115,150,000원
인천지방법원 2025타경509805. 인천 미추홀구 숭의동 대준블루온 7층 702호, 전용 68.45㎡의 오피스텔입니다. 소유자 변진섭은 2021년 3월 2일 공유자 전원 지분을 거래가액 249,000,000원에 취득했습니다. 그런데 이 물건의 권리분석 핵심은 소유권이나 후순위 압류가 아니라 그보다 앞선 임차인입니다. 홍광철은 2021년 2월 25일 전입·점유를 시작했고, 2021년 2월 8일 확정일자를 갖췄으며, 2023년 3월 23일 보증금 249,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
말소기준권리는 2023년 7월 13일 주택도시보증공사의 가압류입니다. 따라서 그보다 앞선 홍광철의 임차권은 매각으로 소멸하지 않고 매수인 인수 대상입니다. 현재 최저가 115,150,000원을 전제로 한 배당에서는 집행비용 2,412,100원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 112,737,900원이 배당되고, 보증금 부족분 136,262,100원이 매수인에게 남는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509805 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 331-14 대준블루온 7층 702호 · 석정로10번길 42 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 68.45㎡ · 지상 14층 건물 내 7층 |
| 소유자 | 변진섭 (2021.03.02. 거래가액 249,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 235,000,000원 / 115,150,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 249,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 남는다
말소기준권리는 2023.07.13. 주택도시보증공사의 가압류입니다. 반면 홍광철은 2021.02.25. 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2021.02.08., 임차권등기는 2023.03.23.입니다. 모두 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 이 임차인은 대항력 있음, 확정일자와 배당요구를 갖춘 우선변제권 행사 가능 상태이며, 배당으로 회수하지 못한 보증금은 매수인이 인수하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 249,000,000원
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 구분 |
|---|---|---|---|---|---|
| 홍광철 | 제7층 제702호 68.45㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 249,000,000원 | 대항력 有 전입 2021.02.25. | 우선변제 有 확정 2021.02.08. · 배당요구 | 실제 임차인 보증기관 대위·승계 아님 |
③ 가격 구조 — 최저가가 내려가도 총 부담은 크게 안 내려간다
이 사건에서 표면 최저가는 감정가의 49%인 115,150,000원입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금이 249,000,000원으로 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 낮아질수록 임차인에게 배당되는 금액이 줄고 매수인이 인수하는 미배당액이 커집니다. 즉 낙찰가 하락분이 그대로 할인으로 남지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 115,150,000원 | 136,262,100원 | 실질취득은 보증금 249,000,000원 수준 |
| 3회 유찰 시 | 80,605,000원 | 170,245,890원 | 낙찰가 하락만큼 인수액 증가 |
| 4회 유찰 시 | 56,423,500원 | 193,992,123원 | 표면 할인율이 커져도 실질부담은 보증금 수준 |
④ 시세 비교 — 최근 지표 2억, 실질취득은 약 2.49억
대준블루온의 확인된 거래는 4건으로 평균 209,500,000원이지만, 가격 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최신 거래와 최근 지표를 우선합니다. 최신 확인 거래는 2024.10. 전용 62.18㎡ 9층의 200,000,000원이고, 최근 시세 지표도 200,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간보다 -6.0%로 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 62.18㎡ | 9 | 200,000,000원 |
| 2021.08 | 74.62㎡ | 10 | 229,000,000원 |
| 2021.07 | 72.64㎡ | 9 | 221,000,000원 |
| 2021.07 | 62.18㎡ | 8 | 188,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 209,500,000원 |
실질취득 기준인 약 249,000,000원은 최신 확인 거래 200,000,000원과 최근 시세 지표 200,000,000원을 모두 웃돕니다. 게다가 최근 추세는 -6.0%입니다. 따라서 “2회 유찰돼 싸졌다”는 가격 가점은 줄 수 없습니다. 오히려 하락 추세 속에서 최근 시세보다 높은 실질취득가격을 부담하는 구조입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 115,150,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,412,100원 |
| 1. 임차인 홍광철 보증금 | 249,000,000원 | 112,737,900원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,131,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 249,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차 배당표상 임차인 홍광철은 112,737,900원을 배당받고, 부족분 136,262,100원이 매수인 인수로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 오피스텔이며 철근콘크리트구조 지상 14층 건물 내 7층 일부입니다.
- 입지. 인천광역시 미추홀구 숭의동 숭의로터리 남동측 인근. 다세대주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 도보 10분 이내 거리에 수인분당선 숭의역이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 토지. 3필 일단의 부정형 평지, 공동주택·업무시설 및 아파트 부지로 이용 중이며 북동측 약 15미터 도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·상대보호구역·과밀억제권역 등에 포함되며 공시지가는 1,563,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 위생·급배수·난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 환금성. 18세대 규모에 확인 거래 4건, 평균 유찰 3.1회로 거래·경매 표본이 많지 않아 보수적인 접근이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 115,150,000원만 보고 2억 시세 대비 싸다고 판단하면 안 됩니다. 실질취득 기준은 약 249,000,000원입니다.
- 임차권 원본 확인. 홍광철의 전입 2021.02.25., 확정 2021.02.08., 보증금 249,000,000원, 임차권등기 및 배당요구 내용을 원본과 대조해야 합니다.
- 확약서 문구 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서에 임차인의 대항력 포기까지 포함되는지 원문을 확인하기 전에는 인수 0원으로 계산하지 않는 것이 안전합니다.
- 유찰 추가 시에도 총부담 확인. 3회 유찰 시 매각가 80,605,000원에 인수 170,245,890원, 4회 유찰 시 매각가 56,423,500원에 인수 193,992,123원으로 인수액이 커집니다.
- 하락 추세 반영. 최근 시세 지표 200,000,000원, 최근 추세 -6.0%입니다. 과거 전체 평균 209,500,000원만으로 가격 가점을 주면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당요구·실거래 자료를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”이 아니라 “2.49억에 묶인 경매”
이 물건의 숫자만 보면 감정가 235,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 115,150,000원까지 내려온 매력적인 할인 물건처럼 보입니다. 그러나 권리분석을 붙이면 결론은 정반대입니다. 말소기준보다 앞선 홍광철의 대항력 임차보증금이 249,000,000원이고, 현 회차 미배당 인수액만 136,262,100원입니다. 더 유찰돼 낙찰가가 내려가도 인수액이 커져 실질취득은 보증금 수준에서 크게 벗어나지 않습니다.
반면 최신 확인 거래와 최근 시세 지표는 200,000,000원이고 추세는 -6.0%입니다. 실질취득 약 249,000,000원은 최근 시세의 약 124.5%입니다. 여기에 18세대 오피스텔, 평균 유찰 3.1회라는 환금성 요소까지 겹칩니다. 표면 최저가는 싸지만 실질취득은 시세보다 비싼 구조. 이 사건의 핵심은 “얼마나 더 유찰되느냐”가 아니라 임차보증금 인수 구조가 실제로 해소되는지를 확인하는 것입니다.
