인천지방법원 2025타경509863. 부평남초등학교 동측 인접 도로변에 있는 벽돌조 슬래브지붕 2층 주택과 토지입니다. 1989.07.29. 사용승인을 받았고 현재 주택으로 이용 중이며, 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지로 분류돼 있습니다. 최저매각가는 감정가 739,897,600원에서 두 차례 유찰돼 362,549,000원까지 내려왔습니다.
다만 이 사건의 승부처는 할인율이 아니라 점유관계입니다. 한우식은 2022.01.24., 김덕진은 2019.02.01. 전입해 현재 말소기준인 2024.08.26.보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 두 사람을 곧바로 확정적인 대항력 임차인으로 단정할 수는 없지만, 대항력 가능·승계액 미상으로 접근해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509863 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 743-26 · 인천광역시 부평구 남부역로17번길 11-15 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 벽돌조 슬래브지붕 2층 주택 · 주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 한희정 (단독소유 · 2001.07.20. 임의경매 낙찰로 취득) |
| 감정가 / 공고 최저가 | 739,897,600원 / 362,549,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 한강자산관리대부 / 265,471,671원 |
| 공고 매각기일 | 2026.07.06 · 등기자료 조회일 2026.07.11 기준 이미 경과 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 종전 권리와 현재 권리를 분리해야 한다
1997~2000년에 설정된 근저당권·전세권·가압류와 당시 경매신청은 2001.07.20. 종전 경매 낙찰로 말소됐습니다. 이후 설정된 부평제일신용협동조합 등의 근저당권도 2006년, 2007년 또는 2024년 해지·말소됐습니다. 이 권리들을 현재 예상배당이나 매수인 인수액에 다시 포함하면 안 됩니다.
현재 살아 있는 말소기준권리는 2024.08.26. 설정된 채권최고액 345,000,000원의 근저당권입니다. 설정 당시 권리자는 씨피크라우드대부주식회사였고 2025.04.02. 주식회사 한강자산관리대부로 이전됐습니다. 같은 날 뒤이어 설정된 전세권 3건과 2025.11.27. 유은영 가압류는 모두 말소기준 이후라 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차·점유 관계 — 실제 관계인 5명, 선순위 가능 2명
| 성명 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 김덕진 | 2019.02.01 | 가능·미상 | 미상 | 승계액 미상 보증금·확정일자·배당요구 미상 |
| 한우식 | 2022.01.24 | 가능·미상 | 미상 | 승계액 미상 등기상 종전 소유자·채무자와 동일인 |
| JIN ZHUCHENG | 2024.10.20 | 없음 | 미상 | 승계 없음 말소기준 이후 전입 |
| HAN MEILAN | 2024.10.31 | 없음 | 미상 | 승계 없음 말소기준 이후 전입 |
| JIN LONGBAI | 2025.01.12 | 없음 | 미상 | 승계 없음 말소기준 이후 전입 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없어 중복 합산할 대상은 없습니다. 점유·전입 관계인은 총 5명이며, 이 중 말소기준보다 앞선 사람은 김덕진과 한우식 2명입니다. 특히 한우식은 과거 등기상 소유자이자 근저당 채무자로도 나타나므로 실제 임대차인지 가족·관계인 점유인지 확인이 필요합니다. 그렇다고 확인 전부터 가장임차인으로 확정하거나 인수 위험을 배제해서는 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 최저가가 아니라 실질취득액을 봐야 한다
공고 최저가 362,549,000원은 감정가 739,897,600원의 49%입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 할인된 것처럼 보이지만, 실거래 비교자료가 없고 선순위 가능 점유자의 보증금도 확인되지 않았습니다. 따라서 이 사건의 실질취득액은 다음과 같이 봐야 합니다.
또한 공고 매각기일 2026.07.06.이 이미 경과했으므로 3회 유찰 시 253,784,299원, 4회 유찰 시 177,649,009원이라는 수치도 실제 다음 최저가로 확정된 것이 아니라 기존 회차를 기준으로 한 시나리오입니다. 매각 결과 확인 없이 현재 회차로 표현해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (362,549,000원에 매각됐다고 가정한 등기상 활성 권리 기준)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,875,686원 |
| 1. 근저당 · 주식회사 한강자산관리대부 | 265,471,671원 | 265,471,671원 |
| 2. 전세권 · 씨피크라우드대부주식회사 · 지하층 102호 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 3. 전세권 · 씨피크라우드대부주식회사 · 1층 전부 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 4. 전세권 · 씨피크라우드대부주식회사 · 2층 302호 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 5. 가압류 · 유은영 | 62,700,000원 | 62,700,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 13,501,643원 |
위 표는 2001년 종전 낙찰 및 2006년·2007년·2024년 해지로 이미 말소된 권리를 제외하고, 현재 등기상 살아 있는 권리만 반영한 가정입니다. 신청채권자 배당은 채권최고액 345,000,000원이 아니라 사건 청구액 265,471,671원을 기준으로 계산했습니다. 선순위 가능 점유자 2명의 보증금·배당요구와 미확인 조세채권은 포함되지 않았으므로 실제 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부평남초등학교 동측 인접 도로변이며 주변은 단독·다가구주택, 다세대주택, 주상용 근린시설과 학교 등이 혼재한 기존 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 버스정류장과 전철역이 도보 가능한 인근에 있어 대중교통 여건은 양호한 편입니다.
- 건물. 1989.07.29. 사용승인을 받은 벽돌조 슬래브지붕 2층 주택으로 구조·현상·관리상태는 보통이며, 기본 위생설비·상하수도·난방·도시가스가 설치돼 있습니다.
- 규제. 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 절대보호구역, 과밀억제권역입니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 1989년 사용승인 주택과 토지의 일괄매각이고 제시외 건물까지 포함되며, 다수 점유자가 확인돼 일반적인 집합건물보다 현장조사·명도·재매각 검토 부담이 큽니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각 결과 확인. 2026.07.06. 매각기일이 이미 지났습니다. 낙찰·유찰·변경·취하 여부와 실제 후속 매각기일을 먼저 확인해야 합니다.
- 선순위 가능 점유자 확인. 김덕진·한우식의 임대차계약서, 보증금, 실제 점유, 확정일자와 배당요구 여부를 대조해야 합니다.
- 한우식 관계 확인. 등기상 종전 소유자·채무자와 동일인으로 표시됩니다. 관계인 점유인지 실제 임대차인지 확인하되, 확인 전에는 인수 위험을 배제하지 마십시오.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물, 제시외 건물의 현황·경계·사용 부분을 감정평가서 도면과 현장에서 대조해야 합니다.
- 공매 이력 확인. 2012.05.31. 공매공고 부기등기 이력이 있으므로 현재 공매와의 병행 또는 종료 여부를 확인해야 합니다.
- 점유·명도 계획. 전입 관계인이 5명이고 사용 부분이 확인되지 않았습니다. 인도명령 가능 범위와 별도 명도소송 가능성을 점유자별로 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각기일 결과를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 확인할 2명의 보증금
이 사건은 종전 권리를 정리하지 않고 배당표를 만들면 위험도가 과장되고, 반대로 등기상 후순위 권리가 소멸한다는 사실만 보면 점유 위험을 놓치게 됩니다. 2001년 종전 경매와 2024년 해지로 말소된 권리들은 현재 배당·인수 대상이 아닙니다. 현재 말소기준은 2024.08.26. 근저당권이고 그 이후 권리는 소멸합니다.
하지만 김덕진과 한우식은 말소기준보다 먼저 전입했고 보증금이 확인되지 않았습니다. 이들의 대항력과 미배당 보증금이 인정되면 매수인 실질취득액은 낙찰가를 넘어섭니다. 여기에 공고 매각기일도 이미 경과해 현재 진행 상태 자체를 다시 확인해야 합니다. 결론은 명확합니다. 종전 말소권리 때문에 피할 물건은 아니지만, 선순위 가능 점유자의 보증금이 확인되기 전까지는 최저가를 가격으로 믿을 수 없는 물건입니다.