인천지방법원 2025타경509913. 등기상 현재 소유자는 김명옥이고, 2023.12.27 소유권이전 등기 당시 거래가액은 284,956,200원입니다. 같은 날 부천지구축산업협동조합이 채권최고액 384,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 설정된 주식회사엘오디 근저당권, 송화석 근저당권, 국민건강보험공단 압류, 엠지캐피탈주식회사 가압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 등기상 후순위 권리가 지워진다는 사실만 보고 인수액을 0원으로 보면 안 됩니다. 현황조사에는 주식회사 엘오비, 김광현 명의의 임차관계가 확인되고, 전입일은 2023.08.29로 말소기준권리인 2023.12.27보다 빠릅니다. 보증금은 7,000,000원, 월차임은 710,000원이며 우선변제권은 확인되지 않아, 제공된 배당분석에서는 보증금 전액을 매수인 인수로 계산하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509913 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 당하동 1235-3 검단역법조타운리슈빌에스주건축물제1동 2층 206호 |
| 용도 | 대지 · 등기사항전부증명서상 집합건물 |
| 소유자 | 김명옥 · 2023.12.27 소유권이전 등기 · 거래가액 284,956,200원 |
| 감정가 / 최저가 | 297,000,000원 / 101,871,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 324,931,225원 |
| 매각기일 | 2026.08.05 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선행 임차관계는 인수
② 임차인 분석 — 보증금 700만원 전액 인수
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 엘오비, 김광현 | 2023.08.29 | 7,000,000원 | 710,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 없음 | 7,000,000원 인수 |
제공된 배당계산에서는 이 임차보증금에 배당액을 배정하지 않고 매수인 인수 7,000,000원으로 처리합니다. 따라서 현재 최저매각가 101,871,000원에 취득한다고 가정하면, 매수인의 경제적 부담은 101,871,000원 + 7,000,000원 = 108,871,000원입니다.
③ 가격 구조 — 3회 유찰, 그러나 시세 판단 근거는 별개
감정가는 297,000,000원이고 현재 최저매각가는 101,871,000원입니다. 현재 회차는 데이터상 3회 유찰 · 감정가 34% 구간입니다. 추가 유찰 시 시나리오는 71,309,700원, 49,916,790원으로 내려갑니다.
다만 이 사건에는 동일 물건 또는 비교 가능한 최근 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가에서 크게 떨어졌다는 이유만으로 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 크다”고 평가할 근거는 부족합니다. 현재 회차에서는 임차보증금 인수까지 포함한 실질취득액을 기준으로 별도의 현장 시세 확인이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 101,871,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,226,194원 |
| 인수 · 주식회사 엘오비, 김광현 보증금 | 7,000,000원 | 0원 |
| 1. 근저당 · 부천지구축산업협동조합 | 384,000,000원 | 99,644,806원 |
| 2. 근저당 · 주식회사엘오디 | 120,382,803원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 송화석 | 60,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 엠지캐피탈주식회사 | 154,898,126원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권자 총 청구액은 719,280,929원, 채권자 예상 배당액은 99,644,806원, 미배당액은 619,636,123원입니다. 임차보증금 7,000,000원은 배당표 밖에서 매수인이 인수하는 금액입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 공동담보·채권 구조 메모
- 부천지구축산업협동조합. 채권최고액 384,000,000원이며 당하동 1235-3 검단역법조타운리슈빌에스주건축물제1동 제2층 제205호와 공동담보입니다.
- 송화석. 채권최고액 60,000,000원이며 제205호 및 경기도 수원시 영통구 이의동 1336 힐스테이트 광교중앙역 주건축물제1동 제19층 제1910호와 공동담보입니다.
- 주식회사엘오디. 채권최고액 120,382,803원의 후순위 근저당권으로 현재 회차 예상배당은 0원입니다.
- 엠지캐피탈주식회사. 2025.12.17 청구금액 154,898,126원의 가압류이며 현재 회차 예상배당은 0원입니다.
⑥ 입지·토지 메모
- 용도지역. 일반상업지역이며 지구단위계획구역·택지개발지구·성장관리권역에 포함됩니다.
- 토지 특성. 지목 대, 토지이용상황 상업용, 평지·세로장방·중로각지입니다.
- 토지면적. 2,550.0㎡이며 공시지가는 3,116,000원/㎡입니다.
- 도로. 중로2류(폭 15m~20m), 소로1류(폭 10m~12m), 특수도로(보행자전용도로)에 접합니다.
- 규제. 토지거래계약에관한허가구역·가축사육제한구역·(한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 포함되고 역사문화환경보존지역에 저촉됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 인수. 현재 분석의 핵심은 7,000,000원입니다. 최저가와 별도로 인수되는 금액을 입찰 상한에 반드시 포함해야 합니다.
- 실질취득액 기준. 현재 최저가 101,871,000원 기준 실질취득은 108,871,000원입니다.
- 임차관계 원본 확인. 주식회사 엘오비, 김광현의 점유 범위·계약관계·전입 유지 여부와 보증금 반환관계를 현황조사 및 원본 자료에서 재확인해야 합니다.
- 시세 별도 조사. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 3회 유찰 또는 감정가 대비 할인폭만으로 저가 매수라고 판단하면 안 됩니다.
- 공동담보 확인. 선순위 근저당권에 공동담보가 설정되어 있으므로 실제 배당관계는 공동담보물의 진행·배당 결과에 따라 원자료와 달라질 수 있습니다.
- 용도·이용상태 확인. 사건 용도는 대지로 제공되어 있으므로 현장 이용상태와 집합건물 전유부분의 실제 사용관계를 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “3회 유찰보다 먼저 볼 것은 700만원 인수”
이 사건의 숫자만 보면 감정가 297,000,000원이 3회 유찰돼 101,871,000원까지 내려온 점이 먼저 눈에 들어옵니다. 하지만 권리분석의 핵심은 할인율이 아닙니다. 말소기준일보다 빠른 2023.08.29 전입 임차관계가 있고, 보증금 7,000,000원이 배당되지 않아 매수인에게 넘어옵니다.
현재 회차라면 실질취득액은 108,871,000원입니다. 후순위 등기권리는 대부분 매각으로 소멸하지만 그 사실이 임차보증금까지 없애주지는 않습니다. 또 최근 실거래 시세 근거가 없어 감정가 대비 하락폭만으로 가격 메리트를 평가할 수도 없습니다. 등기 후순위는 정리되지만 임차보증금은 인수, 가격 평가는 현장 시세 확인 후. 이 두 가지가 이 사건의 결론입니다.