인천지방법원 2025타경509899. 인천 남동구 논현동 에코메트로3차더타워 비동 31층 3103호, 전용 117.318㎡ 아파트입니다. 소유자 박선희는 2019년12월7일 매매를 원인으로 2020년3월20일 거래가액 629,800,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 계산신용협동조합 앞으로 채권최고액 324,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
표면적인 가격은 강하게 내려와 있습니다. 감정가 632,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저가는 309,680,000원, 감정가의 49%입니다. 최근 12개월 같은 면적 실거래 평균은 524,166,666원이고 2026년6월 최신 거래는 500,000,000원입니다. 다만 최근 거래군은 이전 거래군보다 -7.0% 낮아진 하락 추세입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 볼 것이 아니라 최신 거래와 하락 방향을 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509899 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 논현동 751-1 인천소래논현구역씨10블록에코메트로3차더타워 비동 31층3103호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 117.318㎡ · 철근콘크리트구조 48층 내 31층 |
| 소유자 | 박선희 (2019.12.07 매매 · 2020.03.20 소유권이전 · 거래가액 629,800,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 632,000,000원 / 309,680,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 계산신용협동조합 / 277,338,691원 |
| 말소기준권리 | 2020.03.20 계산신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 324,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.30 |
① 권리 흐름 — 임차보증금보다 ‘별도등기’가 핵심
등기부상 말소기준은 2020.03.20 계산신용협동조합 근저당권입니다. 이후 2024.11.05 설정된 양예원의 주택임차권, 2025.02.06 국 압류, 2025.06.25 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 말소기준 근저당권은 2025.06.30 선한자산관리대부주식회사로 이전됐고, 같은 날 제이비우리캐피탈주식회사 앞으로 근저당권부채권 근질권 설정 등기가 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 양예원 제31층 제3103호 117.318㎡ 전부 | 430,000,000원 | 2024.05.24 | 2022.09.23 | 2024.11.05 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
양예원의 임대차계약일자는 2022.09.03, 점유개시일자는 2022.10.13, 확정일자는 2022.09.23이지만 주민등록일자는 2024.05.24입니다. 말소기준권리인 2020.03.20 근저당권보다 전입이 늦기 때문에 자료의 판정 역시 “전입신고가 말소기준권리 이후 → 대항력 없음”입니다. 보증금은 430,000,000원이지만 이 금액을 낙찰자가 승계하는 대항력 임차보증금으로 합산해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 할인은 크지만 시장은 -7.0% 하락 추세
에코메트로3차더타워는 644세대, 2013.11.01 준공 단지입니다. 대상 면적 117.318㎡와 일치하는 최근 거래 12건의 전체 평균은 544,000,000원이지만, 가격 판단은 더 최근의 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 524,166,666원, 최신 거래는 2026.06 500,000,000원이며 최근 거래군은 이전 거래군보다 -7.0% 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 117.32㎡ | 27 | 500,000,000원 |
| 2026.05 | 117.32㎡ | 27 | 500,000,000원 |
| 2026.03 | 117.32㎡ | 30 | 530,000,000원 |
| 2026.03 | 117.32㎡ | 13 | 525,000,000원 |
| 2025.12 | 117.32㎡ | 35 | 540,000,000원 |
| 2025.11 | 117.32㎡ | 28 | 550,000,000원 |
| 2025.06 | 117.32㎡ | 23 | 555,000,000원 |
| 2025.06 | 117.32㎡ | 7 | 550,000,000원 |
| 2025.04 | 117.32㎡ | 37 | 560,000,000원 |
| 2025.03 | 117.32㎡ | 34 | 559,000,000원 |
| 2025.02 | 117.32㎡ | 20 | 559,000,000원 |
| 2025.02 | 117.32㎡ | 37 | 600,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 117.318㎡ | 6건 | 524,166,666원 |
현재 최저가 309,680,000원은 최근 12개월 평균의 59.1%이고 전체 12건 평균 544,000,000원 대비로는 56.9%입니다. 최신 거래 500,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 가격 자체에는 할인폭이 분명히 존재합니다. 그러나 최근 거래 추세가 -7.0%인 만큼 과거 600,000,000원 거래까지 포함된 전체 평균만으로 가격 메리트를 과대평가하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 309,680,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,135,520원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 계산신용협동조합 | 324,000,000원 | 304,544,480원 |
| 근저당 미배당 | - | 19,455,520원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 5,135,520원을 제외한 304,544,480원이 근저당권 배당으로 계산되고, 근저당 채권최고액 기준 미배당은 19,455,520원입니다. 신청채권자 청구액 277,338,691원은 현재 회차 시나리오에서 충족되는 것으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 금액 인수는 0원입니다. 토지 별도등기 지상권은 이 배당표의 금액 인수 계산과 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 금액은 더 내려가도 지상권 문제는 그대로
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 신청채권 충족 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 309,680,000원 | 304,544,480원 | 19,455,520원 | 충족 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 216,776,000원 | 212,941,136원 | 111,058,864원 | 미충족 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 151,743,200원 | 148,818,795원 | 175,181,205원 | 미충족 |
3회 유찰 시 매각가는 216,776,000원, 4회 유찰 시 151,743,200원으로 내려가고 근저당 미배당은 각각 111,058,864원, 175,181,205원으로 커집니다. 그러나 각 시나리오의 매수인 금액 인수는 모두 0원입니다. 후순위 임차권 보증금이 낙찰가 하락에 따라 매수인에게 붙는 대항력 인수형 구조가 아니기 때문입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 논현동 소재 소래포구역 남서측 인근이며, 주위는 공동주택·업무시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 전철역이 소재해 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 48층 내 31층이며 위생·급배수·난방·승강기·소화전설비가 설치돼 있습니다.
- 용도. 감정 이용상태는 아파트이며 토지는 아파트·오피스텔 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역(소래논현)·과밀억제권역이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 에코메트로3차더타워 644세대, 2013.11.01 준공이며 대상 면적 117.318㎡의 실거래 표본이 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 토지 을구 1번 원문 확인. 매각물건명세서가 인수권리로 명시한 지상권 설정 등기의 권리자·범위·존속 내용·말소 가능 여부를 토지 등기부 원문에서 확인해야 합니다.
- 임차인 대항력 재확인. 양예원의 주민등록일자 2024.05.24와 말소기준 2020.03.20의 선후관계를 매각물건명세서·주민등록 관련 자료와 대조하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균 524,166,666원만 보지 말고 최신 거래 500,000,000원과 최근 거래 추세 -7.0%를 함께 기준으로 삼아야 합니다.
- 배당표와 인수권리 분리. 배당 시나리오상 매수인 금액 인수 0원이라고 해서 별도등기 지상권까지 0원 또는 소멸로 해석하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·토지 별도등기·매각물건명세서·현황조사·실거래 원자료를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “가격은 할인, 권리는 조건부”
이 사건은 숫자만 보면 눈에 띕니다. 감정가 632,000,000원에서 2회 유찰돼 309,680,000원까지 내려왔고, 현재 최저가는 최근 12개월 동일면적 평균 524,166,666원의 59.1%입니다. 임차권자 양예원의 보증금 430,000,000원도 전입이 말소기준 이후라 대항력이 없고, 배당 시나리오상 매수인 금액 인수는 0원입니다.
하지만 이 물건의 결론을 “시세보다 싸고 인수도 없다”에서 끝내면 핵심을 놓칩니다. 매각물건명세서가 토지 을구 순위번호 1번 지상권 설정 등기를 인수권리로 명시하고 있기 때문입니다. 게다가 최근 실거래 흐름도 -7.0% 하락 추세입니다. 따라서 이 사건은 가격은 매력 구간, 임차인 위험은 제한적, 토지 별도등기는 반드시 해소 여부를 확인해야 하는 조건부 물건으로 보는 것이 맞습니다.
