서울남부지방법원 2025타경12506. 가산동 이호드림파크 4층 401호로, 집합건축물대장상 오피스텔이며 감정평가에서도 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 현재 등기상 소유자는 김완중이며, 2025.10.02 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 단순히 선순위 임차권이 존재한다는 사실보다, 그 임차권의 인수위험이 조건부 확약으로 해소됐는지, 그리고 그 확약 범위 밖에 다른 점유자가 남는지를 분리해서 보는 데 있습니다.
유영민은 2022.03.31 전입·점유, 2022.02.09 확정일자, 보증금 310,000,000원으로 2023.10.19 주택임차권등기까지 마친 선순위 임차인입니다. 배당 시뮬레이션대로라면 현재 최저가에서 156,202,752원을 배당받고 153,797,248원이 미배당되어 원칙상 매수인 인수 대상이 됩니다. 그러나 매각물건명세서 비고에는 유영민 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있어, 이 임차인에 대해서는 실질 인수액을 0원으로 보는 것이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12506 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 142-62 이호드림파크 제4층 제401호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 현황 오피스텔 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 / 지상9층 · 제4층 제401호 · 사용승인 2021.05.27 |
| 소유자 | 김완중 |
| 감정가 / 최저가 | 311,000,000원 / 159,232,000원 (3회 유찰, 감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 310,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 ‘조건부 해소’, 별도 점유자는 미상
등기상 2021.06.14 한국양봉농업협동조합 근저당권 252,000,000원이 설정됐으나 2022.03.31 이미 말소됐습니다. 현재 분석상 선언된 말소기준은 2025.10.02 강제경매개시결정입니다. 유영민의 임차권은 그보다 앞서 성립했고 매각으로 소멸하지 않는 구조이나, 매각 조건에 따라 미배당 잔액 청구권 포기 및 임차권등기 말소가 예정돼 있습니다. 반면 최희숙은 전입일만 확인되고 보증금·확정일자 등이 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태로 남습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유영민 | 건물전부 · 2022.03.31 확정일자 2022.02.09 | 310,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 인수 0원* 주택도시보증공사 승계 관련 확약 |
| 최희숙 | 미상 · 2025.02.07 확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확약 밖 위험 |
* 유영민에 대한 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 153,797,248원이지만, 매각물건명세서상 유영민 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각되므로 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원입니다. 이 확약은 최희숙에게 적용된다고 볼 자료가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 159,232,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,029,248원 |
| 1. 임차인 유영민 보증금 | 310,000,000원 | 156,202,752원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 310,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션에서는 유영민에게 156,202,752원이 배당되고 153,797,248원이 부족합니다. 룰상 이 부족분은 매수인 인수액이지만, 본건은 포기·말소 조건 때문에 유영민 부분의 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 유영민 인수는 확약으로 해소
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차인 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 159,232,000원 | 153,797,248원 | 유영민 실질 0원* |
| 4회 유찰 시 | 127,385,600원 | 185,197,798원 | 유영민 실질 0원* |
| 5회 유찰 시 | 101,908,480원 | 210,318,239원 | 유영민 실질 0원* |
확약이 없다면 낙찰가가 낮아질수록 유영민의 미배당 보증금이 늘어 “최저가가 싸 보여도 총 취득부담이 줄지 않는” 구조가 됩니다. 하지만 이 사건은 유영민 및 승계인 주택도시보증공사가 그 미배당 잔액 청구권을 포기하는 조건이므로 유영민에 관한 인수 리스크는 실질적으로 제거됩니다. 다만 다시 강조하면 최희숙의 미상 권리는 별도입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 오피스텔이고 감정평가 이용상태도 오피스텔입니다. 매각물건명세서에는 현황 주거용 사용 사실이 기재돼 있습니다.
- 입지. 가산동주민센터 북동측 인근으로 소규모 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 지역이며 제반 주위환경은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 7호선 가산디지털단지역이 있어 대중교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 난방·급배수·위생·승강기·기계식주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며 장애물제한표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유영민 확약 문구 원문 확인. 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 유지되는지 매각물건명세서 원문에서 재확인해야 합니다.
- 최희숙 임대차관계 확인. 전입일 2025.02.07 외 보증금·확정일자·계약범위가 미상입니다. 이 부분이 실질 인수액을 바꿀 수 있는 가장 큰 변수입니다.
- 실거래 부재. 동일 건물·인근 비교 거래 자료가 없어 최저가 159,232,000원이 시장가 대비 저렴하다고 판단할 근거가 없습니다.
- 3회 유찰 의미. 감정가 대비 51.2%까지 내려왔다는 숫자만으로 가격 메리트를 부여하지 말고, 오피스텔의 환금성과 실제 점유·임대차 상태를 함께 봐야 합니다.
- 현황 주거사용 확인. 대장상 오피스텔이지만 매각물건명세서에는 현황 주거용 사용이 기재돼 있어 실제 사용·점유 상태를 현장에서 확인하는 것이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기와 실제 점유관계를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “주된 인수는 풀렸지만, 권리분석은 아직 끝나지 않았다”
이 물건은 숫자만 보면 감정가 311,000,000원에서 3회 유찰돼 159,232,000원까지 내려온 저가 물건처럼 보입니다. 그러나 선순위 임차보증금 310,000,000원이 존재해 원칙적으로는 현재 회차에서 153,797,248원의 인수액이 발생하는 구조입니다. 다행히 유영민 및 주택도시보증공사가 미배당 잔액 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 있어 그 임차인에 대해서는 실질 인수 0원으로 정리됩니다.
문제는 그 다음입니다. 최희숙은 2025.02.07 전입이 확인되지만 보증금·확정일자·계약내용이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남아 있고, 이 사람에게 유영민의 확약을 그대로 적용할 수 없습니다. 게다가 실거래 자료도 없어 현재 최저가의 시장가격 적정성을 검증할 수 없습니다. 결론은 주된 인수위험은 조건부 해소, 그러나 확약 밖 미상 임차인 때문에 권리는 완전한 안전형이 아니다. 입찰 판단의 선결조건은 최희숙의 임대차관계 확인입니다.
