서울남부지방법원 2025타경12531. 강서구 화곡동 혜성펠리스 제1층 제101호, 전용 39.17㎡ 다세대주택입니다. 이 사건은 등기만 보고 “후순위 권리는 모두 소멸한다”고 끝낼 수 있는 물건이 아닙니다. 임차인 이충성은 2022.07.07. 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받아, 2023.05.26. 서울보증보험주식회사 가압류보다 먼저 대항력을 갖춘 것으로 정리돼 있습니다. 보증금은 250,000,000원입니다.
따라서 확약이 없다면 현재 매각가 148,480,000원에서 집행비용 2,878,720원을 제외한 145,601,280원이 임차인에게 배당되고, 남은 보증금 104,398,720원은 매수인에게 이어지는 구조입니다. 낙찰가가 더 떨어진다고 실질 취득비가 싸지는 단순 물건이 아닙니다. 다만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서가 이충성과 주택도시보증공사에 대해 미배당 잔액 반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소를 조건으로 매각한다고 명시하고 있습니다. 이 조건을 반영하면 해당 임차인 관련 실질 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12531 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 869-52 혜성펠리스 제1층 제101호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 39.17㎡ · 4층 건물 내 1층 |
| 사용승인 | 2011.01.19. |
| 규모 | 혜성펠리스 · 16세대 |
| 소유자 | 이재도 (2022.07.25. 거래가액 250,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 232,000,000원 / 148,480,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 확약을 같이 봐야 한다
말소기준은 2023.05.26. 서울보증보험주식회사 가압류 20,000,000원입니다. 그 뒤의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2011.04.01. 중소기업은행 근저당권 96,000,000원은 2011.12.30. 이미 말소돼 이번 경매의 기준권리가 아닙니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 확약 적용 대상
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리 |
|---|---|---|---|---|
| 이충성 | 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.07.07 / 2022.07.07 | 250,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 배당요구 |
확인된 실제 임차인은 이충성 1명입니다. 배당요구가 접수돼 있고, 보증금 250,000,000원에 대해 우선변제를 받습니다. 현재 매각가를 기준으로 계산하면 배당액은 145,601,280원, 미배당 잔액은 104,398,720원입니다.
* 확약을 반영하지 않는 원칙적 계산상 현재 회차의 미배당 보증금은 104,398,720원입니다. 확약은 명세서에 특정된 이충성과 주택도시보증공사에 관한 조건입니다.
③ 시세 비교 — 싸졌지만 시장은 하락 추세
혜성펠리스 전용 39.17㎡ 안팎의 최근 실거래입니다. 전체 5건 평균은 227,800,000원이지만, 가격 판단은 과거 250,000,000원 거래보다 최근 12개월 3건 평균 220,000,000원과 최신 거래 225,000,000원을 우선해서 보는 편이 맞습니다. 최근 가격 흐름은 과거 대비 -8.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 39.17㎡ | 2 | 225,000,000원 |
| 2026.05 | 39.17㎡ | 3 | 225,000,000원 |
| 2026.02 | 38.49㎡ | 4 | 210,000,000원 |
| 2025.04 | 38.49㎡ | 2 | 229,000,000원 |
| 2022.07 | 39.17㎡ | 1 | 250,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 220,000,000원 |
현재 최저매각가 148,480,000원은 최근 12개월 실거래 평균의 67.5%입니다. 확약에 따라 실질 인수액을 0원으로 반영하면 실질취득도 148,480,000원이므로, 가격 자체는 최근 실거래 영역보다 낮아졌습니다. 다만 최근 시세 추세가 -8.1%이고 다세대주택이라는 점 때문에 과거 전체 평균 227,800,000원만 기준으로 가격 메리트를 과대평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 148,480,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,878,720원 |
| 1. 임차인 이충성 보증금 | 250,000,000원 | 145,601,280원 |
| 2. 서울보증보험주식회사 가압류 | 20,000,000원 | 0원 |
| 3. 서울보증보험 주식회사 가압류 | 24,097,860원 | 0원 |
| 4. 서울보증보험주식회사 가압류 | 17,807,626원 | 0원 |
| 5. 경기신용보증재단 가압류 | 57,480,000원 | 0원 |
| 6. 주택도시보증공사 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금이 집행비용과 임차인 우선변제에 모두 소진됩니다. 원칙상 임차인의 미배당 보증금 104,398,720원이 남지만, 명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 반영하면 매수인의 실질 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 압류 5건은 당해세 해당 시 배당순서와 실제 임차인 배당액을 바꿀 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본건은 다세대주택으로 이용 중이며 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 4층 건물 내 1층 101호입니다.
- 입지. 신정초등학교 북동측 인근으로 다세대·연립주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장, 근거리에 까치산역(2,5호선)이 위치해 대중교통 편의도는 보통 수준으로 평가돼 있습니다.
- 설비. 기본 난방·위생·급배수시설, 승강기와 피로티주차장이 설치돼 있습니다.
- 도로. 서측으로 약 6미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 토지는 완경사·사다리형, 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 3,180,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·원추표면구역·대공방어협조구역·상대보호구역·중요시설물보호지구(공항)·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 최근 실거래는 확인되지만 최근 시세가 과거 대비 -8.1%로 내려온 흐름이므로 과거 고가 거래만을 기준으로 접근하면 안 됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 이충성 및 주택도시보증공사의 미배당 임차보증금반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소 조건이 최종 매각조건에 유지되는지 확인해야 합니다.
- 룰상 인수액과 실질 인수액 구분. 확약을 제외하면 현재 회차 미배당 보증금은 104,398,720원이고, 확약을 반영한 실질 인수액은 0원입니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 5건이 있어 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당액이 변동할 수 있습니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 227,800,000원보다 최근 12개월 평균 220,000,000원과 최신 거래 225,000,000원을 우선해 가격을 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 시세 흐름이 -8.1%이므로 현재 최저가가 최근 평균의 67.5%라는 사실만으로 향후 가격을 단정하지 않는 것이 좋습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일의 최종 조건을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차인”보다 중요한 것은 매각조건
이 사건의 첫인상은 위험합니다. 임차인 이충성의 보증금이 250,000,000원이고 전입·확정일자가 2022.07.07.로 말소기준보다 빠르기 때문입니다. 현재 매각가만 놓고 원칙대로 계산하면 104,398,720원의 미배당 보증금이 남습니다.
하지만 이 사건의 결론을 바꾸는 문구가 매각물건명세서에 있습니다. 이충성과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대해 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건입니다. 이 조건을 반영하면 매수인 실질 인수액은 0원이고 실질취득은 현재 최저가 148,480,000원으로 내려옵니다.
가격도 최근 12개월 평균 220,000,000원의 67.5% 수준까지 내려와 신건 때와는 상황이 다릅니다. 다만 최근 시세 추세가 -8.1%이고, 2회 유찰된 다세대이며, 세금 압류 5건과 확약 조건 확인이라는 절차적 리스크가 남아 있습니다. 결론은 “가격은 낮아졌고 주된 인수는 확약으로 해소되지만, 확약 문구와 세금 우선순위를 확인한 뒤 접근할 물건”입니다.
