인천지방법원 2025타경509913. 인천 서구 당하동 검단역법조타운리슈빌에스주건축물제1동 2층 205호로 표시된 사건이며, 사건 용도는 대지입니다. 소유자 김명옥 씨는 2023년 12월 27일 거래가액 298,828,200원에 소유권을 취득했고, 같은 날 부천지구축산업협동조합 명의의 채권최고액 384,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이므로 뒤에 설정된 근저당권과 가압류는 매각으로 소멸합니다.
다만 등기권리가 소멸한다고 해서 인수 부담까지 없는 것은 아닙니다. 임차인 주식회사 엘오비, 김광현의 전입일은 2023년 8월 29일로, 말소기준 근저당권의 설정일인 2023년 12월 27일보다 빠릅니다. 보증금 7,000,000원에 월세 710,000원이고 우선변제권은 없어, 배당받지 못한 보증금 전액을 낙찰자가 인수하는 구조로 분석됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509913 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 당하동 1235-3 검단역법조타운리슈빌에스주건축물제1동 2층 205호 |
| 사건 용도 | 대지 |
| 기초 토지 | 지목 대 · 토지이용상황 상업용 · 토지면적 2,550.0㎡ |
| 소유자 | 김명옥 (2023.12.27. 거래가액 298,828,200원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 311,000,000원 / 152,390,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 부천지구축산업협동조합 / 324,931,225원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차보증금은 인수
말소기준은 2023년 12월 27일 부천지구축산업협동조합 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 주식회사엘오디·송화석의 근저당권과 엠지캐피탈주식회사의 가압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 모두 소멸합니다. 2025년 1월 17일 주식회사 엘오디가 신청했던 별도 임의경매는 2025년 11월 4일 취하돼 2025년 11월 21일 말소됐습니다.
임차인 분석
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 엘오비, 김광현 | 2023.08.29 | 7,000,000원 / 710,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 승계 없음 | 7,000,000원 |
임차인 신고 1건이며 보증기관의 대위·승계 신고가 아닙니다. 보증금은 중복 합산 없이 7,000,000원만 반영했습니다.
② 가격 판단 — 최저가가 아니라 실질취득을 봐야 한다
현재 최저매각가는 감정가 311,000,000원의 49%인 152,390,000원입니다. 그러나 낙찰 후 별도로 인수해야 하는 보증금 7,000,000원을 더하면 현재 회차의 실질취득은 159,390,000원입니다. 다음 회차에서도 낙찰가에 동일한 보증금 인수액을 더해 자금 계획을 세워야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 임차보증금 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 152,390,000원 | 7,000,000원 | 159,390,000원 | 585,405,420원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 106,673,000원 | 7,000,000원 | 113,673,000원 | 630,482,382원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 74,671,100원 | 7,000,000원 | 81,671,100원 | 661,934,940원 |
③ 예상배당표 (매각가 152,390,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,933,460원 |
| 인수. 임차인 주식회사 엘오비, 김광현 | 7,000,000원 | 0원 매수인 인수 7,000,000원 |
| 1. 근저당 · 부천지구축산업협동조합 | 384,000,000원 | 149,456,540원 |
| 2. 근저당 · 주식회사엘오디 | 135,963,834원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 송화석 | 60,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 엠지캐피탈주식회사 | 154,898,126원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 734,861,960원 중 예상 배당액은 149,456,540원, 미배당액은 585,405,420원입니다. 후순위 등기권리의 미배당액은 매각으로 소멸하지만, 대항력 임차보증금 7,000,000원은 배당 밖에서 매수인이 별도로 부담합니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (토지 정보 기준)
- 용도. 사건 용도 표시는 대지이며, 기초 토지의 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 토지 특성. 토지면적 2,550.0㎡, 평지의 세로장방형 토지이며 중로각지에 해당합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·택지개발지구·지구단위계획구역·성장관리권역에 포함됩니다.
- 도로 조건. 중로2류(폭 15m~20m), 소로1류(폭 10m~12m), 특수도로인 보행자전용도로에 접합니다.
- 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역, 가축사육제한구역, 폐기물매립시설 설치제한지역에 포함되며 역사문화환경보존지역에 저촉됩니다.
- 공시지가. ㎡당 3,116,000원입니다.
- 환금성. 대지·상업용 성격과 각종 지역·지구 규제가 결합된 목적물이므로 일반 주거용 집합건물과 동일한 환금성을 전제해서는 안 됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 확인. 주식회사 엘오비, 김광현의 임대차계약서, 실제 점유 상태, 보증금 잔액과 월세 지급 관계를 확인하세요.
- 인수액 반영. 응찰가에 보증금 7,000,000원을 반드시 더해 실질취득가를 계산하세요.
- 목적물 범위 대조. 사건 용도는 대지이고 소재지는 주건축물제1동 2층 205호로 표시돼 있으므로 매각목록과 등기부 원문에서 정확한 매각 범위를 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 206호 및 수원 소재 공동담보 부동산의 경매·배당 진행 여부를 확인해 실제 배당 구조 변동 가능성을 점검하세요.
- 과거 신탁 확인. 2023.03.17. 우리자산신탁주식회사 명의 신탁등기가 있었고 2023.12.27. 소유권이전과 함께 말소됐으므로 관련 신탁원부와 말소 경위를 원본에서 확인하세요.
- 토지거래허가 검토. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부가 취득·이용 계획에 미치는 영향을 관계기관에 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교 근거 없이 감정가 대비 49%만 보고 저가 낙찰로 판단하지 말고, 동일 건물과 인근 상업용 목적물의 실제 거래·임대수익을 별도로 검증하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 직접 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 7,000,000원 인수
현재 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 이 사건은 최저가만 보고 판단할 물건이 아닙니다. 말소기준 이후의 등기권리는 소멸하는 반면, 2023년 8월 29일 전입한 대항력 임차인의 보증금 7,000,000원은 매수인이 인수합니다. 현재 회차의 실질취득은 159,390,000원이며, 동일 물건의 실거래 비교 기준 없이 이 금액이 시세보다 싸다고 결론 내릴 수 없습니다.
여기에 사건 용도인 대지, 상업용 토지이용상황, 토지거래허가구역과 역사문화환경보존지역 저촉, 복수 공동담보까지 함께 검토해야 합니다. 결론은 후순위 등기권리는 소멸하지만 임차보증금은 인수되는 권리구조이며, 2회 유찰이라는 사실만으로 가격 가점을 주기 어려운 물건입니다. 권리는 일부 인수, 가격은 검증 전 보류. 임차관계와 목적물 범위, 공동담보 배당을 확인한 뒤 실질취득가를 기준으로 접근해야 합니다.