서울남부지방법원 2025타경12502. 서울 강서구 화곡동 ‘더숨153’ 제104동 4층 405호로, 감정 이용상태는 도시형생활주택, 사건 용도는 다세대입니다. 현재 소유자는 김연희이며 2022.02.04 매매를 원인으로 2022.02.07 소유권을 취득했고 거래가액은 265,000,000원입니다. 이 사건의 권리분석에서 가장 중요한 날짜는 2023.08.23입니다. 부천세무서장 처분의 압류가 말소기준권리로 선언돼 있고, 이후 주택임차권등기와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 등기 순서만 보고 “인수 없음”이라고 끝내면 안 됩니다. 심홍록은 2022.02.07 전입·점유, 2022.01.26 확정일자를 갖춰 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인입니다. 보증금 265,000,000원 중 현재 매각가에서 배당되는 금액은 175,260,160원이고, 일반적인 인수형 계산이라면 미배당 89,739,840원을 매수인이 부담할 수 있습니다. 그러나 이 사건은 매각물건명세서가 그 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 매각 조건으로 두고 있어, 심홍록 관련 실질 인수는 0원으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12502 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 1169 더숨153 제104동 제4층 제405호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택 · 대상면적 16.51㎡ · 지상6층 중 4층 |
| 소유자 | 김연희 (2022.02.04 매매 · 거래가액 265,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 279,000,000원 / 178,560,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 265,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인은 있지만 ‘조건부 인수 0원’
말소기준은 2023.08.23 압류입니다. 심홍록의 전입·점유일 2022.02.07은 이보다 빠르고 확정일자도 2022.01.26이어서 대항력과 우선변제권이 있습니다. 반면 임차권등기 자체는 2024.01.23 접수됐고 경매개시결정은 2025.10.14 접수돼 모두 말소기준 뒤의 등기입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 보증기관 중복신고 1건
| 임차인 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 심홍록 | 2022.02.07 | 2022.01.26 | 265,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 주택도시보증공사 승계 · 잔액 포기·임차권 말소 조건 |
| OZULUMBA CHINEMEREM MALACHY | 2024.07.01 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 별도 승계액 없음 전입이 말소기준 이후 |
실제 임차인은 2명으로 봅니다. 별도로 기재된 시보증은 실제 점유 임차인이 아니라 OZULUMBA CHINEMEREM MALACHY 보증금에 관한 보증기관 대위·승계 중복신고이므로 별도의 보증금으로 합산하면 안 됩니다. OZULUMBA CHINEMEREM MALACHY의 보증금과 확정일자는 미상이지만 전입일 2024.07.01이 말소기준 2023.08.23보다 늦어 대항력은 없는 것으로 정리돼 있습니다.
③ 시세 비교 — 2회 유찰됐지만 최근 시세보다 ‘크게 싸지는 않다’
가격 판단에서는 전체 12건 평균 260,416,666원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 전체 평균에는 2021~2022년 250,000,000원대~280,000,000원대 거래가 다수 포함돼 있지만, 최근 12개월 거래는 2026.02의 180,000,000원 1건입니다. 최근 가격과 과거 가격의 비교 추세는 -32.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 15.81㎡ | 5 | 180,000,000원 |
| 2022.03 | 18.1㎡ | 2 | 270,000,000원 |
| 2022.03 | 15.81㎡ | 3 | 270,000,000원 |
| 2022.03 | 17.17㎡ | 4 | 275,000,000원 |
| 2022.03 | 17.17㎡ | 5 | 275,000,000원 |
| 2022.02 | 16.51㎡ | 4 | 265,000,000원 |
| 2021.12 | 15.65㎡ | 6 | 275,000,000원 |
| 2021.12 | 15.16㎡ | 3 | 260,000,000원 |
| 2021.12 | 14.92㎡ | 3 | 255,000,000원 |
| 2021.12 | 15.81㎡ | 4 | 270,000,000원 |
| 2021.12 | 16.99㎡ | 6 | 280,000,000원 |
| 2021.12 | 16.07㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 180,000,000원 |
현재 최저매각가이자 확약을 반영한 실질취득액은 178,560,000원으로, 최근 12개월 평균 180,000,000원의 99.2%입니다. 감정가 279,000,000원에서 두 차례 유찰돼 숫자상 큰 폭으로 내려왔지만, 현재 시장에서 확인되는 최신 가격과 비교하면 거의 같은 수준입니다. 따라서 전체 평균 260,416,666원 대비 68.6%라는 숫자만 보고 “시세보다 크게 싸다”고 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 178,560,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,299,840원 |
| 1. 임차인 심홍록 보증금 | 265,000,000원 | 175,260,160원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 265,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 심홍록 보증금 미배당액은 89,739,840원입니다. 일반적인 대항력 인수형이면 이 금액이 매수인 부담으로 이어질 수 있으나, 이 사건은 잔액 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 있어 심홍록 관련 실질 인수는 0원입니다. 당해세·최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없었다면 인수액이 커지는 구조
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 178,560,000원 | 89,739,840원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 142,848,000원 | 124,951,872원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 114,278,400원 | 153,121,498원 | 0원 |
이 표가 보여주는 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 대항력 임차인에게 배당되지 않는 보증금이 늘어나므로 단순히 최저가만 보고 싸다고 할 수 없는 구조입니다. 둘째, 이 사건은 심홍록 및 승계인의 잔액 반환청구권 포기 조건 때문에 그 주된 인수 구조가 실질적으로 해소됩니다. 따라서 현재 회차의 실제 비교 기준은 최저가와 별도의 인수액을 더한 금액이 아니라 178,560,000원 자체입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화일초등학교 남서측 인근이며 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 이용상태. 건축물대장상 도시형생활주택이며 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상6층 건물의 4층 405호입니다.
- 도로. 동측 약 6m 도로, 남측 및 서측 약 4m 도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함돼 있습니다.
- 토지. 공시지가 3,497,000원/㎡, 토지면적 1,828.4㎡이며 토지이용상황은 다세대입니다.
- 거래 체질. 더숨153은 134세대, 사용승인일 2021.07.15이며 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.1회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 심홍록 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 원문을 대조하세요.
- 다른 점유자 별도 확인. OZULUMBA CHINEMEREM MALACHY는 2024.07.01 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상이므로 점유관계와 계약 내용을 다시 확인하세요.
- 보증기관 중복 합산 금지. 시보증은 OZULUMBA CHINEMEREM MALACHY 관련 대위·승계 중복신고이므로 실제 임차인을 한 명 더 추가하거나 별도 보증금으로 합산하면 안 됩니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 260,416,666원보다 최신 거래와 최근 12개월 평균 180,000,000원을 기준으로 보수적으로 판단하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 대비 과거 거래 추세가 -32.8%이므로 2021~2022년 고가 거래를 현재 시세의 중심값으로 사용하지 않는 것이 중요합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.02.07 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 이후 처리와 현재 등기 상태를 원본에서 확인하세요.
- 배당 변동요인. 실제 배당에서는 당해세·최우선변제 등으로 계산이 달라질 수 있으므로 배당표를 확정값으로 보지 마세요.
맺으며 — “권리 위험은 줄었지만, 가격 할인도 거의 남지 않았다”
이 물건의 첫인상은 대항력 임차인 보증금 265,000,000원이 최저매각가 178,560,000원을 크게 웃돈다는 데서 시작합니다. 일반적인 인수형이라면 현재 회차에서도 89,739,840원의 미배당 보증금을 매수인이 떠안을 수 있어, 낙찰가가 내려가도 총 취득부담이 크게 줄지 않는 구조입니다. 하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 심홍록과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있어 그 임차인에 관한 실질 인수는 0원입니다.
문제는 가격입니다. 확약을 반영한 현재 실질취득액 178,560,000원은 최신 거래 180,000,000원 및 최근 12개월 평균 180,000,000원의 99.2%입니다. 게다가 최근 가격 추세는 -32.8%이고 이미 2회 유찰됐습니다. 따라서 감정가 279,000,000원 대비 크게 내려왔다는 이유만으로 가격 매력을 높게 평가하기 어렵습니다. 주된 인수는 해소됐지만, 현재 회차의 가격은 최신 시세와 거의 같은 수준. 여기에 확약 밖 점유자의 보증금·확정일자 확인까지 남아 있어 종합적으로는 보수적인 접근이 맞습니다.
