서울남부지방법원 2025타경12549. 강서구 공항동 유원펠리체 제2층 제202호, 감정평가상 도시형생활주택 단지형 다세대로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 사형택이고, 감정가는 233,000,000원, 2회 유찰된 현 회차 최저매각가는 149,120,000원입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 등기상 압류나 가압류보다 말소기준보다 앞선 임차인의 대항력과, 그 위험을 뒤집는 매각조건상 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 확약입니다.
말소기준은 2023.08.16. 강서구 압류입니다. 지가영은 그보다 앞선 2022.03.11. 주민등록, 2022.03.12. 점유개시, 2022.02.21. 확정일자를 갖고 있어 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인입니다. 현재 최저가만 놓고 계산하면 보증금 261,000,000원을 전부 배당받지 못해 114,767,680원이 남으므로 일반적인 권리분석에서는 매수인이 이 잔액을 떠안을 수 있습니다. 그러나 이 사건은 그 잔액에 대한 청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각조건으로 붙어 있어, 지가영에 관한 실질 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12549 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 공항동 680-9 유원펠리체 제2층 제202호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택 단지형 다세대 · 전용 31.74㎡ |
| 구조 / 층 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상6층 내 제2층 제202호 · 방2, 거실 겸 주방, 욕실, 다용도실, 발코니 등 |
| 소유자 | 사형택 |
| 감정가 / 최저가 | 233,000,000원 / 149,120,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 261,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 대항력은 선행, 인수는 확약으로 해소
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|
| 지가영 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.03.11 / 2022.03.12 | 2022.02.21 | 261,000,000원 | 대항력 有 우선변제 HUG 승계 확약 적용 |
주택도시보증공사는 매각조건에 ‘주택임차권 승계인’으로 기재된 주체이며, 실제 임차인은 지가영 1명입니다. 보증금을 별도의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 149,120,000원, 그러나 면적 불일치와 하락 추세
확약이 없었다면 최저가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어나는 인수형 구조를 봐야 하지만, 이 사건은 확약으로 주된 인수액이 실질 0원이므로 현 회차 실질취득은 최저매각가와 같은 149,120,000원입니다. 시세 판단도 이 실질취득액을 기준으로 봅니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 40.98㎡ | 2 | 265,000,000원 |
| 2025.07 | 40.98㎡ | 3 | 270,000,000원 |
| 2021.10 | 37.77㎡ | 6 | 279,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 267,500,000원 |
현 회차 실질취득 149,120,000원은 최근 12개월 평균 267,500,000원의 55.7%입니다. 최신 거래는 2026.06. 265,000,000원이고, 최근 12개월 평균도 전체 평균 271,333,333원보다 낮아 최근 대비 과거 추세는 -4.1%입니다. 즉 시장가격은 하락 방향입니다.
④ 예상배당표 (매각가 149,120,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,887,680원 |
| 1. 임차인 지가영 보증금(우선변제) | 261,000,000원 | 146,232,320원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,279,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 261,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 지가영의 미배당 보증금은 114,767,680원이지만, 매각조건상 반환청구권 포기 및 주택임차권등기 말소 확약이 적용되어 매수인 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 집행비용은 매각가의 1.9% 추정치이며, 당해세·최우선변제 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송정중학교 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다가구주택·다세대주택 등이 소재하는 지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량출입이 용이하고 인근에 노선 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 도시형생활주택 단지형 다세대로 이용 중이며, 방2·거실 겸 주방·욕실·다용도실·발코니 등의 구조입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상6층 건물 내 제2층 제202호이며 승강기, 난방, 위생·급배수, 화재경보·탐지설비가 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 공시지가. 3,237,000원/㎡이며, 토지는 평지·가로장방 형태, 지목은 대입니다.
- 건축상태. 위반건축물 표시가 없고 감정평가상 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
- 거래표본. 유원펠리체는 15세대, 사용승인일은 2019.01.17.이며 확인 거래는 3건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 문구 원문 확인. 이 물건의 권리 안전성은 지가영 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건에 달려 있으므로 매각물건명세서 원문을 반드시 대조해야 합니다.
- 실질취득 기준 사용. 확약 반영 시 현 회차 실질취득은 149,120,000원이며, 룰상 미배당 보증금 114,767,680원을 별도 인수액으로 더해 가격을 비교하지 않습니다.
- 면적 다른 실거래 주의. 대상 전용 31.74㎡와 확인 거래 40.98㎡·37.77㎡는 면적이 일치하지 않으므로 최근 12개월 평균 267,500,000원을 그대로 적정가로 사용하지 마세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가 과거보다 -4.1% 낮아지는 흐름이므로 과거 전체 평균 271,333,333원보다 최신 거래 265,000,000원과 최근 12개월 평균 267,500,000원을 우선해서 보세요.
- 임차권 말소 이행 확인. 낙찰 후 매수인이 실제로 임차보증금 잔액을 부담하지 않도록 매각조건에 따른 주택임차권등기 말소 이행 절차를 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준 2023.08.16. 강서구 압류, 이후 주택도시보증공사 가압류·국 압류·경매개시결정의 소멸 여부와 등기부 현황을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 이 사건은 확약이 승부처”
지가영은 말소기준보다 먼저 전입한 대항력 임차인이고 보증금도 261,000,000원으로 현 회차 최저가 149,120,000원보다 큽니다. 그래서 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당액이 늘어나는 전형적인 인수형 구조입니다. 하지만 이 사건은 매각물건명세서상 미배당 잔액 반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소가 매각조건으로 붙어 있어, 지가영 관련 실질 인수는 0원입니다.
따라서 가격 비교의 기준은 보증금 261,000,000원이 아니라 실질취득 149,120,000원입니다. 이 금액은 최근 12개월 거래 평균의 55.7%라는 수치만 보면 상당한 차이가 있지만, 대상 전용 31.74㎡와 거래표본 면적이 일치하지 않고 최근 가격 추세도 -4.1%입니다. 여기에 2회 유찰과 15세대 규모의 다세대라는 특성까지 고려하면, 권리의 핵심 위험은 확약으로 해소됐지만 가격 판단에는 별도의 보수적 검증이 필요한 물건입니다.
