서울남부지방법원 2025타경12603. 독산동 한신하이츠 3층 304호로, 감정평가 이용상태는 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 최저가가 감정가의 64%까지 내려왔다는 사실이 아닙니다. 2021년부터 대항력을 갖춘 김장환의 임차보증금이 243,000,000원으로 최저가보다 크기 때문에, 원칙대로라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금의 매수인 인수액이 늘어나는 구조입니다. 현재 회차의 룰상 인수액은 84,777,920원입니다.
하지만 매각물건명세서에는 김장환 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에게 배당받지 못한 잔액의 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 기재돼 있습니다. 이 조건이 이행되는 한 김장환 관련 실질 인수는 0원으로 봐야 합니다. 주택도시보증공사는 별도의 실제 임차인으로 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12603 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 149-14 한신하이츠 제3층 제304호 · 시흥대로143길 19 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 지상5층 중 3층 |
| 사용승인일 | 2019.06.27 |
| 소유자 | 주식회사케이젤 · 2019.11.05 소유권 이전 · 거래가액 237,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 252,000,000원 / 161,280,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 243,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수, 확약으로 실질 0원
현재 말소기준은 2023.12.27 주택도시보증공사 가압류 238,600,000원입니다. 2019.07.01 설정됐던 경인북부수산업협동조합 근저당권은 2019.10.24 이미 말소됐습니다. 말소기준 이후의 국 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김장환 | 건물 전부 · 2021.06.16 확정일자 2021.05.20 | 243,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | HUG 승계 |
| 김해원 | 미상 · 2024.03.27 | 미상 | 대항력 없음 | 해당 없음 | 없음 |
주택도시보증공사는 실제 임차인 숫자에 별도로 더하지 않습니다. 김장환의 주택임차권을 승계한 보증기관이므로 김장환 보증금 243,000,000원을 다시 합산하면 중복입니다. 따라서 이 사건에서 확인되는 실제 임차인은 김장환·김해원 2명입니다.
③ 가격 판단 — 64% 할인보다 ‘실질취득’이 먼저다
현재 최저매각가는 161,280,000원, 감정가의 64%입니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서는 원칙적으로 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금 인수가 늘어 실질취득비용이 낮아지지 않을 수 있습니다. 실제 시나리오에서도 3회 유찰 시 룰상 인수액은 116,582,336원, 4회 유찰 시에는 142,025,869원으로 커집니다.
다만 이번 사건은 김장환의 미배당 반환청구권 포기 조건 때문에 현재 회차의 실질취득비용은 161,280,000원으로 봅니다. 중요한 것은 이 금액을 시세와 비교해야 한다는 점입니다. 확인 가능한 동일 물건군 실거래 비교 수치가 제시되지 않은 만큼, 감정가 대비 64%라는 이유만으로 ‘시세보다 저렴하다’거나 가격 메리트가 있다고 평가하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 161,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,057,920원 |
| 1. 임차인 김장환 보증금 | 243,000,000원 | 158,222,080원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 238,600,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 243,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산 자체로는 김장환의 보증금 부족분이 84,777,920원입니다. 그러나 매각물건명세서상 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 적용되므로 매수인의 실질 인수액은 0원*으로 반영합니다. 위 확약이 없다면 룰상 현재 회차 인수액은 84,777,920원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세일중학교 남동측 인근. 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 3층 304호. 사용승인일은 2019.06.27이며 위생·급배수·난방·승강기·주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 관리형 주거환경개선구역에 포함됩니다.
- 규제. 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 지정이 기재돼 있습니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 도시형생활주택인 다세대 물건이고 이미 2회 유찰됐으므로, 입찰가 판단 시 감정가 할인율보다 실제 주변 거래와 매수층을 별도로 확인하는 편이 안전합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 조건 원문 확인. 김장환 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 미배당 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 반영돼 있는지 확인해야 합니다.
- 김해원 점유 확인. 2024.03.27 전입으로 대항력은 없지만 보증금이 미상입니다. 실제 점유 여부와 명도 상대방을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.24 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 처리와 효력을 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 실질취득 161,280,000원을 주변 다세대·도시형생활주택의 실제 거래와 비교한 뒤 응찰가를 정해야 합니다. 감정가 대비 64%만을 가격 근거로 삼지 마세요.
- 명도 비용. 선순위 임차권 금전 인수와 실제 점유 인도는 별개입니다. 낙찰 후 점유자와의 인도 절차를 예상해야 합니다.
- 세금·관리비. 배당표는 집행비용과 확인된 권리관계를 기준으로 한 추정이므로 실제 배당 및 인수비용에 영향을 줄 수 있는 항목을 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — “64% 낙찰가”보다 중요한 것은 확약과 시세 검증
이 사건의 첫인상은 감정가 252,000,000원이 두 번 유찰돼 161,280,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 원래 권리구조만 놓고 보면 보증금 243,000,000원의 선순위 임차인 김장환 때문에 현재 회차에서도 84,777,920원이 매수인 인수로 남는 유형입니다. 더 유찰돼 낙찰가가 내려가면 그만큼 인수액이 커지는 구조라, 단순 할인율로는 싸지지 않습니다.
이번 사건이 달라지는 이유는 오직 하나, 미배당 임차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건입니다. 이 조건이 충족되면 김장환 관련 인수는 0원이 되고 현재 실질취득은 161,280,000원으로 고정됩니다. 다만 이 확약은 김장환과 승계인 주택도시보증공사에 한정되며, 김해원의 점유·보증금 관계는 별도로 확인해야 합니다. 또한 실질취득가격이 실제 시장가격보다 낮은지는 현재 수치만으로 확인되지 않습니다. 권리의 큰 고비는 확약으로 해소됐지만, 가격은 아직 검증 전. 이 물건의 승부처는 감정가 할인율이 아니라 확약의 실제 이행과 161,280,000원의 시장가치 검증입니다.
