107,800,000원
인천지방법원 2025타경509883. 인천 남동구 만수동 해밀뜨락 5층 501호, 전용 68.9025㎡ 오피스텔입니다. 현재 소유자는 황상욱이고 2022.07.26 소유권을 취득했으며 당시 등기 거래가액은 303,000,000원입니다. 이 사건에서 권리분석의 중심은 근저당이 아니라 공진우의 선순위 대항력 임차권입니다. 말소기준은 2023.11.27 남동구(인천광역시)의 압류인데, 공진우는 그보다 앞선 2022.06.29 주민등록, 2022.06.09 확정일자, 2022.06.28 점유개시 기록을 갖고 있습니다. 임차보증금은 300,000,000원이며 배당요구도 했습니다.
따라서 감정가 220,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저가가 107,800,000원까지 내려왔다는 사실만으로는 싸다고 볼 수 없습니다. 현재 배당표대로라면 공진우에게 105,490,800원이 배당되고, 남는 보증금 194,509,200원이 매수인 인수로 계산됩니다. 낙찰대금과 인수액을 합치면 302,309,200원으로, 최저가가 낮아진 만큼 인수액이 커지는 전형적인 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509883 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 만수동 109-3 해밀뜨락 5층 501호 · 인천광역시 남동구 만수서로33번길 17 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 68.9025㎡ · 철근콘크리트구조 11층 내 5층 |
| 소유자 | 황상욱 (2022.07.26 소유권이전 · 거래가액 303,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 220,000,000원 / 107,800,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
| 이용상태 | 집합건축물대장상 오피스텔 1호 |
① 권리 흐름 — 핵심은 2022년 공진우 임차권
등기부의 과거 근저당권 2건은 이미 말소되어 있습니다. 부천지구원예농업협동조합의 1,380,000,000원 근저당은 2017.01.17 일부포기로 말소됐고, 농협은행의 176,400,000원 근저당도 2022.06.28 해지로 말소됐습니다. 현재 분석상 말소기준은 2023.11.27 남동구 압류입니다.
문제는 공진우가 이 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖췄다는 점입니다. 임대차계약일자는 2022.06.07, 확정일자는 2022.06.09, 점유개시는 2022.06.28, 주민등록은 2022.06.29이며 보증금은 300,000,000원입니다. 2024.08.02 주택임차권등기도 마쳤고 배당요구도 했습니다. 따라서 배당으로 회수하지 못한 보증금이 남는다면 매수인 인수 위험이 발생합니다.
② 임차인 분석 — 실제 인수액을 결정하는 부분
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리판정 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 공진우 501호 68.9025㎡ 전부 | 2022.06.29 2022.06.09 | 300,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 배당요구 2024.08.02 | 보증기관 승계표시 없음 |
| 박소을 | 2025.05.27 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 없음 말소기준 2023.11.27 이후 전입 | 보증기관 승계표시 없음 |
박소을은 2025.05.27 전입으로 말소기준인 2023.11.27보다 뒤입니다. 보증금과 확정일자는 미상이지만 제공된 권리판정상 대항력은 없으며, 공진우의 300,000,000원 보증금과 합산할 근거도 없습니다.
③ 가격 판단 — 최저가 49%가 아니라 실질취득을 비교해야 한다
해밀뜨락(109-3) 전용 68.9㎡대 제공 실거래는 모두 3건입니다. 다만 거래시점이 2021.11부터 2022.07까지로, 2026.06.30 매각기일과는 시차가 큽니다. 따라서 아래 실거래는 현재가를 확정하는 자료라기보다, 제공된 가격 이력과 실질취득비용을 비교하는 기준으로 보는 편이 안전합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.07 | 68.9㎡ | 5 | 303,000,000원 |
| 2022.05 | 68.9㎡ | 7 | 233,000,000원 |
| 2021.11 | 69.0㎡ | 8 | 180,000,000원 |
| 평균 | 68.9025㎡ | 3건 | 238,666,666원 |
최저가 107,800,000원만 놓으면 제공 실거래 평균 238,666,666원의 45.2%에 불과합니다. 하지만 이 수치는 이 사건의 가격 메리트를 판단하는 기준이 될 수 없습니다. 현재 회차의 실질취득은 302,309,200원으로, 실거래 평균의 126.7%입니다. 평균보다 63,642,534원 높습니다.
반면 제공된 가장 최근 거래인 2022.07 거래가는 303,000,000원으로, 현재 회차 실질취득 302,309,200원과 차이는 690,800원뿐입니다. 즉 2회 유찰로 최저가가 절반 이하가 됐어도, 인수까지 합치면 2022.07 최신 거래가와 거의 같은 총부담입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 총부담은 약 3억
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 · 감정가 49% | 107,800,000원 | 194,509,200원 | 302,309,200원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34% | 75,460,000원 | 226,298,280원 | 301,758,280원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24% | 52,822,000원 | 248,528,796원 | 301,350,796원 |
현재 302,309,200원, 3회 유찰 시 301,758,280원, 4회 유찰 시 301,350,796원으로 낙찰가는 크게 떨어지지만 실질취득은 계속 300,000,000원 부근입니다. 이 사건에서는 “한 번 더 유찰되면 더 싸진다”는 통상적인 접근을 그대로 적용하기 어렵습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 107,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,309,200원 |
| 1. 임차인 공진우 보증금 | 300,000,000원 | 105,490,800원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 공진우 보증금 부족분은 194,509,200원으로 계산됩니다. 신청채권자인 주택도시보증공사의 예상배당은 0원이며, 소유자 잔여도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 오피스텔 1호이며, 전용 68.9025㎡입니다.
- 입지. 인천동부초등학교 남동측 인근으로 업무시설·단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재하고, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장이 있어 대중교통 상황도 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 11층 건물의 5층이며, 위생·급배수·승강기·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 대체로 사다리형, 업무시설 건부지로 이용 중이며 북동측 및 남서측 도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·과밀억제권역이며 절대보호구역·상대보호구역 관련 사항이 있고, 공시지가는 1,568,000원/㎡입니다.
- 거래표본. 총 7세대, 사용승인 2016.11.30이며 제공 실거래는 3건입니다. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 2.0회, 낙찰률은 0%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득 상한을 정할 것. 현재 회차 기준 107,800,000원에 인수 194,509,200원을 더한 302,309,200원이 실제 비교 기준입니다.
- 공진우 임차권을 최우선 확인. 보증금 300,000,000원, 전입 2022.06.29, 확정일자 2022.06.09, 배당요구 2024.08.02 기록을 원본과 대조해야 합니다.
- HUG 확약서 문구 확인. 데이터에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있습니다. 대항력 포기까지 포함되는지 원문 확인 전에는 인수 0원으로 계산하지 않는 것이 안전합니다.
- 박소을 점유관계 확인. 2025.05.27 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 실제 점유와 임대차관계를 확인해야 합니다.
- 실거래 시차 주의. 제공된 실거래는 2021.11~2022.07의 3건이므로 2026년 현재 시장가격을 단정하는 자료로 쓰기 어렵습니다.
- 유찰 횟수에 속지 않을 것. 3회·4회 유찰 시에도 인수액이 증가해 계산상 실질취득은 계속 300,000,000원 부근입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당요구 및 실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 낙찰가”보다 “약 3억 총부담”이 본질
이 사건의 숫자는 처음 보면 매우 싸 보입니다. 감정가 220,000,000원에서 두 번 유찰되어 최저매각가가 107,800,000원, 감정가의 49%까지 내려왔기 때문입니다. 하지만 공진우의 대항력 있는 보증금은 300,000,000원이고, 현재 배당표상 미배당 인수액은 194,509,200원입니다. 그래서 현재 회차의 실질취득은 302,309,200원입니다.
더 유찰되어 75,460,000원, 52,822,000원으로 내려가더라도 인수액이 각각 226,298,280원, 248,528,796원으로 커지면서 총부담은 301,758,280원, 301,350,796원 수준에 머뭅니다. 결국 이 물건은 “낙찰가가 내려갈수록 싸지는 물건”이 아니라 “보증금 약 3억에 총비용이 묶이는 물건”입니다.
주택도시보증공사의 말소동의 확약서라는 중요한 변수가 있지만, 제공된 내용만으로는 공진우의 대항력 포기까지 확인되지 않습니다. 따라서 현재 자료 기준 결론은 최저가 할인율에 현혹되지 말고, 194,509,200원의 인수 가능성을 포함한 실질취득비용으로 판단해야 한다입니다. 제공 실거래 평균 238,666,666원보다 총부담이 높고, 최신 거래 303,000,000원과도 거의 같은 만큼 가격 메리트를 전제로 접근하기 어려운 사건입니다.
