서울남부지방법원 2025타경12583. 금천구 독산동 글로리움 제3층 제303호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중인 것으로 추정됩니다. 감정가는 280,000,000원이고 1회 유찰되어 최저매각가는 224,000,000원입니다. 소유자 손재현은 2022년 2월 10일 매매를 원인으로 269,000,000원에 취득했고, 소유권이전등기는 2022년 3월 18일 접수됐습니다.
권리분석의 중심은 소유자보다 먼저 주택을 점유·전입한 문한민의 임차권입니다. 임대차계약일은 2022년 1월 20일, 확정일자는 2022년 2월 15일, 점유개시는 2022년 3월 11일, 주민등록일자는 2022년 3월 14일이며 보증금은 269,000,000원입니다. 이후 2023년 8월 7일 주택임차권등기가 접수됐고, 2023년 9월 19일 주택도시보증공사의 가압류가 말소기준으로 잡혀 있어 임차권은 그보다 앞섭니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12583 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 994-14 글로리움 제3층 제303호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 5층 건물 내 제3층 제303호 |
| 소유자 | 손재현 (2022.02.10 매매 · 거래가액 269,000,000원, 2022.03.18 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 280,000,000원 / 224,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 269,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
2023년 9월 19일 주택도시보증공사 가압류가 말소기준으로 선언되어 있고, 2025년 10월 14일 강제경매개시결정과 2026년 3월 4일 금천구 압류는 그 뒤에 접수돼 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 문한민의 주택임차권등기는 2023년 8월 7일로 말소기준보다 먼저이며, 전입일 역시 2022년 3월 14일입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 문한민 건물전부 · 주거(임차권등기) | 269,000,000원 | 2022.03.14 2022.02.15 | 대항력 有 | 우선변제 有 배당요구 2023.08.07 | HUG 승계 기재 |
주택도시보증공사는 매각물건명세서 비고에서 주택임차권 승계인으로 기재됩니다. 따라서 별도의 실제 임차인으로 세거나 문한민의 269,000,000원 보증금과 다시 합산해서는 안 됩니다. 이 사건의 실제 임차인은 1명입니다.
③ 가격 구조 — 1회 유찰만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 224,000,000원으로 감정가 280,000,000원의 80%입니다. 그러나 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수는 없습니다. 이 사건에서 확인되는 269,000,000원은 소유자의 2022년 매매 거래가액이며, 현재 시세 비교 기준으로 곧바로 사용할 수 있는 최신 실거래 가격과는 성격이 다릅니다.
중요한 점은 확약의 효과입니다. 확약이 없다면 최저가가 낮아질수록 임차보증금 미배당분이 늘어나 매수인 부담이 커집니다. 현재 회차에서는 48,936,000원, 2회 유찰 시 93,108,800원, 3회 유찰 시 128,447,040원이 배당 산식상 남습니다. 하지만 비고의 포기·말소 조건을 적용하면 각 회차의 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 224,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,936,000원 |
| 1. 임차인 문한민 보증금 | 269,000,000원 | 220,064,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,020,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 269,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 3,936,000원을 제외한 220,064,000원이 임차보증금에 배당되고, 보증금 잔액 48,936,000원이 남는 산식입니다. *다만 매각물건명세서 비고의 미배당 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 적용하면 이 임차인에 대한 실질 인수액은 0원으로 반영합니다. 당해세·최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중인 것으로 추정됩니다. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 제3층 제303호입니다.
- 입지. 정심초등학교 북서측 인근이며, 주변에는 단독주택·공동주택·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측으로 약 6미터, 동측으로 약 4미터 내외의 도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수시설, 난방시설, 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역이며 교육환경보호구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 대조. 등기상 임차권자 문한민과 매각물건명세서 비고의 문한빈 표기를 직접 대조하고, 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건의 적용대상을 확인하세요.
- 임차권 말소 조건. 낙찰 후 주택임차권등기가 실제로 어떤 절차와 시점에 말소되는지 확인해야 실질 인수 0원 판단을 완성할 수 있습니다.
- 보증기관 중복 계산 금지. 주택도시보증공사는 주택임차권 승계인으로 기재되어 있으므로 실제 임차인을 추가 1명으로 세거나 보증금 269,000,000원을 중복 합산하지 않습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.03.18 민간임대주택등기가 확인되므로 입찰 전 해당 등기와 관련 행정상태를 원문으로 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 80%라는 이유만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단하지 말고 실제 거래 가능한 가격을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당 관련 원문을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차권이 있지만, 확약이 결론을 바꾼다”
이 사건을 숫자만 보면 보증금 269,000,000원의 대항력 임차인이 최저가 224,000,000원보다 커서 현재 회차에서 48,936,000원의 미배당이 발생합니다. 통상적인 대항력 인수형이라면 이 잔액이 매수인 부담으로 이어지지만, 이 사건은 매각물건명세서 비고에 배당받지 못하는 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 있습니다. 따라서 제공된 조건을 적용한 실질 인수는 0원*, 현재 최저가 낙찰을 가정한 실질취득은 224,000,000원입니다.
다만 확약 비고의 성명 문한빈과 등기상 임차권자 문한민이 다르다는 점은 반드시 원문에서 확인해야 합니다. 또한 1회 유찰·감정가 80%만으로는 시세 메리트를 판단할 수 없습니다. 이 물건은 권리상 핵심이 ‘확약의 정확한 적용대상과 말소 이행’에 있고, 가격상 핵심은 별도의 시세 검증에 있는 유형입니다.
