인천지방법원 2025타경509769. 인천 미추홀구 도화동 삼성캐슬 11층 1101호, 전용 76.06㎡ 오피스텔입니다. 소유자 이아름은 2022.02.18. 매매를 원인으로 2022.03.11. 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 306,000,000원입니다. 현재 경매에서 선언된 말소기준권리는 2023.04.10. 미추홀구의 압류이며, 2025.06.05. 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.
이 사건에서 가장 먼저 볼 것은 낮아진 최저가가 아닙니다. 임차인 최경완의 전입·점유개시일은 2022.07.15., 확정일자는 2022.06.08.로 말소기준인 2023.04.10.보다 앞섭니다. 따라서 보증금 360,000,000원에 대항력과 우선변제권이 함께 존재합니다. 통상 구조라면 낙찰가가 보증금보다 낮아져도 미배당액이 매수인에게 넘어가 실질취득비용이 보증금 부근에서 유지되는 대항력 인수형입니다. 다만 이 사건에는 해당 임차권에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있다는 점이 결론을 바꿉니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509769 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 도화동 594-4 삼성캐슬 11층 1101호 · 도로명 인천광역시 미추홀구 경인로 225 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 76.06㎡ · 철근콘크리트구조 18층 건물 중 11층 |
| 소유자 | 이아름 (2022.03.11. 소유권이전 · 거래가액 306,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 305,000,000원 / 149,450,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 360,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약이 결론을 바꾼다
등기상 과거 신한은행 근저당권 2건과 수협은행 근저당권은 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준이 되는 것은 2023.04.10. 미추홀구 압류입니다. 하지만 최경완의 전입·점유개시는 2022.07.15.로 그보다 빠르므로, 2024.08.12. 설정된 주택임차권등기 자체가 매각으로 소멸하더라도 임차보증금의 대항력 문제는 별도로 봐야 합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 최경완 | 제11층 제1101호 76.06㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 360,000,000원 | 2022.07.15 / 2022.06.08 | 대항력 有 우선변제 승계 아님 |
실제 임차인은 1명으로 정리됩니다. 최경완은 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인으로 기록돼 있으며, 배당요구도 했습니다. 최저가 149,450,000원 기준 배당 시뮬레이션에서는 집행비용 2,892,300원을 제외한 146,557,700원이 임차인에게 배당되고, 213,442,300원이 미배당 보증금으로 계산됩니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 1건과 -41.5% 추세’가 중요하다
삼성캐슬은 총 32세대, 사용승인 기준일은 2019.01.30.입니다. 확인된 매매사례는 4건이고, 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균은 245,250,000원입니다. 그러나 이 전체 평균은 2021년·2022년 거래가 함께 섞여 있어 현재 가격 메리트의 기준으로 삼지 않습니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 160,000,000원이고, 최근 거래 추세는 -41.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 74.66㎡ | 17 | 160,000,000원 |
| 2022.02 | 76.06㎡ | 11 | 306,000,000원 |
| 2021.10 | 74.66㎡ | 4 | 260,000,000원 |
| 2021.08 | 76.06㎡ | 3 | 255,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 160,000,000원 |
확약 반영 후 실질취득 149,450,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 160,000,000원의 93.4%입니다. 즉 최근 거래보다 낮은 가격이기는 합니다. 하지만 최근 추세가 -41.5%인 하락 흐름이어서, 과거 전체 평균 245,250,000원이나 감정가 305,000,000원과 비교해 할인폭이 커 보인다는 이유만으로 가격 메리트를 높게 평가하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 149,450,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,892,300원 |
| 1. 임차인 최경완 보증금 | 360,000,000원 | 146,557,700원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 360,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산 자체에서는 최경완의 보증금 중 213,442,300원이 미배당으로 남아 매수인 인수액으로 산출됩니다. 그러나 본 사건에는 해당 주택임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로, 확약 반영 후 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 18층 건물 내 11층 1101호입니다.
- 입지. 인천광역시 미추홀구 도화동 도화초등학교 북서측 인근으로, 주위에 공동주택·업무시설·소규모 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 1호선 경인선 도화역과 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 설비. 급·배수, 옥내소화전, 위생, 승강기, 도시가스설비가 있으며 개별난방입니다.
- 토지·도로. 일반상업지역이며 남서측과 북서측으로 각각 광대로와 소로의 포장도로에 접합니다. 공시지가는 2,938,000원/㎡입니다.
- 규제. 방화지구·시가지경관지구·상대보호구역·과밀억제권역 등에 해당하며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 삼성캐슬은 32세대이고 확인된 거래는 4건입니다. 최근 12개월 거래는 1건으로, 시세 판단 시 표본 부족을 감안해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 본 건 권리분석의 핵심입니다. 최경완 임차권등기의 말소동의 범위와 낙찰자에게 추가 보증금 청구가 남지 않는 구조인지 원문을 직접 대조해야 합니다.
- 확약 미반영 시 위험액 확인. 현재 회차 배당 룰상 미배당 보증금은 213,442,300원입니다. 확약 효력이 전제되지 않으면 최저가만으로 가격을 판단하면 안 됩니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -41.5%입니다. 전체 평균 245,250,000원보다 최근 12개월 평균 160,000,000원과 최신 거래 160,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다.
- 거래량·환금성. 32세대, 최근 12개월 실거래 1건, 경매 평균 유찰 2.0회라는 점을 감안해 향후 처분 가능성을 보수적으로 검토해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 우편함에 청구서 등 우편물이 가득 쌓여 있다는 현황이 있으므로 실제 점유자·출입 가능 여부·명도 상태를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·말소동의 확약서·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 위험은 확약이 풀지만, 가격 위험까지 없애주지는 않는다”
이 물건은 겉으로 보면 감정가 305,000,000원에서 최저가 149,450,000원까지 2회 유찰돼 큰 폭으로 내려온 오피스텔입니다. 하지만 원래 권리구조는 단순하지 않습니다. 최경완의 전입·점유가 말소기준보다 빠르고 보증금이 360,000,000원이어서, 확약이 없다면 현재 회차에서도 213,442,300원의 미배당 보증금 인수가 계산되는 전형적인 대항력 인수형입니다.
이번 사건의 반전은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 이를 반영하면 해당 임차권 인수는 실질 0원이 되고, 실질취득은 149,450,000원으로 정리됩니다. 그렇다고 곧바로 가격 우위가 큰 물건이 되는 것은 아닙니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 160,000,000원, 실질취득은 그 93.4%이며 최근 추세는 -41.5%입니다. 32세대 오피스텔, 2회 유찰이라는 환금성 신호까지 감안하면 결론은 “확약 확인 시 권리 위험은 크게 낮아지지만, 하락장과 재매각 위험 때문에 가격은 보수적으로”입니다.
