서울남부지방법원 2025타경12513. 도림동 더클래식 제3층 제303호로, 공부상 용도는 사무소지만 감정조사에서는 현황 주거용으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 건물은 2018.01.05 사용승인된 철근콘크리트구조 7층 건물이며, 대상 면적은 42.05㎡입니다. 소유자는 김완태이고 2018.08.30 소유권을 이전받았습니다.
등기만 보면 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2023.09.05 접수된 주택도시보증공사 가압류 275,000,000원입니다. 그 뒤의 영등포구 압류와 2025.10.13 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기보다 앞선 임차인의 전입입니다. 이숙자의 전입일이 2020.09.07이고 보증금이 확인되지 않아, 배당 모델에 표시된 인수 0원만으로 매수인 부담이 없다고 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12513 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 도림동 113-13 더클래식 제3층 제303호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 공부상 사무소 · 현황 주거용 · 42.05㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 7층 건물 · 사용승인일 2018.01.05 · 제3층 제303호 |
| 소유자 | 김완태 · 2018.08.30 소유권 이전 |
| 감정가 / 최저가 | 351,000,000원 / 280,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이숙자 / 245,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 먼저다
2018.01.17 설정됐던 신목신용협동조합 근저당권은 2018.08.30 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준으로 잡힌 것은 2023.09.05 주택도시보증공사 가압류입니다. 이후 영등포구 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인 분석
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고로 중복된 임차인은 없습니다.
| 임차인 | 점유부위 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이숙자 | 미상 | 2020.09.07 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 62.4%라는 숫자만 보면 안 된다
더클래식의 최근 12개월 실거래 표본은 2건, 평균은 450,000,000원입니다. 현재 최저매각가 280,800,000원은 이 평균의 62.4%로 집계됩니다. 다만 대상 면적은 42.05㎡인데 실거래 표본은 48.7㎡와 27.61㎡로 면적이 직접 일치하지 않습니다. 따라서 62.4%라는 비율은 참고 수치일 뿐, 동일 조건 대비 확정적인 할인율로 볼 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 48.7㎡ | 4 | 520,000,000원 |
| 2024.10 | 27.61㎡ | 6 | 380,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 450,000,000원 |
최신 실거래는 2025.03의 520,000,000원입니다. 그러나 이 거래 역시 48.7㎡로 대상 42.05㎡와 다르고, 본건은 공부상 사무소이면서 현황 주거용이라는 이용상 차이까지 있습니다. 특히 임차인 보증금이 미상이므로 최저가 280,800,000원 자체를 실질취득가로 놓고 시세와 비교하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 280,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,731,200원 |
| 1. 가압류 · 주택도시보증공사 | 275,000,000원 | 275,000,000원 |
| 2. 경매신청채권자 · 이숙자 | 245,000,000원 | 1,068,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 모델상 채권자 미배당액은 243,931,200원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 다만 이 배당 모델의 매수인 인수액 0원은 임차인의 미상 보증금을 확정한 결과가 아닙니다. 대항력 가능 임차인의 실제 보증금과 배당관계가 확인되면 매수인 부담은 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 280,800,000원 | 243,931,200원 | 1,068,800원 |
| 2회 유찰 시 | 224,640,000원 | 299,304,960원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 179,712,000원 | 343,603,968원 | 0원 |
유찰이 진행되면 명목 낙찰가는 낮아지지만 임차인의 보증금이 인수되는 구조라면 낙찰가 하락분만큼 실질취득액이 낮아진다고 볼 수 없습니다. 현재는 보증금이 미상이므로 어느 회차에서도 실질취득액을 확정할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 사무소이나 현황은 주거용으로 이용 중입니다. 입찰 전 공부상 용도와 실제 이용상태 차이가 명도·사용계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 입지. 도림초등학교 북서측 인근이며 다세대·단독주택·각종 근린생활시설이 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 양호한 편으로 조사됐습니다.
- 건물. 2018.01.05 사용승인, 더클래식 12세대 규모입니다. 최근 실거래 표본도 2건으로 많지 않습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 공시지가 6,689,000원/㎡, 토지이용상황은 주상용이며 토지거래계약허가구역 등 여러 제한이 기재돼 있습니다.
- 환금성. 실거래 표본이 적고 대상 면적과 비교 거래 면적이 일치하지 않으며, 공부상 사무소·현황 주거용이라는 특성이 있어 일반적인 아파트 실거래 비교보다 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 이숙자의 임대차계약서, 실제 보증금, 점유 상태와 전입 유지 여부를 확인해야 실질취득액을 계산할 수 있습니다.
- 배당요구·확정일자 확인. 우선변제 여부가 미상이므로 매각물건명세서와 배당요구 관련 원문을 확인하세요.
- 동일인 관계 확인. 임차인 이숙자와 강제경매 신청채권자 이숙자가 동일인인지, 임대차 실체와 채권관계가 어떻게 연결되는지 확인이 필요합니다.
- 실거래 비교 보정. 대상은 42.05㎡이고 실거래 표본은 48.7㎡·27.61㎡입니다. 62.4%라는 비율만으로 가격 상한을 정하지 마세요.
- 용도 차이 확인. 공부상 사무소, 현황 주거용입니다. 실제 사용과 공부상 용도 차이를 입찰 전에 확인하세요.
- 세금·관리비·원본 대조. 당해세, 최우선변제, 관리비와 등기부·매각물건명세서·현황조사 원문을 최종 대조해야 합니다.
맺으며 — “62.4% 할인”보다 먼저 볼 것은 보증금이다
이 물건은 감정가 351,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 280,800,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균 450,000,000원과 비교하면 62.4%로 표시됩니다. 그러나 그 숫자가 이 사건의 결론은 아닙니다. 실거래 표본의 면적이 대상과 직접 일치하지 않고, 더 중요하게는 말소기준보다 앞선 임차인 이숙자의 보증금이 미상입니다.
등기상 후순위 권리는 정리되는 구조지만, 임차인의 대항력과 인수액이 확정되지 않은 이상 낙찰가 = 실질취득가라고 볼 수 없습니다. 임차인 보증금이 확인되고 인수액이 0원으로 확정될 때 비로소 최저가와 실거래를 제대로 비교할 수 있습니다. 현재 단계의 결론은 “등기는 단순하지만 임차인 때문에 가격 판단은 보류”입니다.
