서울남부지방법원 2025타경12589. 화곡동 으뜸캐슬2차 5층 502호, 감정 이용상태는 도시형생활주택(다세대주택)입니다. 소유자는 손재현이고, 경매 신청채권자는 주택도시보증공사입니다. 이 사건의 핵심은 등기상 임차권보다 앞선 2021.10.14 전입·확정일자를 가진 송유림 임차인입니다. 말소기준권리는 2023.03.24 강서세무서장의 압류이므로 송유림의 전입은 그보다 앞섭니다. 단순 권리계산만 보면 미배당 보증금이 매수인에게 넘어가는 구조이지만, 매각물건명세서의 별도 포기·말소 조건 때문에 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
반대로 가격은 별개 문제입니다. 감정가 342,300,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저가는 175,258,000원까지 내려왔지만, 제공된 시세 정보에는 최근 12개월 평균이나 최신 실거래가가 없습니다. 따라서 감정가 대비 51.2%라는 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 결론 내릴 수는 없습니다. 특히 18세대 규모 다세대이고, 동일 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 2.5회여서 환금성은 보수적으로 보는 편이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12589 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 346-117 으뜸캐슬2차 제5층 제502호 |
| 물건종류 | 도시형생활주택(다세대주택) · 철근콘크리트구조 평지붕 6층 중 5층 |
| 소유자 | 손재현 |
| 감정가 / 최저가 | 342,300,000원 / 175,258,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 335,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 기타 | 제시외 건물 포함 · 동측 발코니 제시외 판넬조 보일러실 평가 포함 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만, 확약이 인수를 끊는다
말소기준은 2023.03.24 갑구 5번 국 압류입니다. 송유림은 2021.10.14 전입·확정일자를 갖추고 2021.10.15 점유를 개시했으므로 말소기준보다 앞선 대항력 임차인입니다. 임차권등기 자체는 2023.10.25로 말소기준 뒤지만, 대항력의 기초가 되는 전입·점유는 훨씬 앞섭니다. 이후 주택도시보증공사의 가압류, 추가 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인·점유자 2명, 보증기관은 중복 합산 금지
| 이름 / 지위 | 전입·확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 송유림 건물전부 · 주거 · 임차권등기 | 전입 2021.10.14 확정 2021.10.14 | 335,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 배당요구 2023.10.25 | 주택도시보증공사 승계 실질 인수 0원 |
| 김영미 점유 부분 미상 | 전입 2025.01.07 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 없음 말소기준 이후 전입 | 미상 | 보증기관 승계 없음 별도 확인 필요 |
주택도시보증공사는 별도의 실제 임차인이 아닙니다. 송유림의 주택임차권 승계인으로 기재된 보증기관이므로 보증금 335,000,000원에 다시 335,000,000원을 더해 계산하면 안 됩니다. 실제 임차인·점유자는 송유림과 김영미 2명으로 보고, 보증기관의 청구는 승계·채권관계로 따로 해석해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 51.2%라도 ‘시세 대비 저가’ 판정은 보류
감정가는 342,300,000원, 현재 최저가는 175,258,000원으로 3회 유찰된 상태입니다. 다음 시나리오는 140,206,400원, 그 다음은 112,165,120원으로 제시되어 있습니다. 하지만 이 단지에 대해 최근 12개월 평균 거래금액이나 최신 실거래금액은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인 폭을 시세 할인으로 바꿔 읽어서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 175,258,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,253,612원 |
| 1. 임차인 송유림 보증금 | 335,000,000원 | 172,004,388원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,020,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 335,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
단순 배당계산에서는 송유림 보증금 중 162,995,612원이 배당되지 않아 매수인 인수액으로 계산됩니다. 다만 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 반영하면 송유림 관련 실질 인수는 0원입니다. 주택도시보증공사의 별도 청구금액은 임차보증금과 중복 합산하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 까치산역 4번출구 서측 인근으로, 다세대주택·단독주택·공원·소규모 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철 2호선·5호선 까치산역이 있어 대중교통 편의성은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 도시형생활주택(다세대주택)이며, 철근콘크리트구조 평지붕 6층 건물 중 5층입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 제시외. 동측 발코니에 판넬조 보일러실이 있어 제시외물건으로 목록에 추가해 평가했습니다.
- 환금성. 으뜸캐슬2차는 총 18세대이고, 경매 통계상 평균 유찰횟수는 2.5회입니다. 최근 실거래가 확인되지 않아 매도가격 판단은 보수적으로 접근해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각조건 원문 확인. 송유림·주택도시보증공사의 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 최종 매각물건명세서에도 동일하게 유지되는지 확인하세요.
- 김영미 점유 확인. 전입은 말소기준권리 이후이지만 보증금·확정일자·실제 점유 범위가 확인되지 않았습니다. 확약 대상도 아니므로 현장과 서류를 따로 점검해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.11.05 민간임대주택등기가 존재하므로 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 원본 등기와 관계기관 자료로 확인하세요.
- 가격 비교. 감정가 대비 51.2%라는 숫자만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 화곡동 인근 유사 다세대의 최근 실거래를 직접 대조하세요.
- 제시외 보일러실. 동측 발코니의 판넬조 보일러실이 평가에 포함되어 있으므로 현황·사용 상태를 확인하세요.
- 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 등 토지이용계획상 제한사항이 기재되어 있으므로 취득 목적에 따른 적용 여부를 사전에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·임차권 승계 관련 서류를 최종 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “대항력 있음”보다 중요한 것은 이번 매각의 확약 조건
표면만 보면 보증금 335,000,000원의 대항력 임차인이 있고 현재 최저가가 175,258,000원이므로, 미배당 보증금 인수가 크게 남는 위험물건처럼 보입니다. 실제 단순 배당계산도 162,995,612원의 인수를 표시합니다. 그러나 이 사건은 매각물건명세서가 바로 그 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 두고 있어 송유림 관련 실질 인수는 0원입니다.
그렇다고 곧바로 ‘좋은 물건’이 되는 것은 아닙니다. 확약 밖 점유자인 김영미의 보증금·확정일자가 확인되지 않았고, 3회 유찰된 18세대 다세대이며 최근 실거래가도 확인되지 않습니다. 따라서 결론은 주된 권리 리스크는 확약으로 정리되지만, 점유·환금성·가격 검증이 남는 C등급 물건입니다. 현재 최저가가 감정가의 절반 수준이라는 이유만으로 가격 가점을 주기는 어렵습니다.
