인천지방법원 2025타경509840. 인천 미추홀구 숭의동 탑클래시아 6층 605호, 전용 56.91㎡의 오피스텔입니다. 감정가는 211,000,000원이지만 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 103,390,000원까지 내려왔습니다. 표면적으로는 감정가의 49%입니다. 그러나 이 사건의 가격은 낙찰가만 보면 안 됩니다. 임차인 김동석은 2022.07.11 전입·점유, 같은 날 확정일자를 갖췄고, 데이터상 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 임차인입니다.
말소기준은 2022.07.12 국의 압류입니다. 김동석의 전입·점유는 그보다 앞선 2022.07.11이고, 보증금은 231,000,000원입니다. 현재 최저가 103,390,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 2,247,460원을 먼저 차감한 뒤 임차인에게 101,142,540원이 배당되고, 129,857,460원이 남습니다. 이 미배당액이 매수인 인수로 계산되기 때문에 실제 부담은 약 2.33억원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509840 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 118-18 탑클래시아 6층 605호 · 도로명 인천광역시 미추홀구 참외전로 338 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 56.91㎡ · 철근콘크리트구조 14층 건물 내 6층 605호 |
| 소유자 | 채종백 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 211,000,000원 / 103,390,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 231,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
| 준공 / 세대수 | 2017.11.20 · 20세대 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘선순위 임차인’이 핵심
2017년 설정됐던 광탄농업협동조합 근저당과 주식회사휴안건설 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2022.07.12 국 압류입니다. 이후 주택도시보증공사의 가압류 475,000,000원, 국의 추가 압류, 미추홀구 압류, 현재 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기 순위만 보면 뒤에 있는 을구 5번 김동석 주택임차권입니다. 임차권등기는 2024.08.05에 접수됐지만 임대차계약일은 2022.06.08, 전입·점유·확정일자는 모두 2022.07.11입니다. 데이터상 말소기준보다 앞서 대항력을 갖춘 것으로 판정돼 있으며, 배당요구도 했습니다. 따라서 임차권등기가 매각으로 말소된다는 사실만으로 보증금 인수 위험까지 사라지는 것은 아닙니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 · 확정 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김동석 | 6층 605호 56.91㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.07.11 · 2022.07.11 | 231,000,000원 | 2024.08.05 · 신청 | 대항력 有 우선변제 有 승계 129,857,460원 |
② 시세 비교 — 최저가 68.6%가 아니라 실질취득 154.8%
탑클래시아 거래 데이터 12건 전체 평균은 215,916,666원이지만, 2022년 231,000,000원부터 241,000,000원까지의 고가 거래가 다수 포함돼 있습니다. 최근 가격 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 3건 평균 150,666,666원, 최신 거래 165,000,000원, 그리고 최근과 과거의 추세 -36.6%를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 54.44㎡ | 12 | 165,000,000원 |
| 2025.09 | 51.58㎡ | 8 | 127,000,000원 |
| 2025.08 | 54.44㎡ | 14 | 160,000,000원 |
| 2022.06 | 56.91㎡ | 3 | 231,000,000원 |
| 2022.06 | 59.8㎡ | 2 | 241,000,000원 |
| 2022.06 | 59.8㎡ | 9 | 241,000,000원 |
| 2022.06 | 56.91㎡ | 7 | 241,000,000원 |
| 2022.06 | 56.65㎡ | 6 | 231,000,000원 |
| 2022.06 | 59.68㎡ | 6 | 241,000,000원 |
| 2022.06 | 56.65㎡ | 5 | 231,000,000원 |
| 2022.06 | 59.68㎡ | 5 | 241,000,000원 |
| 2022.06 | 59.68㎡ | 4 | 241,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 150,666,666원 |
현재 최저가 자체는 최근 12개월 평균의 68.6%입니다. 그러나 이것만 보고 할인 물건이라고 판단하면 안 됩니다. 현재 회차의 미배당 보증금 129,857,460원을 더한 실질취득은 233,247,460원으로, 최근 12개월 평균의 154.8%입니다. 최신 거래 165,000,000원과 비교해도 약 141.4%입니다.
③ 예상배당표 (매각가 103,390,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,247,460원 |
| 1. 임차인 김동석 보증금 | 231,000,000원 | 101,142,540원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 475,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 231,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인 보증금 231,000,000원 중 101,142,540원이 배당되고 129,857,460원이 부족합니다. 데이터상 이 부족분이 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세는 미반영이므로 실제 임차인 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다.
유찰돼도 총액은 거의 내려가지 않는다
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 103,390,000원 | 129,857,460원 | 233,247,460원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 72,373,000원 | 160,329,714원 | 232,702,714원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 50,661,100원 | 181,650,800원 | 232,311,900원 |
이 표가 이 사건의 핵심입니다. 최저가는 103,390,000원에서 72,373,000원, 50,661,100원으로 내려가지만, 동시에 미배당 인수액이 129,857,460원에서 160,329,714원, 181,650,800원으로 늘어납니다. 그래서 낙찰가와 인수를 합친 실질취득은 233,247,460원 → 232,702,714원 → 232,311,900원으로 거의 변하지 않습니다. 유찰을 기다려도 보증금 인수 구조가 유지되는 한 가격 메리트가 크게 생기지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·거래자료 기준)
- 용도. 공부상 오피스텔이며, 철근콘크리트구조 14층 건물 내 6층 605호입니다. 위생·급배수·승강기·난방설비가 되어 있습니다.
- 입지. 인천남중학교 북서측 인근으로, 주변은 오피스텔·공동주택·근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 제물포역이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측 약 34미터, 남동측 약 22미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역 등에 해당하며, 공시지가는 2,534,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 탑클래시아는 20세대이며 최근 12개월 거래는 3건입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.9회이고 낙찰률은 0.0으로 제시돼 있어 환금성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 않기. 103,390,000원에 낙찰돼도 현재 계산상 인수액 129,857,460원을 더해 실질취득은 233,247,460원입니다.
- 유찰 효과 착시 확인. 3회 유찰 시 실질취득 232,702,714원, 4회 유찰 시 232,311,900원으로 총액이 거의 고정됩니다.
- 임차보증금 확인. 김동석 보증금 231,000,000원, 전입·점유·확정일자 2022.07.11, 배당요구 2024.08.05입니다. 미배당액 승계 여부가 핵심입니다.
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로 실제 문구에서 임차권등기 말소뿐 아니라 대항력 포기와 보증금 채권 처리 범위까지 확인해야 합니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 해당 여부에 따라 임차인 배당과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 최근 시세 우선. 전체 12건 평균 215,916,666원보다 최근 12개월 평균 150,666,666원과 최신 거래 165,000,000원을 가격 기준으로 우선 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가 과거 대비 -36.6%인 하락 흐름이므로 과거 2022년 231,000,000원~241,000,000원 거래를 현재 시세로 그대로 적용하지 않아야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰가”가 아니라 “약 2.33억 실질취득”
이 물건은 숫자를 한 줄만 보면 매력적으로 보입니다. 감정가 211,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 103,390,000원, 감정가의 49%까지 내려왔기 때문입니다. 하지만 그 숫자는 이 사건의 실제 취득비용을 보여주지 않습니다.
김동석의 보증금은 231,000,000원이고 대항력·우선변제권이 있습니다. 현재 배당 가정에서는 101,142,540원만 배당돼 129,857,460원이 남고, 이를 매수인이 인수하면 실질취득은 233,247,460원입니다. 최근 12개월 평균 150,666,666원의 154.8%이고 최신 거래 165,000,000원보다도 높습니다. 게다가 최근 거래 추세는 -36.6%입니다.
3회, 4회 유찰돼도 낙찰가가 내려간 만큼 미배당 인수액이 늘어 실질취득은 약 2.32억대에 머뭅니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 점은 반드시 원문 확인이 필요한 변수지만, 주어진 내용만으로는 김동석의 대항력 포기까지 확인되지 않습니다. 여기에 국세·지방세 압류의 당해세 여부도 남아 있습니다. 표면 최저가는 싸지만, 현재 확인되는 실질취득은 최근 시세보다 훨씬 높습니다. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 임차보증금 인수의 실제 소멸 여부입니다.
