| 소유자 | 주식회사와이지앤 · 2022.02.08. 소유권이전 · 거래가 455,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 456,000,000원 / 364,800,000원 (1회 유찰·감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사에이플러스파이낸셜 / 650,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 등기 발급일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸하지만 선순위 점유가 남는다
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 인수액은 30,000,000원으로 끝나지 않는다
| 임차인 / 점유부분 | 전입일자 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 엠자산관리 전부 | 2020.03.31 | 30,000,000원 월 2,700,000원 | 대항력 있음 | 우선변제권 없음 | 30,000,000원 인수 |
| 주식회사 뉴플렉스 33㎡ | 2022.05.20 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 보증금 인수액 미상 |
| 주식회사 아이엠에이할랄누산따라 83.03㎡ | 2023.10.11 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 말소기준 후 전입 |
주식회사 엠자산관리는 말소기준권리보다 앞선 2020.03.31. 전입, 보증금 30,000,000원·월 차임 2,700,000원으로 조사됐습니다. 예상배당상 우선변제권이 없어 배당을 받지 못하고 보증금 전액이 매수인에게 인수됩니다.
주식회사 뉴플렉스도 2022.05.20. 전입해 2022.09.01. 말소기준권리보다 앞섭니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 대항력을 확정적으로 단정할 수 없고 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 보증금 규모에 따라 추가 인수액이 발생할 수 있으므로 현재의 30,000,000원은 전체 인수액이 아니라 확인된 최소액입니다.
③ 실질취득 — 최저가가 내려가도 인수위험은 사라지지 않는다
| 회차 | 예상 매각가 | 확인된 인수 | 확인 가능한 실질취득 | 추가 부담 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 364,800,000원 | 30,000,000원 | 394,800,000원+ | 뉴플렉스 보증금 미상 · 토지 지상권 인수 |
| 2회 유찰 시 | 291,840,000원 | 30,000,000원 | 321,840,000원+ | 뉴플렉스 보증금 미상 · 토지 지상권 인수 |
| 3회 유찰 시 | 233,472,000원 | 30,000,000원 | 263,472,000원+ | 뉴플렉스 보증금 미상 · 토지 지상권 인수 |
현재 회차의 최저매각가는 감정가 456,000,000원의 80%인 364,800,000원입니다. 그러나 확인된 임차보증금 인수만 더해도 실질취득은 최소 394,800,000원입니다. 뉴플렉스 보증금과 토지 지상권의 경제적 부담은 여기에 추가됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 364,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,907,200원 |
| 인수. 주식회사 엠자산관리 보증금 | 30,000,000원 | 0원 매수인 인수 |
| 2. 등촌신용협동조합 근저당 | 258,000,000원 | 258,000,000원 |
| 3. 에이플러스파이낸셜 근저당 | 1,500,000,000원 | 100,892,800원 |
| 4. 강성민 근저당 | 225,000,000원 | 0원 |
| 5. 대서양홀딩스 근저당 | 230,000,000원 | 0원 |
| 6. 대서양홀딩스 근저당 | 225,000,000원 | 0원 |
| 7. 중소벤처기업진흥공단 가압류 | 86,606,605원 | 0원 |
| 8. 롯데건설 가압류 | 871,261,160원 | 0원 |
| 9. 근로복지공단 가압류 | 190,373,150원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계는 3,586,240,915원, 채권자 예상배당 합계는 358,892,800원이며 미배당은 3,227,348,115원입니다. 신청채권자 에이플러스파이낸셜의 청구액 650,000,000원 중 예상배당은 100,892,800원으로, 청구액을 충족하지 못합니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 제3층 제302호는 감정평가상 아파트형공장으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 가산디지털단지역 남서측 근거리에 위치하며, 주위에 지식산업센터·업무시설·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 중로에 접해 차량 주정차가 가능하고, 인근에 버스정류장과 지하철 1·7호선 가산디지털단지역이 있습니다.
- 설비. 위생·급배수·엘리베이터·화재탐지·화재경보·소화전·냉난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도지역. 준공업지역·국가산업단지·산업시설구역·지구단위계획구역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 도로. 북동측으로 폭 20m~25m의 중로1류와 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재됐고, 현황조사에서는 법인 임차인 3명이 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 뉴플렉스 보증금 확인. 2022.05.20. 전입의 임대차계약서·보증금·사업자등록·실제 점유를 확인해 추가 인수액을 확정해야 합니다.
- 엠자산관리 계약 확인. 보증금 30,000,000원과 월 차임 2,700,000원, 전부 점유 여부 및 계약 존속 여부를 대조해야 합니다.
- 중첩 점유 확인. 전부 점유와 33㎡·83.03㎡ 부분 점유가 동시에 조사된 이유를 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지 지상권 원문 확인. 2008.08.21. 제75690호 지상권의 권리자·범위·내용과 낙찰 후 부담을 확인해야 합니다.
- 등촌신협 근저당 대조. 등기상 말소된 258,000,000원 근저당이 예상배당에 반영된 경위를 실제 배당표에서 확인해야 합니다.
- 가등기 성격 확인. 2023.08.21. 탑건대부금융 가등기가 담보가등기인지와 매각으로 확실히 소멸하는지 원본으로 검증해야 합니다.
- 공동담보 확인. 에이플러스파이낸셜·강성민·대서양홀딩스 근저당에는 다른 호실이 공동담보로 기재돼 있어 공동담보 배당관계를 확인해야 합니다.
- 현재 절차 확인. 2025.01.15. 개시된 종전 임의경매는 2025.04.16. 취하됐고, 현재 사건은 2025.10.02. 다시 개시된 2025타경12494입니다.
맺으며 — “감정가 80%”보다 먼저 볼 것은 인수 상한이다
이 물건은 감정가 456,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 364,800,000원으로 내려왔습니다. 숫자만 보면 91,200,000원 할인된 것처럼 보이지만, 실제 낙찰자 부담은 여기서 끝나지 않습니다. 엠자산관리 보증금 30,000,000원을 더하면 확인 가능한 실질취득부터 394,800,000원이고, 뉴플렉스의 보증금은 아직 확정되지 않았습니다.
여기에 대지권의 목적인 토지 지상권이 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 따라서 이 사건은 “최저가가 얼마인가”보다 “미상 보증금과 지상권을 포함한 총부담을 어디까지 확정했는가”가 먼저입니다. 후순위 등기가 대거 소멸한다는 사실만으로 안전형으로 평가할 수 없습니다. 최저가는 열려 있고, 인수 상한도 열려 있습니다. 원본 확인 전 결론은 보류가 아니라 입찰 보류가 맞습니다.