인천지방법원 2025타경509877. 인천 서구 경서동 ‘다솜채6’ 제1동 3층 303호, 전용 51.07㎡의 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 현재 소유자는 장승진이고, 주택도시보증공사가 156,000,000원을 청구해 강제경매를 신청했습니다. 권리분석의 출발점은 2023.05.19 부평세무서장 압류이고, 그보다 앞선 2020.02.28 전입·점유를 갖춘 박종길의 임차권이 존재한다는 점입니다.
다만 이 사건은 여기서 결론이 뒤집힙니다. 매각물건명세서에는 을구 1번 주택임차권등기가 인수권리로 명시되면서도, 동시에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 적혀 있습니다. 따라서 이 임차인에 관해서는 룰상 인수 가능 금액이 보증금 156,000,000원까지 문제될 수 있으나, 확약을 반영한 실질 인수액은 0원입니다. 이 확약은 박종길 임차권에만 적용되는 판단이며, 다른 임차인이 있다면 별도로 검토해야 하지만 확인된 실제 임차인은 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509877 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 경서동 1034-1 다솜채6 1동 3층303호 |
| 물건종류 / 전용 | 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 전용 51.07㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 내 3층 |
| 소유자 | 장승진 (2020.02.28 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 142,000,000원 / 69,580,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 156,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그러나 확약이 핵심
말소기준은 2023.05.19 국(처분청 부평세무서장)의 압류입니다. 박종길의 주민등록·점유개시는 2020.02.28로 그보다 앞서므로 대항력 있음으로 분류됩니다. 확정일자도 2020.02.07이고 배당요구가 확인돼 우선변제권도 행사 가능한 구조입니다. 이후 2024.03.29 임차권등기가 됐고, 2025.06.11 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어졌습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박종길 실제 임차인 | 3층 303호 51.07㎡ 전부 2020.02.28 | 2020.02.07 배당요구 2024.03.29 | 156,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 실질 승계 0원 |
등기부의 임차권 내용에는 2020.02.04 및 2022.03.14 계약과 각각 156,000,000원이 기재돼 있으나, 동일 임차인·동일 목적물의 계약 이력으로 보며 두 금액을 중복 합산하지 않습니다. 이 사건에서 확인되는 실제 임차인은 박종길 1명입니다.
③ 시세 비교 — 확약 반영 실질취득액은 최근 거래의 68.2%
다솜채6은 21세대, 2016.12.23 사용승인된 소규모 주택입니다. 제공된 실거래 4건 가운데 대상 전용 51.07㎡와 일치하는 가장 최근 거래는 2024.10, 2층 102,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 1건 기준 102,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 51.07㎡ | 2 | 102,000,000원 |
| 2023.08 | 53.75㎡ | 4 | 105,000,000원 |
| 2021.10 | 53.75㎡ | 3 | 135,000,000원 |
| 2021.09 | 53.75㎡ | 3 | 150,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 51.07㎡ | 1건 | 102,000,000원 |
전체 4건 평균은 123,000,000원이지만, 과거 135,000,000원·150,000,000원 거래가 섞여 있어 현재 가격 판단에는 비중을 낮춰야 합니다. 더 중요한 숫자는 최근 거래와 최근 12개월 평균 102,000,000원, 그리고 최근 거래군이 과거 거래군보다 21.5% 하락했다는 점입니다. 확약을 반영한 실질취득액 69,580,000원은 최근 12개월 평균의 68.2%로 낮지만, 하락 추세가 확인되는 만큼 과거 평균 123,000,000원 대비 할인율만 보고 가격 가점을 크게 주는 것은 위험합니다.
④ 예상배당표 (매각가 69,580,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,652,440원 |
| 1. 경매신청채권 · 주택도시보증공사 | 156,000,000원 | 67,927,560원 |
| 미배당 | - | 88,072,440원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 신청채권 156,000,000원 중 67,927,560원이 배당되고 88,072,440원이 미배당으로 남습니다. 다만 이 미배당액을 곧바로 매수인 인수액으로 보면 안 됩니다. 박종길 임차권은 말소동의 확약이 제출돼 있어 매수인 실질 인수 0원으로 분석합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 미배당 — 가격이 내려갈수록 신청채권 미회수는 커진다
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 미배당 | 매수인 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 69,580,000원 | 67,927,560원 | 88,072,440원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 48,706,000원 | 47,429,292원 | 108,570,708원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 34,094,200원 | 33,080,504원 | 122,919,496원 | 0원 |
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금을 매수인이 떠안아 실질취득액이 보증금 수준에서 고정되는 문제가 생깁니다. 그러나 이 사건은 박종길 임차권에 대해 말소동의 확약서가 제출된 특수한 구조여서, 제공된 회차 시나리오에서도 매수인 인수는 모두 0원으로 계산돼 있습니다. 따라서 이 사건에서는 낙찰가가 내려가면 실질취득액도 함께 내려갑니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택(단지형다세대주택). 철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물 중 3층 303호이며 사용승인일은 2016.12.23입니다.
- 입지. 경서초등학교 남동측 인근으로 공동주택과 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 부근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 본건 필지 북동측으로 약 16m 도로에 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 1,256,000원/㎡입니다. 과밀억제권역, 공익용산지, 상대보호구역 등의 제한이 확인됩니다.
- 건축물. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
- 환금성. 총 21세대이고 제공 실거래가 4건에 불과합니다. 최근 거래가격도 과거 대비 하락해, 할인율과 별개로 재매각 유동성을 보수적으로 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 이 사건 권리분석의 핵심입니다. 주택도시보증공사의 확약 대상이 을구 1번 박종길 임차권인지, 낙찰 후 말소 절차와 조건이 무엇인지 원본으로 확인하세요.
- 임차권·점유 상태 확인. 임차권등기 상태와 실제 점유 여부, 명도·인도 절차가 필요한지 현장에서 다시 확인하세요.
- 최근 시세를 우선. 전체 평균 123,000,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 102,000,000원을 기준점으로 삼는 것이 적절합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 과거 거래군보다 21.5% 낮습니다. 현재 69,580,000원이 낮아 보이더라도 보수적인 매도가격을 전제로 수익성을 계산하세요.
- 소규모 다세대 환금성. 21세대·거래 4건이라는 표본 특성상 매수자층이 얇을 수 있습니다. 낙찰가뿐 아니라 향후 매도기간과 거래비용까지 함께 보세요.
- 세금·배당 원본 대조. 집행비용은 추정치이고 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있으므로 배당요구종기·교부청구·매각물건명세서를 다시 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차권이 있지만, 확약이 가격 구조를 바꾼다”
표면만 보면 이 물건은 보증금 156,000,000원의 대항력 임차인이 있는 전형적인 인수형처럼 보입니다. 그런 구조라면 69,580,000원이라는 최저가만 보고 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 하지만 이 사건에는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출돼 있어 박종길 임차권의 실질 인수액이 0원으로 바뀝니다. 그 결과 현재 실질취득액은 69,580,000원이고, 최근 12개월 평균·최신 거래 102,000,000원의 68.2%입니다.
다만 가격만으로 높은 등급을 주기에는 제약이 있습니다. 이미 2회 유찰됐고, 단지는 21세대에 불과하며, 최근 가격 흐름도 -21.5%입니다. 결국 이 사건의 승부처는 확약의 효력을 원본으로 확인한 뒤, 하락 중인 소규모 다세대의 환금성까지 감당할 수 있는 가격인가입니다. 권리 위험은 확약으로 크게 낮아졌지만, 유동성 위험까지 사라진 것은 아닙니다.
