인천지방법원 2025타경509824. 인천 남동구 논현동 아라트라움 11층 1107호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 겉으로 보이는 숫자는 매력적으로 보입니다. 감정가 226,000,000원에서 2회 유찰되어 최저매각가가 110,740,000원, 감정가의 49%까지 내려왔기 때문입니다. 하지만 이 물건은 최저가만 보면 안 됩니다. 말소기준권리로 잡힌 것은 2025.06.09 강제경매개시결정이고, 그보다 앞선 근저당권과 주택임차권등기들이 남아 있습니다.
특히 실제 임차인은 2명입니다. 홍숙자는 임차보증금 175,000,000원, 임채환은 임차보증금 200,000,000원으로 등기부와 매각물건명세서에 나타납니다. 이 중 임채환의 을구 순위 5번 주택임차권등기는 명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 기재되어 실질 인수 0원*으로 봅니다. 그러나 확약은 임채환 임차권에만 적용되며, 홍숙자 보증금의 미배당 인수위험은 별도로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509824 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 논현동 631-4 아라트라움 11층 1107호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 감정평가상 오피스텔로 이용 중 · 제11층 제1107호 53.78㎡ 전부 |
| 소유자 | 천덕우 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 226,000,000원 / 110,740,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 권리가 있다
말소기준은 갑구 5번 강제경매개시결정(2025.06.09)입니다. 따라서 그보다 앞선 을구 1번 근저당권, 을구 3번 주택임차권, 을구 5번 주택임차권은 단순히 “경매로 전부 소멸”한다고 볼 수 없습니다. 다만 을구 3번 주택임차권은 2020.09.14 말소 이력이 있고, 을구 5번 주택임차권은 명세서상 말소동의 확약서가 제출되어 있다는 점을 구분해야 합니다.
② 임차인 표 — 실제 임차인 2명, 보증기관 중복신고 아님
| 임차인 | 범위 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 홍숙자 | 주택전부 · 주거 (임차권등기) | 175,000,000원 | 2017.08.28 / 2017.08.17 | 2019.10.04 | 대항력 우선변제 승계위험 |
| 임채환 | 제11층 제1107호 53.78㎡ 전부 · 주거 (임차권등기) | 200,000,000원 | 2022.08.30 / 2022.08.03 | 2024.09.23 | 대항력 우선변제 확약* |
* 명세서 기재: “을구 순위 5번 주택임차권등기(다만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출 됨)”. 이 확약은 임채환 임차권에 관한 것으로 보며, 홍숙자 임차권의 미배당 인수위험까지 없애는 자료로 확장하면 안 됩니다.
③ 배당과 인수 — 현재 회차 기준
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.1% 추정) | - | 2,350,360원 | 송달·공고·감정·집행관 매각수수료 누진 추정치 |
| 1. 임차인 홍숙자 보증금 (우선변제) | 175,000,000원 | 108,389,640원 | 부족분 66,610,360원 매수인 인수 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 박상준 | 650,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 3. 갑구 5번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·최우선변제 미반영 |
매각가 110,740,000원 가정. 현재 회차에서 매각대금은 집행비용과 홍숙자 보증금 일부에 소진되고, 홍숙자 부족분 66,610,360원이 매수인 인수로 계산됩니다.
④ 회차별 시나리오 — 싸지는 게 아니라 인수가 커진다
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 해석 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 110,740,000원 | 66,610,360원 | 177,350,360원 | 최저가보다 인수 포함 총액을 기준으로 봐야 함 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 77,518,000원 | 99,277,324원 | 176,795,324원 | 낙찰가 하락분이 인수액 증가로 대부분 상쇄 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 54,262,600원 | 122,114,127원 | 176,376,727원 | 대항력 인수형은 총액이 보증금 수준에 묶임 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 논현동 소재 “동방초등학교” 남동측 인근, 주위는 대단위 아파트단지, 다세대주택, 오피스텔, 학교, 상가, 근린생활시설 등으로 이루어진 주거지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 지하철 수인분당선 논현역 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 본건은 오피스텔로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 15층 건물 중 제11층 제1107호입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 차량용기계식승강기설비, 난방설비 등이 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(논현2), 과밀억제권역, 상대보호구역 등으로 표시됩니다. 공부와의 차이는 “-”로 기재되어 있습니다.
- 조사 유의. 현장 조사시 거주인 및 이해관계인이 부재 등으로 외형조사 및 제시목록, 건축물현황도와 평가전례에 따라 유사 물건의 통상적 내부상태를 기준하였으므로 입찰시 유의가 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 현재 최저가 110,740,000원만 보면 낮아 보이지만, 홍숙자 미배당 인수 66,610,360원을 더한 실질취득은 177,350,360원입니다.
- 홍숙자 임차권 원본 확인. 전입 2017.08.28, 확정 2017.08.17, 보증금 175,000,000원, 배당요구 2019.10.04 자료를 원본에서 대조해야 합니다.
- 임채환 확약 범위 확인. 명세서상 “을구 순위 5번 주택임차권등기”에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 기재가 있으므로, 해당 확약서 원본과 말소 조건을 반드시 확인해야 합니다.
- 근저당 인수 여부 확인. 을구 1번 근저당권 박상준 채권최고액 650,000,000원은 말소기준보다 앞선 권리로 표시되어 있습니다. 배당표상 배당 0원·미배당 발생 구조를 원본 등기와 매각조건에서 확인해야 합니다.
- 명도·점유 확인. 임차권등기 물건은 실제 점유, 인도명령 가능성, 열쇠 인도와 관리비 체납을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다 — 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당요구 종기 자료를 직접 확인하세요.
맺으며 — “49% 최저가”가 아니라 “보증금 인수형”이다
이 물건의 표면 가격은 감정가의 49%입니다. 하지만 권리구조를 반영하면 현재 회차의 실질취득은 177,350,360원으로 올라갑니다. 더 유찰되어도 구조는 비슷합니다. 3회 유찰 시 실질취득은 176,795,324원, 4회 유찰 시도 176,376,727원입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 매각대금보다 큰 구조에서는 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어 총액이 보증금 수준에 묶입니다. 여기에 확약이 적용되는 임채환 임차권과, 확약 밖에 남는 홍숙자 임차권을 정확히 나누어 봐야 합니다. 가격은 낮아 보이지만, 권리는 무겁습니다.
