서울남부지방법원 2025타경12527. 등촌동 아이디움 8층 802호로, 집합건축물대장상 용도는 오피스텔이며 감정평가 당시에도 오피스텔로 이용 중입니다. 현재 소유자는 박해주이고 2022.06.02. 매매가 100,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 말소기준권리는 2023.07.28. 구로세무서장 관련 갑구 6번 압류입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 추가 압류, 경매개시결정과 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 등기 순서만 보고 끝낼 사건은 아닙니다. 임차인 임은지는 2021.12.09. 전입·점유를 시작해 2023.07.28. 말소기준권리보다 앞서며, 등기부상 임차보증금은 110,000,000원입니다. 통상 이런 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 늘어 매수인의 실질취득액이 보증금 수준으로 고정되는 위험을 먼저 봐야 합니다. 다만 본건은 그 핵심 위험을 매각조건상의 포기·말소 확약이 해소한다는 점이 결론을 바꿉니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12527 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 등촌동 656-36 아이디움 제8층 제802호 · 화곡로64길 28 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 감정평가 당시 오피스텔 이용 · 철근콘크리트구조 12층 건물 내 8층 |
| 소유자 | 박해주 (2022.06.02. 매매, 거래가액 100,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 117,000,000원 / 74,880,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 110,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 사용승인일 | 2014.11.05. |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인은 있으나 매각조건이 핵심
말소기준은 2023.07.28. 압류입니다. 임은지의 전입·점유는 2021.12.09.로 이보다 앞서므로 대항력이 인정되는 구조입니다. 2025.04.02.에는 보증금 110,000,000원의 주택임차권등기도 마쳤습니다. 반면 최선교는 2025.08.08. 전입해 말소기준일보다 늦으므로 제공된 권리관계상 대항력 없음으로 정리됩니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임은지 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.12.09. | 110,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 주택도시보증공사 승계 기재 확약 적용 시 실질 인수 0원 |
| 최선교 점유 부분 미상 | 2025.08.08. | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 2명으로 파악됩니다. 주택도시보증공사는 실제 점유 임차인이 아니라 매각물건명세서에 기재된 주택임차권 승계인이므로 임은지의 보증금과 별도 임차보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다.
② 가격 판단 — 64%는 ‘시세 할인율’이 아니다
현재 최저매각가는 74,880,000원으로 감정가 117,000,000원의 64%입니다. 그러나 이 수치는 2회 유찰에 따라 내려온 법원 최저가 비율입니다. 이를 근거로 곧바로 “시세보다 싸다”고 판단하면 안 됩니다. 본건의 가격 메리트는 감정가 대비 할인폭이 아니라 실제 거래 가능한 오피스텔 가격과 비교해 판단해야 합니다.
권리 측면에서는 확약 때문에 임은지의 대항력 보증금이 실질 취득비용에 더해지지 않는다는 점이 중요합니다. 따라서 현재 회차에서 확약이 그대로 이행된다면 매수인의 실질취득 기준액은 최저가 74,880,000원입니다. 반대로 이 확약이 없었다면 대항력 있는 보증금 110,000,000원이 낙찰가보다 큰 구조이므로, 단순 최저가만 보고 싸다고 볼 수 없는 전형적인 대항력 인수형 사건이 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 74,880,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,747,840원 |
| 임차인 임은지 보증금 | 110,000,000원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 주택도시보증공사 | 616,241,204원 | 73,132,160원 |
| 갑구 8번 가압류 · 주택도시보증공사 | 20,000,000원 | 0원 |
| 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 110,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 총 청구액은 746,241,204원, 예상 배당액은 73,132,160원, 미배당액은 673,109,044원입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 여부에 따라 0순위에서 차감될 수 있어 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다. 임은지의 보증금은 매각조건상 포기·말소 확약이 이행되는 전제에서 매수인 실질 인수액을 0원으로 판단합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도·이용. 집합건축물대장상 오피스텔이며 감정평가 당시에도 오피스텔로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 12층 건물이고 본건은 8층 802호입니다.
- 입지. 경복비즈니스고등학교 남동측 인근으로, 아파트·다세대주택·오피스텔·학교·근린생활시설이 혼재된 지역이며 주위 환경은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 가양역(지하철9호선)이 있어 대중교통 이용 여건은 양호합니다.
- 토지·도로. 일반상업지역의 정방형 평지이며, 북동측으로 노폭 약 7~8m 내외의 포장도로에 접합니다. 토지면적은 532.7㎡, 공시지가는 6,600,000원/㎡입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·기계식주차·도시가스 설비가 설치되어 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·중요시설물보호지구(공항)·제1종지구단위계획구역·과밀억제권역· 원추표면구역·대공방어협조구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 문구 원본 확인. 임은지 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건을 매각물건명세서 원문에서 다시 확인하세요.
- 임은지 인수 계산을 이중으로 하지 말 것. 주택도시보증공사는 승계인으로 기재돼 있으므로 임은지 110,000,000원과 별도의 임차보증금처럼 중복 합산하면 안 됩니다.
- 최선교 확인. 2025.08.08. 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없지만, 보증금과 점유 부분이 미상인 만큼 현장점유 및 명세서 기재를 대조하세요.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 여부에 따라 배당 선순위가 달라질 수 있으므로 교부청구와 체납세액을 확인하세요.
- 가격은 별도 검증. 감정가 117,000,000원 대비 최저가 74,880,000원, 64%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 결론내리지 말고 동일 건물·인근 오피스텔 거래와 비교해 입찰 상한을 정하세요.
- 오피스텔 환금성. 아파트와 동일한 환금성을 전제하지 말고 임대수요·관리비·기계식주차· 전용면적과 실제 내부상태를 현장에서 확인하세요.
맺으며 — “대항력 1.10억”보다 중요한 한 줄의 매각조건
표면적으로는 대항력 있는 임차인 임은지의 보증금 110,000,000원이 현재 최저가 74,880,000원보다 커서 가장 먼저 경계해야 할 사건입니다. 확약이 없다면 최저가가 더 내려가도 대항력 보증금 때문에 실질취득비용이 싸지지 않는 유형으로 봐야 합니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서가 임은지와 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 매각조건으로 두고 있습니다. 그 조건이 이행되는 한 임은지 관련 실질 인수액은 0원, 현재 회차 실질취득 기준액은 74,880,000원입니다.
다만 여기서 바로 “싸다”로 넘어가면 안 됩니다. 현재가는 감정가의 64%라는 유찰 결과일 뿐이고, 오피스텔의 실제 시장가격과 비교한 할인율은 아닙니다. 게다가 2회 유찰, 세금 압류 3건, 보증금이 확인되지 않은 후행 점유자까지 있어 절차 확인 부담도 남습니다. 권리의 큰 폭탄은 확약이 제거했지만, 가격 메리트는 별도로 검증해야 하는 사건입니다.
