제주지방법원 2025타경1641. 서귀포시 서호동 서호리츠빌 제2동 4층 402호, 전용 84.49㎡ 다세대 물건입니다. 소유자 박수빈은 2023년 3월 20일 매매를 원인으로 거래가액 430,000,000원에 취득했고, 2023년 4월 12일 소유권이전과 함께 신한은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권의 채권최고액은 355,300,000원이며 본건의 말소기준권리입니다.
현재 확인되는 실제 임차인은 송세진·이충한 2명입니다. 두 사람 모두 전입일이 2023년 7월 11일로 말소기준권리인 2023년 4월 12일보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고, 매각대금으로 보증금을 전액 회수하지 못하더라도 그 미회수액을 낙찰자가 승계하는 구조가 아닙니다. 현재 회차의 실질취득액은 최저매각가와 동일한 213,640,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1641 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 서호동 827-1 서호리츠빌 제2동 제4층 제402호 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 서귀포시 막동산로 47 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 84.49㎡ · 제2동 4층 402호 |
| 소유자 | 박수빈 (2023.03.20. 매매, 거래가액 430,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 436,000,000원 / 213,640,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 332,718,503원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2023년 4월 12일 접수된 주식회사신한은행 근저당권 355,300,000원입니다. 2024년 현대카드 가압류와 2025년 현대카드 강제경매, 하나카드 가압류는 이후 해제·취하돼 등기부상 이미 말소됐습니다. 2025년 8월 25일 접수된 본건 임의경매개시결정 역시 말소기준권리 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 모두 후순위
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 송세진 | 402호 / 주거 | 2023.07.11 | 5,000,000원 / 12,000,000원 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 |
| 이충한 | 402호 / 주거 | 2023.07.11 | 보증금 미상 / 차임 미상 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 |
두 임차인의 전입신고는 모두 말소기준권리보다 약 3개월 늦습니다. 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않았더라도 선순위 대항력을 취득할 수 없는 순서이므로, 낙찰자에게 보증금이 승계되지는 않습니다. 다만 이충한의 보증금이 확인되지 않았고 두 사람이 같은 402호를 점유하는 것으로 조사된 만큼, 실제 계약관계와 점유 형태는 매각물건명세서 원본과 현장에서 다시 대조해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래보다 46.6% 낮은 실질취득
서호리츠빌은 총 29세대, 사용승인일은 2018.04.19입니다. 대상 면적 84.49㎡와 일치하는 거래를 중심으로 보면 최신 거래는 2025년 10월 400,000,000원이고, 최근 12개월 평균도 표본 1건의 400,000,000원입니다. 현재 최저가이자 실질취득액인 213,640,000원은 이 금액의 53.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 84.49㎡ | 5 | 400,000,000원 |
| 2024.07 | 84.49㎡ | 4 | 440,000,000원 |
| 2023.03 | 84.49㎡ | 4 | 430,000,000원 |
| 2022.06 | 84.49㎡ | 3 | 360,000,000원 |
| 2022.04 | 84.74㎡ | 2 | 460,000,000원 |
| 2022.03 | 82.82㎡ | 3 | 430,000,000원 |
| 2022.03 | 84.49㎡ | 2 | 430,000,000원 |
| 2022.03 | 84.10㎡ | 2 | 370,000,000원 |
| 2022.02 | 84.10㎡ | 1 | 470,000,000원 |
| 2022.01 | 84.49㎡ | 5 | 344,000,000원 |
| 2022.01 | 82.82㎡ | 2 | 388,000,000원 |
| 2021.11 | 84.49㎡ | 4 | 468,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 415,833,333원 |
전체 12건 평균은 415,833,333원이지만, 가격 판단에는 더 최신인 최근 12개월 평균과 최신 거래 400,000,000원을 우선 적용해야 합니다. 현재 실질취득액은 최근 기준보다 186,360,000원 낮습니다. 다만 최근 거래가 과거 거래군보다 4.1% 하락했고 최근 12개월 거래는 1건뿐이라, 400,000,000원을 확정적인 처분가격으로 보는 것은 경계해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 213,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,790,960원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 355,300,000원 | 209,849,040원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신한은행 근저당권은 채권최고액 기준 145,450,960원이 미배당됩니다. 신청채권 청구액 332,718,503원도 전액 충족되지 않습니다. 이 부족액은 매수인이 인수하지 않으며, 당해세와 임차인 최우선변제 가능액은 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(49%) | 213,640,000원 | 209,849,040원 | 145,450,960원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 149,548,000원 | 146,654,328원 | 208,645,672원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 104,683,600원 | 102,418,030원 | 252,881,970원 | 0원 |
유찰이 이어지면 신한은행의 미배당액은 증가하지만 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가 하락분을 대신 채우는 인수형 구조가 아니므로, 이 사건에서는 최저가 하락이 그대로 실질취득액 하락으로 연결됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모
- 단지 규모. 서호리츠빌은 총 29세대이며 사용승인일은 2018.04.19입니다.
- 토지 이용. 지목은 대, 토지이용상황은 연립이며 토지면적은 1,749.0㎡입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 하수처리구역·가축사육제한구역·고도지구에 포함됩니다.
- 형상·접면. 완경사의 부정형 토지이고 세로한면(가) 도로에 접합니다.
- 공시지가. 346,100원/㎡입니다.
- 거래 흐름. 비교 거래 12건의 범위는 344,000,000원부터 470,000,000원이며, 최신 거래는 2025.10. 400,000,000원입니다.
- 경매 통계. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.0회이며 낙찰률은 0.0%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차관계 재확인. 송세진과 이충한이 동일한 402호를 점유하는 관계와 이충한의 보증금, 각 임대차계약의 실제 내용을 매각물건명세서 원본에서 확인하세요.
- 점유·명도. 대항력은 없지만 실제 임차인 2명이 있으므로 인도 협의와 인도명령 가능성을 반영하세요.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 415,833,333원보다 최신 거래와 최근 12개월 평균 400,000,000원을 기준으로 보수적으로 비교하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세 -4.1%와 최근 12개월 거래 1건이라는 표본 한계를 입찰가에 반영하세요.
- 내부 상태 확인. 감정가와 현재 최저가의 차이가 큰 만큼 내부 마감·수리 범위와 실제 사용 상태를 현장에서 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세, 임차인 최우선변제 가능액은 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 안전, 승부처는 명도와 실제 처분가
이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 신한은행 근저당권이 말소기준이고, 실제 임차인 2명은 모두 그 이후 전입했기 때문에 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 현재 실질취득액은 213,640,000원으로 최신 거래와 최근 12개월 평균 400,000,000원의 53.4%입니다.
다만 29세대 규모, 최근 12개월 거래 1건, -4.1% 하락 추세, 실제 점유자 2명이라는 조건을 함께 봐야 합니다. 숫자상 가격 여유는 크지만, 내부 상태와 명도비용, 실제 매도 가능가격을 확인하지 않은 채 과거 전체 평균만으로 수익을 확정하면 안 됩니다. 결론은 권리 안전·가격 경쟁력 있음, 다만 명도와 환금성 확인 후 입찰입니다.