93,440,000원
서울남부지방법원 2025타경12544. 이지리움에스 607호는 감정평가상 공동주택으로 이용 중이며, 집합건축물대장상 도시형생활주택(원룸형)입니다. 전용면적은 12.4㎡이고, 13층 건물 중 6층에 위치합니다. 현재 소유자 유은정은 2023.03.07. 거래가 160,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 등기상 현재 경매의 말소기준은 2024.02.29. 영등포구 압류입니다.
이 사건의 핵심은 말소되는 압류나 경매개시결정이 아니라, 그보다 앞서 대항요건을 갖춘 임차인 윤지원입니다. 전입·점유는 2022.05.16., 확정일자는 2022.04.05.이고, 보증금은 155,000,000원입니다. 배당요구도 이루어졌지만, 현재 최저가로는 보증금 전액을 배당할 수 없어 미배당 잔액을 낙찰자가 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12544 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 영등포동2가 28-117 이지리움에스 제6층 제607호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물 · 도시형생활주택(원룸형) · 공동주택 이용 · 전용 12.4㎡ · 방1·욕실1·보일러실1 · 13층 중 6층 |
| 소유자 | 유은정 (2023.03.07. 거래가 160,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 146,000,000원 / 93,440,000원 (2회 유찰, 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 171,008,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 승부처
말소기준권리는 2024.02.29. 영등포구 압류입니다. 그보다 앞선 2022.05.16. 윤지원의 전입·점유가 확인되고 확정일자도 2022.04.05.로 앞섭니다. 따라서 윤지원은 대항력 있는 실제 임차인 1명이며, 배당요구를 통해 우선변제권도 행사합니다. 보증기관 대위·승계 중복신고가 아니라 임차인 본인의 보증금 155,000,000원입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤지원 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 155,000,000원 | 대항력 有 전입 2022.05.16. | 우선변제 有 확정 2022.04.05. · 배당요구 | 미배당 승계 현회차 63,641,920원 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 본다
이지리움S의 제시된 실거래 12건 평균은 143,916,666원이지만, 과거 저가 거래가 섞인 전체 평균만으로 가격 메리트를 판단하면 왜곡될 수 있습니다. 이 사건은 최근 12개월 평균 155,000,000원, 최신 거래인 2024.03. 155,000,000원, 그리고 최근 구간이 과거 구간보다 8.5% 높은 추세를 우선 기준으로 보는 것이 맞습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.03 | 13.35㎡ | 11 | 155,000,000원 |
| 2023.03 | 12.4㎡ | 6 | 160,000,000원 |
| 2022.12 | 12.4㎡ | 9 | 160,000,000원 |
| 2022.10 | 13.35㎡ | 13 | 135,000,000원 |
| 2022.09 | 13.35㎡ | 9 | 100,000,000원 |
| 2022.08 | 13.35㎡ | 11 | 155,000,000원 |
| 2022.07 | 13.35㎡ | 10 | 155,000,000원 |
| 2022.06 | 13.37㎡ | 9 | 120,000,000원 |
| 2022.06 | 13.37㎡ | 7 | 132,000,000원 |
| 2022.02 | 12.4㎡ | 11 | 150,000,000원 |
| 2022.02 | 12.12㎡ | 10 | 150,000,000원 |
| 2022.02 | 13.35㎡ | 11 | 155,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 143,916,666원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 155,000,000원 |
표면 최저가 93,440,000원은 최근 12개월 평균 155,000,000원의 60.3%에 불과합니다. 하지만 이것을 가격 할인으로 보면 안 됩니다. 임차보증금 미배당액이 매수인에게 승계되므로 권리상 실질취득가는 약 155,000,000원, 현 회차에서 집행비용까지 반영한 낙찰가+인수 합계는 157,081,920원입니다. 즉 최근 시세와 같거나 오히려 약간 높은 부담입니다.
③ 예상배당표 (매각가 93,440,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,081,920원 |
| 1. 임차인 윤지원 보증금 | 155,000,000원 | 91,358,080원 |
| 2. 한국주택금융공사 | 171,008,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 윤지원은 배당으로 91,358,080원을 받고도 보증금 중 63,641,920원이 남습니다. 이 잔액은 매수인이 인수하는 구조입니다. 신청채권자 한국주택금융공사 청구액 171,008,000원은 현재 가정 매각가에서는 배당되지 않습니다.
| 회차 가정 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 낙찰가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(64%) | 93,440,000원 | 63,641,920원 | 157,081,920원 |
| 3회 유찰 시(51.2%) | 74,752,000원 | 81,993,536원 | 156,745,536원 |
| 4회 유찰 시(40.96%) | 59,801,600원 | 96,674,829원 | 156,476,429원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신길역(지하철 5호선) 북서측 인근에 위치하고, 주변은 다세대주택·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 신길역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 공동주택으로 이용 중이며 방1·욕실1·보일러실1 구조입니다. 집합건축물대장상 도시형생활주택(원룸형)입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 13층 건물이며, 외벽은 석재 붙임 마감, 창호는 새시 창호 등입니다. 위생·급배수·주차장·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 토지·도로. 499㎡ 사다리형 평지의 공동주택 건부지이며, 서측 약 8m·남측 약 3m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·과밀억제권역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 해당하며, 공시지가는 6,994,000원/㎡입니다.
- 환금성. 이지리움S는 82세대, 2013.02.06. 준공이며 대상 면적은 12.4㎡입니다. 제시된 최신 실거래는 2024.03. 155,000,000원으로, 입찰 전 현재 거래 수준을 보수적으로 재확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 93,440,000원만 보지 말고 반드시 미배당 보증금 63,641,920원을 더해 판단해야 합니다.
- 실질취득 기준. 대항력 있는 임차인의 보증금 155,000,000원이 낙찰가보다 크므로, 유찰이 더 진행돼도 경제적 부담은 보증금 부근에서 거의 고정됩니다.
- 임차권등기 확인. 윤지원의 임차권등기는 2024.05.30. 접수됐고, 전입·점유는 2022.05.16.입니다. 배당 후 남는 보증금 인수 여부와 금액을 매각물건명세서에서 최종 대조해야 합니다.
- 압류·배당순위 확인. 말소기준인 영등포구 압류와 국민건강보험공단 압류가 존재하므로 실제 배당 단계의 세금·공과금 우선순위를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 시세 기준. 전체 실거래 평균 143,916,666원보다 최근 12개월 평균 및 최신 거래 155,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다. 이 기준에서는 가격 할인폭이 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “유찰됐다 ≠ 싸졌다”
이 물건은 감정가 146,000,000원에서 두 번 유찰돼 최저가가 93,440,000원까지 내려왔습니다. 숫자 하나만 보면 큰 할인처럼 보입니다. 그러나 윤지원의 보증금 155,000,000원이 선순위 대항력으로 버티고 있어, 현재 회차에서는 63,641,920원을 낙찰자가 추가 인수합니다. 현 회차 낙찰가와 인수액을 합치면 157,081,920원이고, 유찰이 더 진행돼도 총부담은 156,000,000원대에서 크게 달라지지 않습니다.
반면 우선해서 봐야 할 최근 12개월 평균과 최신 실거래는 모두 155,000,000원입니다. 따라서 이 사건은 표면 최저가가 낮아도 실질취득 기준으로는 시세 할인 물건이 아닙니다. 2회 유찰, 대항력 임차보증금 승계, 전용 12.4㎡ 원룸형이라는 조건까지 함께 보면, 입찰의 핵심은 더 낮은 최저가를 기다리는 것이 아니라 인수까지 포함한 총부담이 시세 아래로 내려오는지를 확인하는 것입니다. 현재 구조에서는 그 가격 메리트가 확인되지 않습니다.
