서울남부지방법원 2025타경12573. 개봉동 비케이힐타운 7층 701호로, 집합건축물대장상 오피스텔이며 매각물건명세서에는 현황 주거용으로 사용 중인 것으로 기재돼 있습니다. 소유자 손재현은 2022년 3월 4일 매매를 원인으로 275,000,000원에 취득했고, 같은 해 민간임대주택 등록등기가 붙었습니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 후순위 가압류나 압류가 아니라, 그보다 먼저 성립한 손소희의 주택임차권입니다.

손소희는 임대차계약일 2022년 3월 5일, 확정일자 2022년 3월 18일, 전입·점유개시일 2022년 5월 9일로 등기돼 있고 보증금은 275,000,000원입니다. 전입이 데이터상 말소기준권리인 2023년 9월 19일 주택도시보증공사 가압류보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 모두 인정된 임차인입니다. 다만 이번 매각에는 이 임차보증금의 미배당 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 삼은 특별한 문구가 붙어 있어, 그 조건이 성립하는 범위에서는 매수인의 실질 인수액을 0원으로 봅니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만, 매각조건이 반전을 만든다

중요한 점은 주택도시보증공사를 별도의 실제 임차인으로 세어 보증금을 중복 합산하면 안 된다는 것입니다. 실제 임차인은 손소희 1명이고, 주택도시보증공사는 매각조건에 명시된 주택임차권 승계인입니다. 이 조건은 손소희 및 그 승계인 범위에만 적용되며, 다른 임차인이 있다면 별도 판단이 필요하지만 본 사건에서 확인되는 실제 임차인은 손소희 1명입니다.

임차인 분석

손소희는 배당요구를 했고, 현재 최저매각가 165,760,000원을 전제로 한 배당계산에서는 집행비용 3,120,640원을 먼저 공제한 뒤 임차인에게 162,639,360원이 배당됩니다. 통상적인 선순위 대항력 임차인 구조만 적용하면 남은 112,360,640원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 그러나 이번 사건은 위 포기·말소 조건이 있으므로, 실질 판단에서는 그 금액을 0원으로 처리해야 합니다.

② 가격 구조 — 유찰돼도 ‘보증금 리스크’가 싸지는 구조는 아니다

현재 회차는 감정가 259,000,000원의 64%인 165,760,000원입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 132,608,000원, 4회 유찰 시 106,086,400원으로 내려갑니다. 하지만 포기·말소 조건이 없다고 가정한 원래의 대항력 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 각각 112,360,640원 → 145,048,512원 → 171,198,810원으로 커집니다. 즉 선순위 보증금이 낙찰가보다 큰 유형에서는 낙찰가만 낮아졌다고 실질 취득비용이 싸지는 것이 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 165,760,000원 가정)

배당계산상 손소희 보증금의 미배당액은 112,360,640원으로 계산되지만, 매각물건명세서의 포기·임차권등기 말소 조건이 성립하는 경우 매수인이 실질적으로 인수할 금액은 0원입니다. 주택도시보증공사는 주택임차권 승계인으로 명시돼 있으며 실제 임차인을 별도로 한 명 더 합산하지 않습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 집합건축물대장상 오피스텔이며, 감정평가 이용상태도 업무시설(오피스텔)입니다. 매각물건명세서에는 현황 주거용 사용으로 기재돼 있습니다.
• 입지. 서울특별시 구로구 개봉동, 오류IC 서측 인근으로 오피스텔·다세대주택·단독주택·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 오류동역이 있습니다.
• 도로. 북서측 약 6미터 내외, 북동측 약 4미터 내외 포장도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지하2층·지상10층, 사용승인일 2021.10.01이며 기본 위생·급배수, 도시가스 개별난방, 승강기 설비가 구비돼 있습니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·제3종일반주거지역, 공시지가 3,520,000원/㎡이며 가로구역별 최고높이 제한지역·장애물제한표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함 또는 저촉됩니다.
• 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 포기·말소 조건 원문 대조. 손소희 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 정확히 어떤 절차로 이행되는지 확인해야 합니다.
• 임차인 수를 중복 계산하지 말 것. 실제 임차인은 손소희 1명이며, 주택도시보증공사는 매각조건에 기재된 주택임차권 승계인입니다.
• 룰상 인수액과 실질 인수액을 구분. 현재 회차 배당계산상 미배당액은 112,360,640원이지만, 조건이 성립하면 매수인 실질 인수는 0원입니다.
• 유찰률만으로 가격 메리트 판단 금지. 현재 최저가는 감정가의 64%이나, 이 사건의 핵심은 할인율보다 권리조건 이행 여부입니다.
• 오피스텔 용도 확인. 공부·감정 이용상태는 오피스텔이고 현황은 주거용으로 기재돼 있으므로 실제 이용상태와 향후 사용계획을 현장에서 확인해야 합니다.
• 민간임대주택 등기 확인. 2022.05.09 민간임대주택 등록등기가 존재하므로 매각 이후 관련 등기 처리 상태를 원본에서 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·매각기일 관련 서류를 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — “64%”보다 먼저 볼 것은 ‘인수 0원이 되는 조건’

이 물건을 단순히 감정가 259,000,000원에서 두 번 유찰돼 165,760,000원까지 내려온 오피스텔로만 보면 핵심을 놓칩니다. 손소희의 보증금은 275,000,000원이고, 전입과 확정일자가 말소기준보다 앞선 대항력·우선변제 임차권입니다. 일반적인 구조라면 현재 회차에서도 112,360,640원의 미배당 보증금이 남습니다.

다만 이 사건에는 명확한 반전이 있습니다. 손소희와 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다는 문구입니다. 그 조건이 성립하는 한 매수인 실질 인수는 0원이고 현재 회차 실질취득은 165,760,000원입니다. 따라서 이 사건의 결론은 “선순위 임차권 때문에 무조건 위험”도 아니고, “64%라서 무조건 싸다”도 아닙니다. 승부처는 오직 포기·말소 조건의 정확한 적용과 이행 확인입니다.