74,480,000원
인천지방법원 2025타경509836. 인천 서구 마전동 엔에스빌 104동 201호, 전용 56.42㎡ 다세대 물건입니다. 감정요항표상 이용상태는 도시형생활주택(단지형 다세대주택)이고, 2015.04.29 사용승인된 5층 건물 중 2층입니다. 겉으로는 감정가 152,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가가 74,480,000원까지 내려온 물건처럼 보입니다. 하지만 권리분석의 중심은 가격 하락이 아니라 대항력 있는 주택임차권등기입니다.
임차인 박수완의 보증금은 166,000,000원, 전입은 2022.02.25, 확정일자는 2022.01.25입니다. 제공 데이터상 말소기준권리는 2024.09.11 주택도시보증공사 가압류로 표시되어 있으므로, 이 임차권은 말소기준보다 앞선 대항력 임차권입니다. 그래서 확약을 제외하고 보면 현재 최저가에서 임차인에게 배당되고 남는 부족분 93,260,640원이 매수인 인수로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509836 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 마전동 1129-24 엔에스빌 104동 2층 201호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형 다세대주택) · 전용 56.42㎡ · 5층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 김동기 (2022.03.18. 거래가액 166,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 152,000,000원 / 74,480,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 166,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
등기 흐름상 2015년 우리은행·농협은행 근저당권은 각각 말소 등기가 존재합니다. 현재 분석의 핵심은 을구 5번 주택임차권입니다. 임차권자 박수완은 전입 2022.02.25, 확정일자 2022.01.25, 보증금 166,000,000원으로 표시되어 있고, 이는 제공 데이터상 말소기준권리인 2024.09.11 주택도시보증공사 가압류보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 매수인이 임차보증금 미배당분을 떠안을 수 있는 구조입니다.
| 임차인 | 점유·용도 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 박수완 | 2층 201호 56.42㎡ 전부 · 주거(임차권등기) 전입 2022.02.25 · 확정 2022.01.25 · 배당요구 2024.03.13 | 166,000,000원 | 대항력 有 우선변제 승계 아님 | 0원* 룰상 93,260,640원 |
실제 임차인은 1명입니다. tenants 데이터상 is_guarantor=false, is_subrogation=false이므로 보증기관 대위·승계 중복신고로 보아 보증금을 합산하지 않습니다. 주택도시보증공사는 가압류·경매신청 채권자로 별도 등장하므로 임차보증금 166,000,000원을 중복 합산하지 않습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
제공 실거래 표본은 NS빌(103동,104동) 전용 56.42㎡ 거래 3건입니다. 평균은 170,666,666원, 최저는 165,000,000원, 최고는 181,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 56.42㎡ | 4 | 181,000,000원 |
| 2022.03 | 56.42㎡ | 2 | 166,000,000원 |
| 2022.01 | 56.42㎡ | 4 | 165,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 170,666,666원 |
여기서 중요한 점은 최저가 74,480,000원 ÷ 실거래 평균 170,666,666원 = 43.6%라는 숫자만 보면 안 된다는 것입니다. 확약이 없다면 대항력 있는 보증금 166,000,000원이 기준이 되고, 현재 회차에서 낙찰가 74,480,000원과 룰상 인수 93,260,640원을 합친 총부담은 167,740,640원입니다. 즉 최저가는 내려갔지만, 실질취득은 실거래 평균에 가까워집니다.
③ 예상배당표 (매각가 74,480,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 메모 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,740,640원 | 약 매각가의 2.3% 추정 |
| 1. 임차인 박수완 보증금 | 166,000,000원 | 72,739,360원 | 부족분 93,260,640원 매수인 인수 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 873,120,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 158,400,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,000,000원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 5. 갑구 5번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 166,000,000원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·최우선변제 미반영 |
* 확약 유효 시 실질 인수 0원 판단. 다만 배당 시뮬레이션 룰상으로는 임차인 보증금 부족분 93,260,640원이 매수인 인수로 산정되어 있습니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 | 룰상 인수 | 낙찰가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 74,480,000원 | 93,260,640원 | 167,740,640원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 52,136,000원 | 115,202,448원 | 167,338,448원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 36,495,200원 | 130,561,714원 | 167,056,914원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 마전동 소재 인천마전고등학교 북동측 인근입니다. 주변은 도시형생활주택, 다세대주택, 연립주택, 아파트, 학교시설, 공원 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 본건 건물까지 차량 접근이 가능하고, 인근 마전로 및 검단로 로변에 버스정류장이 소재합니다. 제공 감정요항표상 대중교통사정은 대체로 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트 경사스라브 지붕 5층 건물 내 2층 201호입니다. 외벽은 스톤코트, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일붙임, 창호는 샷시 창호로 표시되어 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 성장관리권역, 교육환경보호구역, 토지구획정리사업지구, 보행자전용도로 접합, 소로2류 접합 등으로 표시됩니다. 공시지가는 1,137,000원/㎡입니다.
- 환금성. NS빌(103동,104동)은 총 20세대, 사용승인일 2015.04.29의 소규모 다세대입니다. 제공 경매 통계상 평균 유찰 2.0회, 낙찰률 0.0으로 표시되어 있어 환금성은 아파트형 대단지보다 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 을구 5번 주택임차권등기에 적용되는지, 조건·범위·말소시점·매수인 면책 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
- 최저가 착시 금지. 확약이 없으면 최저가 74,480,000원이 아니라 보증금 166,000,000원 수준을 실질취득 기준으로 삼아야 합니다.
- 실제 점유 확인. 임차권등기상 박수완의 대항력은 확인되지만, 감정요항표에는 임대차관계가 미상으로 표시됩니다. 현 점유자, 명도 가능성, 이사 협의 범위를 확인해야 합니다.
- 보증기관 중복 합산 금지. 임차인은 박수완 1명입니다. 주택도시보증공사는 채권자로 등장하지만 tenants 데이터상 보증기관 승계 임차인으로 표시되어 있지 않으므로 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
- 관리비·세금 확인. 배당표는 당해세·최우선변제를 미반영한 추정입니다. 미납 관리비와 조세채권은 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “확약이 없으면 싼 물건이 아니다”
이 사건의 표면 숫자는 매력적으로 보입니다. 감정가 152,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가가 74,480,000원이고, 실거래 평균 170,666,666원 대비 43.6%로 표시됩니다. 하지만 이 숫자는 확약 유효가 전제될 때만 의미가 있습니다. 확약을 제외하면 대항력 있는 임차보증금 166,000,000원이 가격의 본체가 되고, 현재 회차 총부담은 167,740,640원으로 실거래 평균에 가까워집니다.
따라서 결론은 단순합니다. 확약 원본이 명확하면 저가 매수 후보가 될 수 있지만, 확약 범위가 불명확하면 대항력 임차권 인수형 C급 리스크입니다. 이 물건은 권리분석의 승부처가 “얼마나 싸게 떨어졌나”가 아니라, “임차권등기 말소동의 확약이 매수인에게 실제로 0원 인수를 만들어 주는가”입니다.
