인천지방법원 2025타경509763. 인천 남동구 간석동 파크원 408호 오피스텔입니다. 권리분석의 핵심은 말소기준권리와 임차권의 선후관계입니다. 을구 1번 수협은행 근저당권(2017.10.31)이 말소기준권리이며, 이후 2024년 설정된 박재성의 주택임차권등기는 매각으로 소멸하지 않고 매수인 인수 가능성이 있는 권리입니다.
현재 최저매각가는 8,330만원으로 감정가 대비 낮지만, 대항력 있는 임차보증금이 남는 구조에서는 최저가만 보고 저렴하다고 판단하면 안 됩니다. 낙찰가가 낮아져도 배당 부족분이 커질 수 있어 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509763 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 617-23 파크원 4층 408호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거 이용중 · 전용 65.83㎡ |
| 소유자 | 이아름 (2022.05.11 매매, 거래가액 191,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 170,000,000원 / 83,300,000원 |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 임차권 인수 위험
② 임차인 분석 — 대항력 있는 임차권등기
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 박재성 | 191,000,000원 | 有 | 有 | 매수인 인수 가능 |
임차인은 박재성 1명입니다. 보증금 191,000,000원, 전입일 2022.05.12, 확정일자 2022.04.26으로 확인되며 을구 1번 근저당권(2017.10.31)보다 후순위입니다. 다만 임차권등기가 설정되어 있고 대항력과 우선변제권을 갖춘 구조로, 배당 부족분은 매수인이 인수할 가능성이 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 83,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 1,899,400원 |
| 임차인 박재성 보증금 | 191,000,000원 | 81,400,600원 |
| 미배당 보증금(인수 가능) | 109,599,400원 | 0원 |
| 수협은행 근저당권 | 162,000,000원 | 0원 |
말소기준권리 이후 권리는 매각으로 정리되지만, 대항력 임차인의 보증금 부족분은 별도 인수 위험입니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 인천 남동구 간석동 석정중학교 남서측 인근으로 단독주택·다세대·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입 가능하며 인근 노선버스 정류장과 간석역이 위치합니다.
- 용도. 오피스텔로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 주거 수요는 있으나 임차권 인수 위험 때문에 일반 매수층 접근성이 제한될 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 계산. 반드시 낙찰가와 임차보증금 인수액을 합산해 판단해야 합니다.
- 확약 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 내용은 임차권 인수 범위 판단 시 원본 확인이 필요합니다.
- 임차인 확인. 박재성 외 추가 점유관계 및 배당 관련 서류를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서 원본 확인 후 입찰해야 합니다.
맺으며 — “최저가가 아니라 실질취득가를 보라”
이 물건은 감정가 대비 절반 수준까지 내려온 오피스텔이지만, 경매의 핵심 비용은 낙찰가만이 아닙니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 미배당분이 매수인에게 넘어올 수 있어 현재 기준 실질취득가는 약 1.93억원입니다. 을구 1번 수협은행 근저당권이 말소기준권리이고 임차권은 후순위지만, 임차인의 대항력 자체가 사라지는 것은 아니므로 인수 위험을 포함한 가격 판단이 필요합니다. 낙찰가는 싸지만, 취득가는 싸지 않을 수 있는 물건입니다.
