107,520,000원
서울남부지방법원 2025타경12566. 지밸리하우스디어반 제14층 제에이1409호로, 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)이며 현황도 오피스텔로 이용 중입니다. 소유자 손재현은 2022.03.07. 거래가 169,900,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 말소기준은 2023.04.06. 강서세무서장 관련 압류이고, 이후 보령세무서장 압류와 2025.10.15. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 등기 순서만 보고 끝낼 사건은 아닙니다. 임차권자 구기창은 2022.03.08. 전입했고 확정일자는 2022.02.17.로 말소기준보다 앞서 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인입니다. 보증금은 169,900,000원으로 감정가 168,000,000원보다도 큽니다. 통상이라면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 늘어 매수인의 총 부담이 보증금 수준에 고정되는 전형적인 대항력 인수형이지만, 이 사건에는 그 결과를 뒤집는 명시적 포기·말소 조건이 붙어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12566 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 535-7 지밸리하우스디어반 제14층 제에이1409호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔) · 현황 주거용 사용 |
| 소유자 | 손재현 (2022.03.07. 거래가 169,900,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 168,000,000원 / 107,520,000원 (2회 유찰 · 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 169,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 사용승인일 | 2019.07.03. |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인은 있지만 확약이 결과를 바꾼다
핵심은 구기창입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2022.02.17., 점유개시는 2022.03.07., 주민등록일자는 2022.03.08.이고 보증금은 169,900,000원입니다. 말소기준 2023.04.06.보다 앞서므로 대항력이 있으며 배당요구도 해 우선변제권을 행사합니다. 현재 최저가 107,520,000원을 기준으로 집행비용 2,305,280원을 제하고 105,214,720원이 임차보증금에 배당되며, 산식상 남는 64,685,280원은 원칙적으로 매수인 인수 영역입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 보증기관 신고는 중복 합산 금지
| 이름 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 구기창 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 169,900,000원 | 2022.03.08. | 2022.02.17. | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
| JIN JINGSHU | 미상 | 미상 | 2025.07.21. | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 시보증 | 보증기관 대위·승계 신고 | 별도 합산 안 함 | 해당 없음 | 해당 없음 | 판정 대상 아님 | 판정 대상 아님 | 대위·승계 |
실제 임차인은 2명으로 봅니다. ‘시보증’ 표시는 JIN JINGSHU 관련 보증금의 보증기관 대위·승계 중복신고이므로 별도의 임차보증금으로 합산하지 않습니다. JIN JINGSHU의 전입일은 2025.07.21.로 말소기준 2023.04.06.보다 뒤이므로 제공된 권리판정상 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않은 상태이므로 배당관계는 원본을 다시 대조할 필요가 있습니다.
③ 가격 판단 — 최저가 64%만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가 168,000,000원의 64%인 107,520,000원입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 이 사건에서는 그 숫자만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 구기창 보증금은 확약 덕분에 실질 인수가 0원으로 정리되지만, 말소되지 않는 토지 별도등기 지상권이 남아 있고, 오피스텔이라는 용도와 2회 유찰이라는 시장 반응도 함께 봐야 합니다.
또한 최근 실거래를 기준으로 현재 최저가가 시세보다 낮다는 근거는 확인되지 않으므로, 107,520,000원을 곧바로 ‘시세보다 저렴한 가격’이라고 표현할 수 없습니다. 소유자의 2022.03.07. 취득 거래가 169,900,000원과 현재 감정가 168,000,000원은 확인되지만, 이를 현재 시장가격과 동일시해 가격 가점을 주는 것도 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 107,520,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,305,280원 |
| 1. 임차인 구기창 보증금(우선변제) | 169,900,000원 | 105,214,720원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 169,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
구기창 보증금의 산식상 미배당액은 64,685,280원입니다. 다만 매각 조건에 따른 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 반영하면 이 금액의 실질 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국철도공사 구로차량기지 남서측 인근으로, 주변에는 업무시설·오피스텔·공장·아파트단지·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 1·7호선 가산디지털단지역이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물의 제14층 제에이1409호이며 사용승인일은 2019.07.03.입니다. 난방·위생·급배수·화재감지·소화전·승강기·주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 6m 내외 포장도로가 있고 그 서측으로 서부간선도로 진출입로에 맞닿아 있습니다.
- 용도·규제. 도시지역·준공업지역이며 여러 제한구역과 토지거래계약 허가구역 지정이 기재돼 있습니다. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 조사됐습니다.
- 현황 확인. 현 거주인 부재와 폐문으로 내부구조·이용상황·인테리어 여부는 대장·현황도·외부관찰·탐문 등을 토대로 평가돼 실제와 다소 다를 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 구기창 확약 문구 원본 확인. 배당받지 못한 임차보증금 잔액의 반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소가 매각 조건으로 정확히 기재돼 있는지 매각물건명세서 원본을 확인하세요.
- 별도등기 지상권 최우선 확인. 3토지 을구 32번 및 4토지 을구 19번 지상권설정등기의 구체적 내용·범위·존속기간과 본 호실의 대지권에 미치는 영향을 원등기로 대조해야 합니다.
- JIN JINGSHU 점유 확인. 전입일은 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 실제 점유상태·보증금·계약관계와 명도 상대방을 현장에서 다시 확인하세요.
- 보증기관 중복 합산 금지. 보증기관 대위·승계 신고는 실제 임차인과 별도의 보증금으로 합산하면 안 됩니다. 실제 임차인은 구기창과 JIN JINGSHU 2명입니다.
- 가격은 별도 검증. 2회 유찰·64%라는 할인율 자체를 시세 메리트로 보지 말고, 동일 오피스텔의 최근 실거래·현재 매물·임대수익과 비교해 입찰가 상한을 정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·별도등기 및 배당관계를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 보증금보다 ‘남는 지상권’이 승부처다
이 사건은 표면적으로는 대항력 있는 169,900,000원 임차보증금 때문에 매우 위험해 보입니다. 실제 현재 회차의 산식상 미배당도 64,685,280원입니다. 그러나 매각 조건에 구기창 및 주택임차권 승계인의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 명시돼 있어, 그 임차인에 관한 실질 인수는 0원입니다.
반대로 쉽게 지나치기 쉬운 위험은 토지 별도등기입니다. 2019.06.26. 설정된 3토지·4토지의 지상권설정등기는 매수인이 그대로 인수합니다. 여기에 실제 임차인 2명의 점유·명도 확인, 최근 시세에 대한 별도 검증 필요성, 이미 2회 유찰된 오피스텔이라는 점을 합치면 이 물건을 단순한 ‘64% 할인 경매’로 평가하기 어렵습니다. 보증금 위험은 확약으로 크게 해소됐지만, 등기 인수와 가격 검증은 아직 남아 있습니다.
