서울남부지방법원 2025타경12545. 서울 강서구 화곡동 소노빌리지 102동 3층 301호, 감정 이용상태가 도시형생활주택(단지형다세대)인 다세대 물건입니다. 소유자 문중석은 2021년 3월 29일 매매를 원인으로 거래가액 258,000,000원에 취득했고 2021년 4월 2일 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 민간임대주택등기도 설정돼 있습니다.

이 사건의 핵심은 단순한 최저가 할인율이 아니라 선순위 임차권과 매각조건의 결합입니다. 임차인 최규재는 2021년 3월 12일 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021년 2월 5일입니다. 말소기준은 그보다 뒤인 2023년 2월 24일의 압류라서, 원칙적으로는 대항력 있는 선순위 임차권입니다. 보증금도 258,000,000원으로 현재 최저가 176,640,000원보다 큽니다.

하지만 매각물건명세서 비고가 결론을 바꿉니다. 최규재와 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액의 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 이 조건이 그대로 이행되는 본건에서는 원자료상 미배당액을 매수인이 실질적으로 떠안지 않는 것으로 보아 인수 0원*으로 판단합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 매각조건이 결론을 바꾼다

말소기준은 2023.02.24 갑구 3번 압류입니다. 그보다 앞서 2023.02.16 등기된 최규재의 주택임차권은 전입 2021.03.12, 확정일자 2021.02.05에 기초해 대항력이 있는 선순위 임차권입니다. 등기자료도 해당 임차권을 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 분류하고 있습니다.

② 임차인·보증기관 승계 — 실제 임차인은 1명

보증기관 승계 신고는 최규재의 보증금에 대한 대위·승계 관계이므로 258,000,000원에 별도 보증금을 다시 더하면 안 됩니다. 이 사건에서 실제 임차인은 최규재 1명입니다.

③ 유찰 시나리오 — 원자료상 인수액은 늘지만 매각조건이 적용되면 실질 0원*

매각조건이 없다면 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조라 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커집니다. 따라서 최저가만 낮아졌다고 실질 부담이 함께 낮아지는 물건이 아닙니다. 다만 본건은 포기·말소 조건이 적용되는 매각이므로, 그 조건이 그대로 이행된다는 전제에서는 각 회차의 실질 인수액을 0원*으로 봅니다.

④ 시세 비교 — 최근 거래 기준으로 현재 최저가는 67.8%

소노빌리지의 대상 전용면적은 29.52㎡이며, 면적이 유사한 실거래가 확인됩니다. 전체 실거래 평균은 258,666,666원이지만 가격 판단은 더 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 260,500,000원, 최신 거래는 2026년 7월 261,000,000원입니다. 최근 거래와 과거 거래의 추세는 +2.2%로 하락 추세가 아닙니다.

현재 최저가 176,640,000원은 최근 12개월 평균 260,500,000원의 67.8%입니다. 매각조건을 반영한 실질취득도 176,640,000원이므로, 이번 사건은 선순위 보증금 때문에 최저가 할인율이 무의미해지는 일반적인 인수형 사건과 달리 매각조건 확인 후에는 최근 시세보다 낮은 가격대로 비교할 수 있습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 176,640,000원 가정)

원자료 배당표에서는 최규재 보증금 중 84,632,960원이 미배당되어 매수인 인수로 계산됩니다. 다만 본건 매각조건의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 적용하면 실질 인수는 0원*입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며, 소노빌리지는 24세대입니다.
• 입지. 서울월정초등학교 북동측 인근으로 도시형생활주택·다세대주택·공원·학교·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지하1층/지상6층, 사용승인일은 2020.08.28이며 급·배수·위생·도시가스 개별난방·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 북서측 및 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역 · 평지 · 세로장방 · 세로각지(가) · 공시지가 3,898,000원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역·수평표면구역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·상대보호구역·중요시설물보호지구(공항)·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
• 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각조건 원문 확인. 최규재와 주택도시보증공사의 미배당 보증금반환청구권 포기 및 주택임차권등기 말소 조건이 이번 매각에도 그대로 적용되는지 원문을 대조하세요.
• 원자료 인수액과 혼동 금지. 배당표만 보면 84,632,960원이 인수되는 구조지만, 본 분석의 실질 인수 0원*은 매각조건을 반영한 값입니다.
• 보증기관 중복 합산 금지. 주택도시보증공사의 승계 신고는 최규재 보증금과 별개 임차보증금이 아닙니다. 실제 임차인은 1명입니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2021.04.02 등기된 민간임대주택등기의 처리 여부를 등기부와 매각조건에서 확인하세요.
• 가격 기준. 전체 평균보다 최근 거래를 우선해 보세요. 최근12개월 평균 260,500,000원, 최신 거래 261,000,000원, 추세 +2.2%입니다.
• 2회 유찰의 의미. 현재 최저가는 176,640,000원으로 감정가의 64%입니다. 가격 할인과 별개로 매각조건 이행 확인이 선행돼야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 매각조건을 읽어야 결론이 뒤집힌다”

이 사건을 최저가만 보면 감정가 276,000,000원에서 2회 유찰돼 176,640,000원까지 내려온 다세대 물건입니다. 최근 12개월 실거래 평균은 260,500,000원, 최신 거래는 261,000,000원이고 시장 추세도 +2.2%여서 가격만 놓고 보면 현재 최저가는 최근 시세보다 낮습니다.

그런데 권리분석의 출발점은 가격이 아닙니다. 최규재는 말소기준보다 앞선 대항력 임차인이고 보증금은 258,000,000원입니다. 원자료 배당표에서는 현재 회차 기준 미배당 84,632,960원이 매수인에게 남습니다. 이 부분만 보면 전형적인 선순위 임차권 인수형 사건입니다.

결론을 바꾸는 것은 매각물건명세서의 조건입니다. 최규재와 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각되므로, 그 조건을 적용한 실질 인수는 0원*입니다. 따라서 본건의 현재 실질취득은 176,640,000원, 최근 12개월 평균의 67.8%로 볼 수 있습니다.

핵심은 할인율보다 조건 확인입니다. 포기·말소 조건이 유효하게 이행되는지, 그리고 2021.04.02 민간임대주택등기의 처리까지 원본에서 확인된다면 가격 메리트를 검토할 수 있는 사건입니다.

* 원자료 배당표상 현재 회차 미배당 인수액은 84,632,960원이지만, 매각물건명세서 비고의 임차보증금반환청구권 포기 및 주택임차권등기 말소 조건을 적용해 실질 인수를 0원으로 판단했습니다.