서울남부지방법원 2025타경12544. 영등포구 영등포동2가 이지리움에스 607호의 강제경매입니다. 집합건축물대장상 도시형생활주택(원룸형)이며, 감정평가서에는 방 1개·욕실 1개·보일러실 1개를 갖춘 공동주택으로 기재되어 있습니다. 소유자 유은정은 2023년 3월 7일 거래가액 160,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 영등포구 압류, 국민건강보험공단 압류가 설정되었고, 한국주택금융공사의 신청으로 강제경매가 개시되었습니다.

그런데 일반적인 후순위 권리 소멸형 경매와 결정적인 차이가 있습니다. 임차인 윤지원은 말소기준권리인 2024년 2월 29일 압류보다 앞선 2022년 5월 16일 전입신고 및 점유개시 내역이 있고, 확정일자 역시 2022년 4월 5일입니다. 매각물건명세서는 보증금 미변제액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 바로 이 선순위 대항력이 낮은 최저매각가의 실질적인 의미를 바꿉니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심

권리관계의 기준점은 2024년 2월 29일 영등포구 압류입니다. 과거 하나은행·영등포농업협동조합·우리은행 근저당권은 이미 등기부상 말소되어 현재 말소기준권리로 작용하지 않습니다. 국민건강보험공단의 후순위 압류와 한국주택금융공사의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

선순위 임차인 분석

실제 임차인 1명. 윤지원의 배당요구 및 임차권등기 내역이 확인되며, 임차권등기 접수일은 2024.05.30입니다.

② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 판단

이지리움S의 전용 12.4㎡ 안팎 실거래 12건이 비교자료입니다. 전체 평균은 143,916,666원이지만, 이 수치에는 2022년 거래가 다수 포함되어 있습니다. 별도로 제시된 최근 12개월 평균은 155,000,000원(1건)이고, 확인 가능한 최신 거래 역시 2024년 3월 155,000,000원입니다. 최근 거래와 이전 거래의 비교 추세는 +8.5%로 기재되어 있습니다.

다만 마지막으로 제시된 거래 자체가 2024년 3월이므로 이 자료만으로 2026년 현재의 시세를 확정할 수는 없습니다. 아래 비교는 확인된 거래자료를 기준으로 한 가격 검토입니다.

전체 실거래 평균 143,916,666원과 비교해도 실질취득 예상액은 높습니다. 최신 확인 거래와 제시된 최근 평균인 155,000,000원을 기준으로 판단하더라도 가격상 우위가 확인되지 않습니다. 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 낮아지면 그만큼 미배당 보증금이 늘어나는 구조입니다.

③ 예상배당표 (매각가 59,802,000원 가정)

집행비용 1,476,436원, 임차인 배당 58,325,564원을 가정한 추정입니다. 한국주택금융공사의 예상 미배당액은 171,008,000원이며, 임차보증금 인수액은 별도로 매수인 부담에 반영했습니다. 조세채권 및 임차인 최우선변제 등은 실제 배당에 영향을 줄 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 실질취득은 거의 그대로

이 물건은 대항력 임차인의 보증금 155,000,000원이 낙찰가보다 큰 보증금 인수형 경매입니다. 매각대금이 줄면 임차인에게 배당되는 금액도 줄고, 그만큼 매수인이 인수하는 보증금 잔액이 증가합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 영등포구 영등포동2가 소재 신길역(지하철 5호선) 북서측 인근입니다. 주변에는 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 분포하며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 신길역이 있습니다. 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 2013년 준공된 82세대 규모의 이지리움S로, 철근콘크리트구조 13층 건물입니다. 승강기, 난방설비, 급배수설비 및 주차장시설이 있습니다.
• 용도. 집합건축물대장상 도시형생활주택(원룸형)이며, 감정상 공동주택으로 이용 중입니다. 일반적인 가족형 아파트와는 수요층이 다른 초소형 주거상품입니다.
• 도로. 서측 약 8m, 남측 약 3m의 포장도로에 각각 접하며, 토지는 대체로 평탄한 사다리형입니다.
• 토지이용. 준주거지역·과밀억제권역·대공방어협조구역 등에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 지정도 확인되므로 실제 적용 대상과 기간은 입찰 전 확인이 필요합니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있으며, 위반건축물 표시는 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 단지 거래표본은 존재하지만 제시된 최신 실거래가 2024년 3월입니다. 82세대 소형 원룸형 주택이라는 특성상 실제 매도 가능가격과 매수수요를 별도로 확인해야 합니다.

입지 측면에서는 대중교통 접근성이 장점이지만, 이 물건의 투자 판단을 좌우하는 요소는 입지보다 임차보증금 인수 구조와 실질취득액입니다. 편리한 입지가 선순위 보증금 부담을 상쇄해 주는 것은 아닙니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차인 확인. 윤지원의 전입일 2022.05.16, 확정일 2022.04.05, 임차권등기 2024.05.30 및 보증금 155,000,000원을 등기부·매각물건명세서와 대조해야 합니다.
• 보증금 인수액 재확인. 현재 회차 기준 96,674,436원은 예상액입니다. 실제 배당순위, 집행비용 및 배당 결과에 따라 변동될 수 있습니다.
• 실질취득 기준 입찰. 59,802,000원이라는 최저가가 아니라 156,476,436원이라는 예상 실질취득액으로 시세와 비교해야 합니다.
• 추가 유찰 착시 경계. 5회·6회 유찰 시에도 실질취득 예상액은 약 1.56억원 수준입니다. 유찰 자체를 투자 수익의 근거로 삼지 않아야 합니다.
• 명도와 보증금 반환. 임차인의 실제 점유상태, 보증금 반환 범위, 인도 의무 이행조건을 확인해야 합니다. 임차권등기가 있다는 사실만으로 인도가 완료되었다고 볼 수 없습니다.
• 현행 시세 확인. 제시된 최신 거래가 2024.03이므로 2026년 입찰 판단에는 더 최근의 동일·유사면적 매매 및 임대차 거래 확인이 필요합니다.
• 조세·체납관리비 확인. 당해세 등 법정 우선채권과 공용부분 관리비 체납 여부는 별도 점검이 필요합니다.
• 원본 서류 재확인. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가는 5,980만원, 실제 부담은 약 1.56억원”

이 물건의 핵심은 낮은 최저매각가가 아닙니다. 매수인이 최종적으로 얼마를 부담하는가입니다.

윤지원의 보증금 155,000,000원은 말소기준권리보다 먼저 대항력을 갖춘 것으로 확인되며, 매각물건명세서에서도 미변제 보증금의 매수인 인수를 명시합니다. 현재 회차 기준 예상 인수액은 96,674,436원이고, 최저매각가를 더한 실질취득은 156,476,436원입니다.

제시된 최근 기준시세 155,000,000원과 비교하면 이미 시세를 웃도는 취득원가입니다. 추가 유찰로 입찰금액이 내려가더라도 인수 보증금이 늘어나므로 가격상의 이점이 자동으로 생기지 않습니다. 최근 실거래자료의 시차와 소형 원룸형 주택의 환금성도 함께 고려해야 합니다.

결론은 명확합니다. 최저가 할인율은 크지만, 실질취득 기준 가격 메리트는 확인되지 않습니다. 실제 배당 및 임차보증금 인수관계가 달라질 법적 사정이 확인되지 않는 한, 단순한 저가 낙찰 기대만으로 접근하기 어려운 경매물건입니다.