인천지방법원 2025타경509792. 송도동 인천송도힐스테이트 402동 2층 205호의 근린시설입니다. 등기상 핵심은 2018.06.11. 설정된 중소기업은행 근저당권 360,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고, 그 뒤 설정된 가압류·압류 및 2025.06.10. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 임차보증금 인수 문제는 없습니다.
다만 이 물건의 실질 리스크는 등기부 밖에 있습니다. 송도힐스테이트관리단 내역에 따르면 2026.05.까지 공용부분 관리비 11,845,330원이 미납돼 있고, 이 금액은 매수인이 승계합니다. 따라서 등기상 인수액은 0원이지만 실제 취득비용을 볼 때는 이 승계 관리비를 별도로 반드시 반영해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509792 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 송도동 21-60 인천송도힐스테이트 402동 2층205호 |
| 물건종류 | 근린시설 |
| 소유자 | 주식회사이원테크 |
| 감정가 / 최저가 | 422,000,000원 / 422,000,000원 |
| 유찰 | 2회 |
| 청구액 | 360,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제권·임차보증금 승계 이슈는 없습니다. 말소기준은 2018.06.11. 중소기업은행 근저당권 360,000,000원이며, 이후 남아 있는 근로복지공단·중소벤처기업진흥공단·조성준·권영락·주식회사재영케미칼·서울보증보험주식회사·최경준· 신용보증기금·하나카드 주식회사·비엔케이캐피탈주식회사·김민식·법무법인 류헌의 가압류와 국·연수구·국민건강보험공단의 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 거래 기준으로는 최저가가 아래
인천송도힐스테이트4단지, 전용 98.3184㎡에 매칭되는 실거래는 2건입니다. 전체 평균은 365,000,000원이지만 과거 280,000,000원 거래가 섞여 있어, 가격 판단은 최근 12개월 평균 450,000,000원과 최신 거래 450,000,000원을 우선해 보는 것이 타당합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.02 | 98.32㎡ | 2 | 450,000,000원 |
| 2021.09 | 98.32㎡ | 2 | 280,000,000원 |
| 전체 평균 | 98.32㎡ | 2건 | 365,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 98.32㎡ | 1건 | 450,000,000원 |
현재 최저가 422,000,000원은 전체 평균 365,000,000원과 비교하면 높지만, 가격 판단 우선 기준인 최근 12개월 평균 및 최신 거래 450,000,000원 대비 93.8%입니다. 최근 거래와 비교하면 현재 최저가는 시세 아래에 위치합니다. 또한 최근 거래와 과거 거래의 추세는 60.7%로 상승 방향입니다.
③ 예상배당표 (매각가 422,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,620,000원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 3. 가압류 · 근로복지공단 | 109,642,680원 | 55,380,000원 |
| 4. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 300,846,518원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 조성준 | 30,116,478원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 권영락 | 17,500,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사재영케미칼 | 45,037,250원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 23,572,250원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 최경준 | 79,486,263원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 신용보증기금 | 35,840,000원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 14,225,298원 | 0원 |
| 12. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 160,000,000원 | 0원 |
| 13. 가압류 · 비엔케이캐피탈주식회사 | 5,066,962원 | 0원 |
| 14. 가압류 · 김민식 | 30,467,649원 | 0원 |
| 15. 가압류 · 법무법인 류헌 | 7,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,218,801,348원 중 예상배당 415,380,000원, 미배당 803,421,348원입니다. 등기상 매수인 인수권리는 0원이지만, 공용부분 관리비 11,845,330원 승계는 별도 부담입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 배당 압박
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 422,000,000원 | 415,380,000원 | 803,421,348원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 80% | 337,600,000원 | 332,073,600원 | 886,727,748원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 64% | 270,080,000원 | 265,498,880원 | 953,302,468원 |
유찰이 더 진행되면 후순위 채권자의 미배당은 커지지만, 현재 자료상 매수인이 떠안을 임차보증금은 없습니다. 따라서 회차가 내려갈수록 핵심은 권리 인수보다 가격과 관리비 승계 부담의 조합입니다.
⑤ 입지·환금성 메모
- 용도. 사건상 근린시설이며, 토지이용상황은 상업기타입니다.
- 단지. 인천송도힐스테이트4단지, 118세대, 2011.01.17. 준공입니다.
- 토지. 준주거지역, 공시지가 4,289,000원/㎡, 지목 대, 평지·사다리형·광대소각 조건입니다.
- 규제. 성장관리권역·경제자유구역·준주거지역·제1종지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 경매지표. 단지 경매 평균 유찰 2.0회, 매각률 33.33%, 평균 할인율 0.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 관리비 승계 확인. 2026.05.까지 공용부분 관리비 11,845,330원이 미납돼 있고 매수인이 승계합니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당순서가 달라질 수 있습니다.
- 가격 기준. 전체 평균 365,000,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 450,000,000원을 우선 비교해야 합니다.
- 실거래 표본. 최근 12개월 1건, 전체 2건이라 개별 근린시설의 위치·상태 차이를 함께 확인해야 합니다.
- 등기 변동 확인. 2026.07.16. 발급 등기사항과 매각기일 전 최신 등기사항을 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “등기상 인수 0원”만 보면 부족하다
이 물건은 임차인이 없고, 2018.06.11. 중소기업은행 근저당권 이후 남아 있는 권리들이 매각으로 소멸하므로 등기상 권리 인수는 단순합니다. 가격도 최근 12개월 평균 및 최신 거래 450,000,000원 대비 최저가가 93.8%라 최근 시세 위에 올라선 물건은 아닙니다.
그러나 실제 입찰 판단에서는 공용부분 관리비 11,845,330원 승계가 핵심입니다. 여기에 국세·지방세 압류에 따른 배당 변동 가능성, 실거래 표본이 2건뿐이라는 점까지 감안해야 합니다. 결론은 권리는 비교적 단순하지만, 실질취득비용과 가격 검증이 필요한 근린시설입니다.