서울남부지방법원 2025타경12523. 서울 강서구 화곡동 두산빌라 제4층 제402호, 현재 이용상태는 다세대주택입니다. 소유자는 이종연이며 2018.10.16. 거래가액 125,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이 사건에서 먼저 볼 권리는 2025.09.17. 강서구 압류가 아니라 그보다 앞선 임차권입니다. 이재림은 2022.11.25. 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2022.11.23., 임차보증금은 136,500,000원입니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력이 있는 선순위 임차인입니다.
다만 결론을 바꾸는 문구가 매각물건명세서에 있습니다. 이재림과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액의 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 따라서 현재 회차의 계산상 미배당 52,180,896원은 룰상 인수액이지만, 이 조건을 반영한 실질 인수액은 0원*입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12523 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 56-359 제4층 제402호 · 도로명 서울특별시 강서구 초록마을로22길 13 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 이용 중 · 지하1층 지상4층 중 제4층 제402호 |
| 소유자 | 이종연 (2018.10.16. 거래가액 125,000,000원으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 168,500,000원 / 86,272,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 136,500,000원 |
| 말소기준 | 2025.09.17. 강서구 압류 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
현재 소유권은 이종연에게 있고, 과거 국민은행 관련 근저당은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2025.09.17. 강서구 압류이며, 2025.10.15. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 그 이후이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 이재림의 전입·점유와 확정일자, 2024.12.06. 주택임차권등기는 말소기준보다 앞섭니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계는 중복 합산 금지
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이재림 | 건물의 전부 | 136,500,000원 | 2022.11.25 | 2022.11.23 | 있음 | 있음 | HUG 승계 | 0원* |
실제 임차인은 이재림 1명입니다. 주택도시보증공사는 매각물건명세서에서 주택임차권 승계인으로 기재되므로 별도의 두 번째 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 이재림은 배당요구를 했고 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
* 확약이 없다면 현재 회차 계산상 매수인 인수액은 52,180,896원입니다. 본 리포트의 실질 인수 0원은 매각물건명세서의 포기·말소 조건을 반영한 값입니다.
③ 유찰 회차 — 최저가가 내려가면 원래는 인수액이 커지는 구조
| 회차 | 매각가 | 계산상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 51.2% | 86,272,000원 | 52,180,896원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 69,017,600원 | 69,124,717원 | 0원* |
| 5회 유찰 시 · 감정가 33% | 55,214,080원 | 82,679,773원 | 0원* |
확약이 없는 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 커져 최저가만 보고 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 이 사건은 매각조건 때문에 그 인수 구조가 실질 0원*으로 해소되는 것이 결정적 차이입니다.
④ 예상배당표 (매각가 86,272,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,952,896원 |
| 1. 임차인 이재림 보증금 | 136,500,000원 | 84,319,104원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 136,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당모형상 임차인에게 84,319,104원이 배당되고 보증금 부족분 52,180,896원이 발생합니다. 주택도시보증공사의 신청채권 배당은 0원이며, 이 금액을 임차보증금과 별도의 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.
⑤ 가격 판단 — 51.2%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 86,272,000원으로 감정가 168,500,000원의 51.2% 수준입니다. 하지만 이 물건에는 비교 가능한 최근 실거래 금액이 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인폭만 근거로 시세보다 저렴하다고 평가하거나 가격 가점을 주는 것은 적절하지 않습니다.
두산빌라(56-359)는 9세대이며 2000.05.29. 사용승인을 받았습니다. 제공된 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 2.3회이고, 본건은 이미 3회 유찰됐습니다. 가격 판단은 감정가 할인율보다 실제 인근 다세대 거래와 개별 호의 상태를 대조한 뒤 내려야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화일초등학교 남동측 인근으로, 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하1층 지상4층 건물이며 사용승인일은 2000.05.29.입니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 4미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 용도·규제. 제2종일반주거지역이며 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 포함됩니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 2,708,000원/㎡이며 토지면적은 208.0㎡입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 원문 확인. 실질 인수 0원 판단의 핵심 근거이므로 매각물건명세서의 임차보증금 잔액 청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 입찰 직전 원본으로 다시 대조하세요.
- 임차권 상태 확인. 이재림은 전입 2022.11.25., 확정일자 2022.11.23., 보증금 136,500,000원인 대항력 임차인입니다. 확약이 없다면 현재 회차 계산상 52,180,896원의 인수액이 발생하는 구조입니다.
- 보증기관 중복계산 금지. 주택도시보증공사는 주택임차권 승계인으로 기재돼 있으므로 이재림 보증금과 별도 보증금으로 합산하지 않습니다.
- 가격 검증. 현재 최저가가 감정가의 51.2%여도 비교 실거래 자료가 없으므로 인근 다세대 거래를 별도로 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 제시외·부합물 확인. 부합물 및 종물 ㉠, 제시외 건물과 관련한 이행강제금·원상회복의무 여부를 관계기관에 재확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 매각조건을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — 할인율보다 ‘확약의 효력’이 승부처
이 물건은 감정가 168,500,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 86,272,000원까지 내려왔습니다. 그러나 권리구조만 보면 보증금 136,500,000원의 대항력 임차인이 말소기준보다 앞서 있어, 원래라면 최저가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커지는 유형입니다.
이번 사건의 핵심은 그 구조를 뒤집는 매각조건입니다. 이재림과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못한 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있어, 현재 회차 계산상 52,180,896원인 인수액을 실질 0원*으로 판단합니다. 따라서 권리의 핵심 위험은 조건부로 해소됩니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 비교할 최근 실거래가가 없어 감정가의 51.2%라는 수치만으로 저렴하다고 단정할 수 없고, 이미 3회 유찰된 다세대주택이며 제시외 건물·부합물 관련 행정사항도 남아 있습니다. 권리는 확약 원문 확인이 핵심, 가격은 실거래 검증이 핵심인 사건입니다.
