인천지방법원 2025타경509863. 인천 부평구 부평동 743-26 소재, 감정평가상 주택으로 이용 중인 연립/다세대 + 토지 물건입니다. 건물은 1989.07.29 사용승인을 받은 벽돌조 슬래브지붕 2층 주택이며, 소유자는 한희정입니다. 감정가는 739,897,600원이지만 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 177,649,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건의 승부처는 가격보다 말소기준과 선순위 권리, 점유자의 보증금 확인입니다.

등기에는 2024.08.26 씨피크라우드대부주식회사 명의의 근저당권 345,000,000원이 먼저 접수됐고, 같은 날 뒤이어 전세금 각 5,000,000원인 전세권 3건이 설정됐습니다. 해당 근저당권은 2025.04.02 주식회사한강자산관리대부로 이전됐고, 2025.06.11 같은 회사가 임의경매를 신청했습니다. 그런데 권리판정에서는 2025.06.11 경매개시결정을 말소기준으로 잡아 이 전세권 3건을 매수인 인수로 분류하고 있습니다. 반면 예상배당 계산에서는 전세권 3건에 각 5,000,000원을 배당하고 매수인 인수를 0원으로 계산하고 있어, 원본 등기부와 매각물건명세서 대조 없이는 인수 여부를 확정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 재대조가 핵심

2025.11.27 유은영의 가압류 62,700,000원은 2025.06.11 기준 판정 이후 권리로 매각으로 소멸 표시되어 있습니다. 과거 1997년부터 2024년까지 존재했던 다수의 근저당·전세권·압류·가압류와 이전 경매 사건은 대부분 이미 말소된 상태입니다. 다만 현재 입찰 판단에서 중요한 것은 과거 이력이 아니라 2024.08.26 전세권 3건과 현재 점유관계입니다.

② 임차·점유관계 — 보증금 미상이라 대항력을 단정할 수 없다

신고된 점유·임차 주체는 6건이며, 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 한우식·김덕진·HAN MEILAN·JIN ZHUCHENG·JIN LONGBAI는 전입일이 2025.06.11보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 단순히 전입일만으로 “대항력 있음”이라고 확정하기보다 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. ‘주식회’는 전입일 자체가 확인되지 않아 대항력 판정이 불가능합니다.

③ 가격 — 24%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다

현재 최저매각가는 177,649,000원으로 감정가 739,897,600원의 24.01% 수준입니다. 하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 평가할 근거가 없습니다.

게다가 권리판정대로 전세권 3건을 매수인이 인수한다고 가정하면 전세금 합계 15,000,000원을 더해 단순 점검액은 192,649,000원이 됩니다. 여기에 보증금이 확인되지 않은 점유·임차인의 승계액이 존재한다면 실질취득비용은 더 커질 수 있습니다. 따라서 이 사건은 최저가 177,649,000원만 놓고 입찰가를 정해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 177,649,000원 가정)

배당가정에서는 전세권 3건과 유은영 가압류가 전액 배당되고 미배당액은 0원으로 계산됩니다. 다만 신청채권자 주식회사 한강자산관리대부의 청구액은 265,471,671원인데 각 회차 시나리오에서는 신청채권자 배당이 0원으로 표시되어 있습니다. 또한 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부평남초등학교 동측 인접 도로변. 주변은 단독·다가구주택, 다세대주택, 주상용 근린시설, 학교 등이 혼재한 기존주택지대이며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 버스정류장 및 전철역이 도보 가능한 인근에 있어 대중교통편은 양호한 편입니다.
• 건물. 1989.07.29 사용승인을 받은 벽돌조 슬래브지붕 2층 주택으로 구조·현상·관리상태는 보통입니다. 기본 위생설비·상하수도·난방·도시가스가 설치돼 있습니다.
• 규제. 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 절대보호구역, 과밀억제권역입니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 매각은 제시외 건물을 포함한 일괄매각입니다.
• 환금성. 실거래 비교자료가 없어 낙찰 후 시장가격과 환금성을 수치로 검증하기 어렵습니다. 1989년 사용승인 주택이라는 점까지 고려해 현장 수요와 매매사례 확인이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준 원본 확인. 2024.08.26 근저당권과 전세권 3건의 접수순위를 등기부 원본에서 재확인하고, 매각물건명세서에 기재된 인수·소멸 문구와 대조하세요.
• 전세권 3건. 동쪽 지하층 102호 50.70㎡, 1층 전부 85.70㎡, 동쪽 2층 302호 47.70㎡에 각 5,000,000원 전세권이 설정돼 있습니다. 배당 여부와 말소 여부를 반드시 확인하세요.
• 임차보증금 확인. 한우식·김덕진·HAN MEILAN·JIN ZHUCHENG·JIN LONGBAI 및 주식회의 보증금·확정일자·배당요구 여부를 계약서와 명세서에서 확인하기 전에는 승계액을 확정하지 마세요.
• 한우식 관계 확인. 등기부상 과거 소유자·채무자와 동일한 이름이 점유자로 신고돼 있어 실제 임대차인지 관계인 점유인지 확인이 필요합니다.
• 공매 진행 교차 확인. 등기에는 공매공고 이력이 있으므로 한국자산관리공사 공매와의 진행관계를 확인하세요.
• 가격 판단. 감정가 대비 24.01%라는 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단하지 마세요. 실거래 비교자료가 없는 만큼 현장 매매사례와 토지·건물 개별가치를 별도로 확인해야 합니다.
• 제시외 건물. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되므로 현황·면적·이용상태 및 명도 범위를 현장에서 확인하세요.

맺으며 — “낮은 최저가보다 인수액 확정이 먼저”

739,897,600원의 감정가가 177,649,000원까지 내려왔다는 사실은 눈에 띕니다. 그러나 이 사건은 4회 유찰 자체를 투자 매력으로 해석하기 어려운 물건입니다. 전세권 3건은 합계 15,000,000원이고 권리판정상 매수인 인수로 표시되어 있으며, 동시에 배당가정에서는 전액 배당·인수 0원으로 계산됩니다. 여기에 보증금이 확인되지 않은 점유·임차 신고 6건까지 존재합니다.

따라서 현재 단계의 결론은 명확합니다. 최저가가 낮다는 이유로 가격 가점을 줄 수 없고, 인수액을 0원으로 보고 입찰해서도 안 됩니다. 말소기준권리와 전세권 소멸 여부, 각 점유자의 실제 임대차보증금을 확정한 뒤에야 실질취득비용을 계산할 수 있습니다. 이 확인이 끝나기 전까지는 권리 리스크가 가격 메리트보다 우선하는 사건입니다.