서울남부지방법원 2025타경12497. 서울 구로구 개봉동 더존퍼스트 203호, 전용 23.47㎡의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 감정가 194,000,000원에서 3회 유찰돼 최저매각가는 99,328,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 임차보증금 인수 여부입니다. 등기된 임차권자 송지현의 보증금은 190,000,000원이고, 배당표의 단순 계산상 현재 회차에서 97,140,096원을 배당받아 92,859,904원이 부족합니다.
그대로라면 대항력 있는 임차인의 미배당액을 매수인이 인수해 실질취득액이 크게 올라가는 구조입니다. 다만 이 사건에는 중요한 조건이 붙었습니다. 송지현과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액의 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 따라서 송지현 관련 92,859,904원은 룰상 계산액일 뿐, 조건이 이행되는 전제에서는 실질 인수 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12497 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 개봉동 10-1 더존퍼스트 제2층 제203호 · 고척로19길 69-3 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 23.47㎡ · 지상5층 중 2층 |
| 소유자 | 김완중 · 2021.07.14 소유권 이전등기 |
| 감정가 / 최저가 | 194,000,000원 / 99,328,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 190,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
등기부에 있던 경인북부수산업협동조합 근저당권은 2021.07.05 일부포기로 이미 말소됐습니다. 현재 사건의 말소기준은 2025.10.02 강제경매개시결정입니다. 송지현의 임차권등기는 2023.08.08로 그보다 앞서므로 원칙적으로 매수인 인수 대상이 될 수 있지만, 이번 매각에는 송지현 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 있습니다.
| 임차인·점유자 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|
| 송지현 대항력 우선변제 | 전입 2021.07.06 확정 2021.06.14 | 190,000,000원 | 건물 전부 · 배당요구 포기·말소 조건으로 실질 인수 0원 |
| LI XINGGUO 대항력 가능·미상 | 전입 2025.05.12 확정일자 미상 | 미상 | 점유 부분 미상 인수 가능액 미확정 |
조사상 실제 임차인·점유자는 2명입니다. 주택도시보증공사는 송지현의 주택임차권 승계인으로 언급되므로 별도 임차보증금을 중복 합산하면 안 됩니다. 특히 LI XINGGUO는 보증금이 확인되지 않아 매각물건명세서와 주민등록·점유관계의 최종 대조가 필수입니다.
② 시세 비교 — 52.3%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
더존퍼스트 전용 23.47㎡의 확인된 거래는 2024.02, 3층 190,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균으로 제공된 금액도 190,000,000원이며, 현재 최저매각가 99,328,000원은 그 금액의 52.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.02 | 23.47㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 최근 평균 | 23.47㎡ | 1건 | 190,000,000원 |
다만 이 사건은 최저가만 시세와 비교하면 안 됩니다. 송지현의 주된 임차보증금은 포기·말소 조건으로 실질 인수 0원이 되지만, LI XINGGUO의 보증금이 미상이라 최종 실질취득액을 계산할 수 없습니다. 따라서 52.3%라는 할인율은 권리확인 전의 표면가격일 뿐입니다.
③ 예상배당표 (매각가 99,328,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,187,904원 |
| 1. 임차인 송지현 보증금 | 190,000,000원 | 97,140,096원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 190,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
기계적 배당계산상 송지현의 미배당액은 92,859,904원입니다. 그러나 이번 매각은 송지현 및 주택임차권 승계인이 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 송지현 관련 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 이 조건은 LI XINGGUO에게 적용된다고 볼 근거가 없으므로 그 점유자의 인수 위험은 별도입니다.
④ 회차별 실질취득 구조
| 현재 회차 | 3회 유찰 · 매각가 99,328,000원 · 송지현 계산상 미배당 92,859,904원 → 포기·말소 조건으로 실질 0원 |
|---|---|
| 4회 유찰 시 | 매각가 79,462,400원 · 송지현 계산상 인수액 112,367,923원 → 포기·말소 조건으로 실질 0원 |
| 5회 유찰 시 | 매각가 63,569,920원 · 송지현 계산상 인수액 127,974,339원 → 포기·말소 조건으로 실질 0원 |
송지현만 놓고 보면 낙찰가가 내려갈수록 배당 부족액은 커지지만, 매각조건상 그 잔액을 청구하지 않고 임차권등기를 말소하므로 매수인의 실질 인수는 0원입니다. 따라서 추가 유찰의 가격효과는 실제로 생길 수 있습니다. 단, LI XINGGUO의 미상 보증금 문제는 이 계산에 포함돼 있지 않으므로 총 실질취득비용은 여전히 확정 전입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 매봉초등학교 남서측 인근이며, 주위는 연립·다세대주택과 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 대중교통 상황은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 5층 건물의 2층 203호이며, 위생·급배수·난방·승강기설비가 있습니다.
- 토지. 사다리형 374.0㎡ 토지의 공동주택 건부지이며 남동측·북동측으로 약 6m~8m 포장도로와 접합니다. 공시지가는 3,184,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 교육환경보호구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 사항이 기재돼 있습니다.
- 환금성. 더존퍼스트는 20세대, 2020.07.10 사용승인 규모의 소규모 다세대입니다. 확인된 동일 면적 실거래 표본은 1건으로, 시세 판단 표본이 많지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각조건 원문 확인. 송지현 및 주택도시보증공사의 미배당 잔액 포기와 임차권등기 말소 조건이 최종 매각물건명세서에도 동일하게 유지되는지 확인하세요.
- LI XINGGUO 보증금 확인. 전입 2025.05.12 외에 보증금·확정일자·실제 점유범위가 미상입니다. 이 금액이 실질취득가를 바꿀 가장 큰 변수입니다.
- 52.3% 착시 주의. 최저가 99,328,000원은 최근 실거래 190,000,000원의 52.3%이지만, 미상 인수액이 확인되기 전에는 ‘반값 매수’로 평가하지 마세요.
- 3회 유찰 원인 점검. 단지 평균 유찰 2.0회보다 많은 3회 유찰 상태이므로 권리·점유·환금성 문제를 함께 확인할 필요가 있습니다.
- 소규모 다세대 환금성. 20세대이고 동일 면적 실거래 표본이 1건이므로 아파트처럼 풍부한 거래사례를 전제로 가격을 판단하기 어렵습니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권 포기·말소 조건 및 점유관계를 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — 주된 1.9억 위험은 해소, 그러나 ‘미상 한 명’이 남는다
이 사건은 겉으로 보면 감정가 194,000,000원짜리 물건이 3회 유찰돼 99,328,000원까지 내려온 강한 할인 물건입니다. 게다가 가장 큰 권리인 송지현의 190,000,000원 임차보증금도 미배당 잔액 포기와 임차권등기 말소 조건 덕분에 실질 인수 0원으로 정리됩니다.
하지만 여기서 분석을 끝내면 안 됩니다. LI XINGGUO의 전입은 2025.05.12이고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 이 점유자는 송지현에게 적용되는 확약 밖에 있으므로, 보증금과 실제 점유관계를 확인하기 전에는 최종 실질취득가도 확정할 수 없습니다. 따라서 결론은 “주된 위험은 해소됐지만, 남은 미상임차 확인 전까지 가격 메리트 확정 보류”입니다.
