인천지방법원 2025타경509879. 검암동 우리가 나동 2층 202호, 공부상 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 소유자 권철승은 2020.03.01 매매를 원인으로 147,000,000원에 취득했습니다. 현재 등기상 말소기준권리는 2022.08.25 국의 압류이고, 이후 인천광역시 서구 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 일반적인 후순위 권리 소멸만 보고 끝내면 안 됩니다. 임차인 이주홍은 2022.03.22 임대차계약, 2022.04.11 확정일자, 2022.04.28 주민등록·점유개시로 말소기준권리보다 먼저 대항요건을 갖췄습니다. 2024.03.19에는 보증금 200,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤고 배당요구도 한 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509879 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검암동 677-8 우리가 나동 2층 202호 · 인천광역시 서구 승학로 389 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) |
| 전용 / 층 | 51.54㎡ · 5층 건물 내 2층 202호 |
| 소유자 | 권철승 · 2020.03.01 매매 · 거래가액 147,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 203,000,000원 / 99,470,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 말소기준보다 빠르다
② 임차인 — 룰상 102,720,460원 인수, 확약 적용 시 실질 0원
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이주홍 | 제2층 제202호 51.54㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 200,000,000원 | 2022.04.28 / 2022.04.11 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
현재 최저매각가 99,470,000원을 전액 매각대금으로 가정하면 집행비용 2,190,460원을 먼저 빼고, 임차인에게 97,279,540원이 배당됩니다. 보증금 200,000,000원 중 102,720,460원이 미배당됩니다. 대항력 인수형의 일반 원칙만 적용하면 이 미배당액은 매수인에게 승계되어 실질취득이 보증금 수준으로 고정되는 구조입니다.
확약이 없다면 배당표 기준 미배당 102,720,460원이 매수인 인수액이 됩니다. 확약은 이주홍 임차인에게만 적용되는 것으로 보며, 입찰 전 말소동의 확약서 원문과 적용 조건을 매각물건명세서에서 직접 대조해야 합니다.
③ 가격 판단 — 실거래 근거가 없어 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 203,000,000원이고 현재 최저가는 99,470,000원으로 감정가의 49% 수준입니다. 하지만 이 자료에는 비교 가능한 최근 실거래 평균·최신 거래가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 99,470,000원 가정 · 확약 적용 전 계산)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,190,460원 |
| 1. 임차인 이주홍 보증금 | 200,000,000원 | 97,279,540원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체로는 임차보증금 미배당 102,720,460원이 발생합니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약을 적용하면 매수인이 실제 떠안을 금액은 0원으로 분석합니다. 집행비용은 2,190,460원이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 검암동 소재 인천지하철 2호선 검암역 남서측 근거리에 위치하며, 주변은 다세대주택·아파트 등 공동주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 근거리에 검암역과 노선버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 건물의 2층 202호이며, 급배수·위생·승강기·난방·화재탐지설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 17미터 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(검암1구획정리)이며, 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 399.7㎡, 공시지가 1,896,000원/㎡, 평지·가로장방·중로한면입니다.
- 규모. 우리가나동은 12세대이며 2012.04.26 사용승인된 것으로 집계되어 있습니다.
- 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 이주홍의 주택임차권등기와 미배당 보증금 전부에 적용되는지 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 낙찰 후 실제 임차권등기가 어떤 조건과 시점에 말소되는지 매각물건명세서와 제출서류를 대조해야 합니다.
- 가격은 별도 검증. 현재 최저가는 감정가 203,000,000원의 49%지만, 비교 가능한 최근 거래가가 없어 ‘시세보다 싸다’고 판단할 근거는 부족합니다.
- 2회 유찰 반영. 현재까지 2회 유찰됐고 해당 건물 통계의 평균 유찰 횟수도 2.0회입니다. 환금성과 실제 매수수요를 별도로 확인해야 합니다.
- 세금·배당 변수. 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 세금 관련 교부청구와 실제 배당순위를 원본에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 49%”보다 확약서 한 장이 더 중요하다
이 물건은 표면적으로 감정가 203,000,000원에서 2회 유찰돼 99,470,000원까지 내려왔습니다. 그러나 본질은 할인율이 아닙니다. 보증금 200,000,000원의 이주홍이 말소기준권리보다 먼저 전입·점유해 대항력을 갖춘 구조이고, 일반 원칙대로라면 현재 회차에서 102,720,460원의 미배당 보증금을 매수인이 떠안게 됩니다.
다만 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서라는 결정적 조건이 있습니다. 정확도 규칙에 따라 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 반영하므로 현재 회차의 실질취득은 99,470,000원입니다. 결국 결론은 “확약 확인 전에는 고위험, 확약 효력이 확인되면 주된 인수위험 해소”입니다. 시세 자료가 없는 만큼 가격 메리트는 별도로 검증해야 하며, 이 사건의 입찰 성패는 감정가 대비 할인율보다 확약서의 실제 효력 확인에 달려 있습니다.
