서울남부지방법원 2025타경12558. 화곡동 엔에스타운 9층 902호, 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현 소유자는 김정화이며 2019.12.09. 소유권이전등기를 마쳤습니다. 권리분석의 핵심은 등기부상 현재 말소기준으로 제시된 2023.03.14. 주택도시보증공사 가압류보다 임차인 김현석의 전입일인 2022.08.12.이 빠르다는 점입니다. 따라서 김현석은 대항력이 있는 임차인으로 분류되고, 확정일자 2022.07.22.와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사합니다.
그런데 이 사건은 여기서 결론이 뒤집힙니다. 매각물건명세서에는 임차인 김현석과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대하여 배당받지 못한 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 기재되어 있습니다. 이 조건을 반영하면 현재 회차의 룰상 미배당액 93,574,400원은 매수인이 실질적으로 떠안는 금액이 아니라, 실질 인수 0원으로 처리해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12558 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 368-32 엔에스타운 제9층 제902호 · 도로명 서울특별시 강서구 가로공원로 208 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 대상면적 25.86㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 중 9층 902호 · 승강기·난방·위생 및 급배수시설 |
| 소유자 | 김정화 (2019.12.09. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 265,000,000원 / 169,600,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 260,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 매각조건이 핵심
등기부에는 2019.08.07. 목동새마을금고 근저당권 5,200,000,000원이 있었지만 2019.10.14. 이미 말소되었습니다. 이후 김정화가 소유권을 취득했고, 2022.12.05. 민간임대주택등기가 기재됐습니다. 현재 권리분석상 기준은 2023.03.14. 주택도시보증공사의 가압류 668,000,000원이며, 이후 국의 압류와 강제경매개시결정, 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 사용 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·매각조건 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김현석 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.08.12 | 2022.07.22 | 260,000,000원 | 有 | 有 | 주택도시보증공사 승계 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 본다
확약·매각조건이 없는 일반적인 대항력 인수형이라면 최저가가 내려가도 미배당 보증금이 늘어 경제적 취득비용이 보증금 부근에 고정될 수 있습니다. 그러나 이 사건은 매각조건으로 김현석 측 미배당 반환청구권이 포기되므로 실질취득은 현재 최저가와 같은 169,600,000원입니다. 이 금액을 최근 거래와 비교해야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 25.16㎡ | 9 | 236,000,000원 |
| 2024.02 | 25.16㎡ | 9 | 220,000,000원 |
| 2022.08 | 25.16㎡ | 8 | 255,000,000원 |
| 2022.01 | 25.16㎡ | 9 | 257,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 25.16㎡ | 1건 | 236,000,000원 |
전체 4건 평균은 242,000,000원이지만, 가격 판단은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 236,000,000원과 최신 거래 236,000,000원을 우선하는 것이 적절합니다. 현재 실질취득 169,600,000원은 최근 기준의 71.9%입니다. 다만 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세가 -3.3%로 하락 방향이므로, 단순히 과거 평균과의 차이만으로 가격 가점을 크게 주기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 169,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,174,400원 |
| 1. 임차인 김현석 보증금 | 260,000,000원 | 166,425,600원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 668,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 260,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 김현석 보증금의 미배당액은 93,574,400원입니다. 다만 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건 때문에 이 금액을 매수인의 실질 인수액으로 합산하지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 룰상 미배당 보증금 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 169,600,000원 | 93,574,400원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 135,680,000원 | 127,019,520원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 108,544,000원 | 153,775,616원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 화원중학교 인근. 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 근거리에 지하철 5호선 화곡역이 있어 대중교통 이용상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물의 9층 902호. 외벽은 석재붙임 등, 창호는 샷시 마감이며 승강기·난방·위생·급배수 설비가 있습니다.
- 토지. 6필 일단의 장방형 토지로 주상용 이용 중이며, 북측 약 40m 내외 도로와 동측·남측 약 4m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 포함됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 엔에스타운은 20세대이며 확인된 실거래는 4건입니다. 최근 12개월 거래는 1건, 경매 평균 유찰 횟수는 5.7회로 가격 할인과 별개로 매도 유동성은 보수적으로 보는 편이 적절합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각조건 원문 확인. 이번 분석에서 실질 인수 0원을 만드는 핵심은 김현석 및 주택임차권 승계인의 미배당 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건입니다. 입찰 전 매각물건명세서 원문과 조건 문구를 반드시 대조해야 합니다.
- 대항력 자체는 존재. 김현석의 전입 2022.08.12.은 말소기준 2023.03.14.보다 빠릅니다. 조건을 제외하면 인수형 구조라는 사실을 혼동하지 않아야 합니다.
- 룰상 미배당과 실질 인수를 구분. 현재 배당 계산의 미배당액은 93,574,400원이지만 매각조건 반영 후 실질 인수는 0원입니다.
- 시세는 최근 거래 우선. 전체 평균 242,000,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 236,000,000원을 우선 기준으로 보고, 최근 추세 -3.3%도 함께 반영해야 합니다.
- 환금성 확인. 20세대 소규모 다세대이고 경매 평균 유찰 횟수가 5.7회입니다. 낙찰가 할인만 보고 향후 매도 난이도를 과소평가하면 안 됩니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.05. 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 입찰 전 현재 효력과 말소 처리 상태를 원본에서 확인하는 것이 필요합니다.
- 관리비·세금·점유 상태 확인. 실제 배당에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않을 수 있고 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 현장 점유와 체납 관리비도 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력 있음”만 보고 인수형으로 끝내면 틀린 사건
이 사건의 첫인상은 위험합니다. 임차인 김현석의 보증금은 260,000,000원이고 전입일도 말소기준보다 빠르기 때문에 표면적으로는 전형적인 대항력 임차인 인수형입니다. 현재 회차 배당 계산만 놓고 보면 93,574,400원이 미배당으로 남습니다.
하지만 매각조건이 결론을 바꿉니다. 김현석과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있어, 해당 임차인에 관한 매수인의 실질 인수는 0원입니다. 따라서 현재 실질취득은 169,600,000원이고, 최근 12개월 평균·최신 거래 236,000,000원의 71.9% 수준입니다.
다만 가격만으로 높은 등급을 주기에는 환금성 신호가 약합니다. 최근 시세 추세는 -3.3%, 현재 유찰은 2회, 엔에스타운 경매 평균 유찰 횟수는 5.7회입니다. 결론은 “주된 인수 위험은 매각조건으로 해소됐고 가격도 최근 거래보다 낮지만, 소규모 다세대의 환금성과 매각조건 확인이 승부처”입니다.
