서울남부지방법원 2025타경12554. 화곡동 지엠밸리 15층 1506호 오피스텔입니다. 감정가는 186,000,000원, 현재 최저매각가는 95,232,000원으로 3회 유찰된 상태입니다. 겉으로는 감정가의 절반 수준까지 내려온 물건이지만, 등기부에는 보증금 185,000,000원의 주택임차권이 있고 임차인 홍지원의 주민등록일은 2021.08.20으로 말소기준권리인 2023.06.09 압류보다 앞섭니다.
따라서 확약이 없다면 현재 회차에서 임차인에게 배당되는 93,117,824원을 빼고도 91,882,176원의 미배당 보증금이 남아 매수인 인수 문제가 발생합니다. 낙찰가가 더 내려가면 인수액은 더 커져 실질 부담이 보증금 수준에 수렴하는 구조입니다. 그러나 이 사건의 매각물건명세서에는 임차인 홍지원과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시되어 있으므로, 그 조건이 이행되는 경우 실질 인수는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12554 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 1116-5 지엠밸리 제15층 제1506호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔 1개호로 이용중 · 지하2층 지상18층 중 15층 |
| 소유자 | 서종진 · 2021.09.09 소유권이전 · 거래가액 185,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 186,000,000원 / 95,232,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 185,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나, 포기·말소 조건이 핵심
말소기준권리는 2023.06.09 국의 압류입니다. 임차인 홍지원은 2021.08.20 주민등록, 2021.08.13 점유개시, 2021.07.29 확정일자를 갖추고 있어 말소기준권리보다 선순위의 대항력 있는 임차인입니다. 실제 임차인은 홍지원 1명이며, 주택도시보증공사는 매각물건명세서에서 주택임차권 승계인으로 기재되어 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|
| 홍지원 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 185,000,000원 | 대항력 有 주민등록 2021.08.20 | 우선변제 확정일자 2021.07.29 · 배당요구 | 미배당 잔액 반환청구권 포기 · 임차권등기 말소 조건 |
② 가격 판단 — 감정가 대비 51.2%, 그러나 시세는 확인되지 않았다
현재 최저매각가는 95,232,000원으로 감정가 186,000,000원의 51.2%입니다. 3회 유찰로 가격이 크게 내려온 것은 사실입니다. 다만 동일 또는 유사 오피스텔의 최근 실거래 평균, 최신 거래, 가격 추세가 확인되지 않으므로 이 숫자만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 충분하다”고 판단해서는 안 됩니다.
특히 이 사건은 확약이 없다고 가정하면 최저가가 내려갈수록 임차보증금 미배당액이 늘어납니다. 현재 회차의 산식상 인수액은 91,882,176원, 4회 유찰 시 110,585,741원, 5회 유찰 시 125,548,593원입니다. 따라서 낙찰가 하락만 보고 권리부담도 함께 줄어든다고 보면 안 됩니다. 이 사건에서 가격 메리트를 논하려면 먼저 포기·말소 조건의 적용을 확인한 뒤, 별도로 실제 매매시세를 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 95,232,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,114,176원 |
| 1. 임차인 홍지원 보증금 | 185,000,000원 | 93,117,824원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 185,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 산식에서는 임차보증금 중 91,882,176원이 배당되지 않습니다. 원칙적 권리구조에서는 이 부족분이 매수인 인수 문제가 되지만, 이 사건은 해당 임차인 및 주택임차권 승계인이 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각됩니다. 따라서 확약 조건 적용 시 실질 인수는 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강서구청 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트·다세대주택·근린생활시설·업무시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하2층·지상18층 건물 중 15층 1506호이며, 위생·급배수·난방·엘리베이터·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도. 집합건축물대장상 오피스텔이며 현황도 오피스텔 1개호로 이용 중입니다.
- 토지. 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중요시설물보호지구(공항), 과밀억제권역 등에 포함되며 북서측 약 30미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 공시지가. 9,940,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 조건 원문 확인. 홍지원 및 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소 조건이 매각조건에 그대로 반영되어 있는지 확인해야 합니다.
- 확약 전 산식과 구분. 현재 회차의 원칙적 미배당 보증금은 91,882,176원입니다. 실질 인수 0원 판단은 포기·말소 조건이 적용된다는 전제입니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.10.20 기재된 민간임대주택등기의 매각 후 처리와 효력을 원본 서류에서 대조해야 합니다.
- 시세 확인. 최근 실거래 자료가 확인되지 않으므로 감정가 대비 51.2%만으로 응찰가를 정하지 말고 주변 오피스텔 실제 거래가격을 별도로 점검해야 합니다.
- 회차 착시 주의. 4회 유찰 시 산식상 임차보증금 부족분은 110,585,741원, 5회 유찰 시 125,548,593원으로 커집니다. 확약이 없다면 낙찰가 하락이 곧 실질취득가 하락을 뜻하지 않습니다.
맺으며 — “권리 해결 조건”과 “가격 메리트”를 분리해서 봐야 한다
이 물건의 핵심은 두 문장으로 정리됩니다. 첫째, 홍지원은 말소기준권리보다 앞선 대항력 임차인이고 보증금은 185,000,000원이므로 원칙적으로는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커집니다. 둘째, 매각물건명세서에 임차인 홍지원과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 있어, 그 조건이 이행되면 매수인의 실질 인수는 0원입니다.
따라서 현재 회차의 실질취득은 95,232,000원으로 볼 수 있지만, 이것이 곧 시세 대비 저가매수라는 뜻은 아닙니다. 확인 가능한 최근 실거래 자료가 없고 이미 3회 유찰된 오피스텔이므로, 권리는 조건부로 정리되지만 가격은 별도 검증이 필요한 사건입니다. 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 확약 조건의 실제 적용과 주변 시세 확인입니다.
