인천지방법원 2025타경509882. 인천 계양구 효성동 금호하우스 3층 301호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 이 사건은 단순히 “2회 유찰되어 최저가가 낮다”로 볼 물건이 아닙니다. 박혜진 임차인의 전입·점유개시일은 2022.08.12, 확정일자는 2022.07.12이고, 말소기준으로 잡힌 갑구 5번 압류 2023.03.24보다 앞섭니다. 따라서 데이터상 이 임차인은 대항력 있는 임차인입니다.
대항력 있는 임차인의 보증금이 최저가보다 크면, 최저가가 낮아져도 매수인이 떠안을 미배당액이 늘어 실질취득가가 보증금 축으로 고정됩니다. 이 사건도 확약 전 배당표 기준으로는 최저가 85,750,000원에 룰상 인수 103,193,500원이 붙어, 실질취득이 188,943,500원이 됩니다. 핵심은 최저가가 아니라 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제로 박혜진 임차권 인수를 0원으로 만들 수 있는지입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509882 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 효성동 273-80 금호하우스 3층301호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 제3층 제301호 |
| 소유자 | 마병환 |
| 감정가 / 최저가 | 175,000,000원 / 85,750,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 187,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
| 등기 발급 | 2026.07.04 · 인천지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 있다
말소기준은 2023.03.24 갑구 5번 압류로 정리됩니다. 그 이후의 압류·가압류·경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸 표시가 되어 있습니다. 하지만 박혜진 임차인의 주민등록일자와 점유개시일자는 2022.08.12로 말소기준보다 빠릅니다. 보증금은 187,000,000원, 확정일자는 2022.07.12, 배당요구일은 2024.06.14입니다. 따라서 대항력과 우선변제권이 함께 걸린 임차권등기 물건입니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인은 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·확정·배당요구 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박혜진 | 3층 301호 34.5㎡ 전부 · 주거 (임차권등기) | 전입 2022.08.12 · 확정 2022.07.12 · 배당요구 2024.06.14 | 187,000,000원 | 대항력 有 우선변제 승계 아님 |
tenants 데이터상 is_guarantor=false, is_subrogation=false입니다. 주택도시보증공사의 가압류·경매신청 채권은 별도 채권으로 보며, 임차인 보증금에 중복 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 박혜진 1명입니다.
③ 예상배당표 (매각가 85,750,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 메모 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.3% 추정) | - | 1,943,500원 | 송달·공고·감정·집행관 매각수수료 누진 추정치 |
| 1. 임차인 박혜진 보증금 (우선변제) | 187,000,000원 | 83,806,500원 | 전입 2022.08.12 / 확정 2022.07.12 · 부족분 103,193,500원 매수인 인수 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 서인천신용협동조합 | 10,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 3. 갑구 7번 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,256,000,000원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 4. 갑구 9번 가압류 · 주택도시보증공사 | 20,000,000원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 5. 갑구 10번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 187,000,000원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
배당표상 룰상 매수인 인수는 103,193,500원입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 박혜진 임차권에 유효하게 적용되면 그 임차권의 실질 인수는 0원*입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 대상물건은 인천광역시 계양구 효성동 ‘효성사거리’ 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단지형아파트·다세대주택·근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 제3층 제301호이고, 사용승인일은 2020.05.26입니다.
- 설비. 도시가스에 의한 난방설비, 기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비를 갖추었습니다.
- 도로·규제. 서측으로 접한 노폭 약 4M 포장도로를 이용해 출입하며, 제2종일반주거지역·가축사육제한구역·과밀억제권역에 해당합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 현재 최저가 85,750,000원만 보면 낮아 보이지만, 확약 전 룰상 실질취득은 188,943,500원입니다.
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 박혜진 임차권등기와 대항력 인수 문제를 실제로 해소하는지, 적용 범위가 박혜진 임차권 전부인지 확인해야 합니다.
- 확약 밖 점유자 확인. 확약은 박혜진 임차권에만 적용됩니다. 데이터상 실제 임차인은 1명이지만, 현장 점유와 추가 임차인 여부는 별도로 확인해야 합니다.
- 을구 1번 근저당 확인. 서인천신용협동조합 근저당권은 말소기준보다 앞선 등기로 표시되고, 일부포기 말소 이력이 있습니다. 잔존 여부와 매각조건상 인수 여부를 원본으로 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 배당순위와 실제 미배당에 영향을 줄 수 있습니다.
맺으며 — 이 물건은 ‘확약서 확인형’이다
이 사건의 가격표는 두 개입니다. 확약을 보지 않으면 최저가 85,750,000원에 룰상 인수 103,193,500원이 붙어 실질취득 188,943,500원인 대항력 인수형입니다. 그러나 매각물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로, 박혜진 임차권에 대해서는 실질 인수 0원*으로 보는 조건부 구조가 됩니다. 따라서 이 물건은 “유찰되어 싸다”가 아니라, 확약서·임차권등기 말소·확약 밖 점유자·선순위 근저당 표시를 확인해야 입찰 판단이 가능한 물건입니다. 권리확인이 끝나면 가격은 낮아 보일 수 있지만, 확인 전에는 보수적으로 접근해야 합니다.
