서울남부지방법원 2025타경12609. 강서구 화곡동 ‘더베네치아스위트’ 제2층 제203호, 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 김건회가 2022.05.23 소유권을 취득했고 등기상 거래가액은 308,000,000원입니다. 이 사건의 말소기준은 2023.07.13 의정부세무서장 처분의 압류입니다. 이후 2024.05.30 이상훈의 주택임차권등기와 2025.10.15 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리분석의 핵심은 등기 순위만이 아닙니다. 이상훈은 2022.05.24 주민등록, 2022.05.09 확정일자, 보증금 308,000,000원으로 말소기준보다 앞서 대항력과 우선변제권이 있습니다. 최저가 174,080,000원에서 집행비용을 뺀 배당만으로는 보증금이 전액 회수되지 않아 원칙 계산상 137,157,120원이 남습니다. 그러나 이 사건에는 바로 그 잔액청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 있어, 이상훈과 그 주택임차권 승계인 주택도시보증공사에 관한 실질 인수액은 0원으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12609 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 24-150 더베네치아스위트 제2층 제203호 |
| 용도 / 면적 | 다세대주택 · 27.28㎡ · 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 김건회 (2022.05.23 소유권이전 · 거래가액 308,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 272,000,000원 / 174,080,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 308,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 건물 | 2021.03.08 사용승인 · 총 16세대 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인은 있지만 확약이 핵심
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 보증기관은 중복 합산 금지
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 이상훈 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.05.24 2022.05.09 | 308,000,000원 | 2024.05.30 | 대항력 有 우선변제 有 승계: 주택도시보증공사 실질 인수 0원 |
| 정호진 점유 부분 미상 | 2025.08.19 미상 | 미상 | 2025.12.26 | 대항력 無 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인은 2명으로 봅니다. 주택도시보증공사는 매각물건명세서 비고상 이상훈의 주택임차권 승계인으로 기재돼 있으므로, 이상훈 보증금 308,000,000원과 별개의 임차보증금으로 다시 합산하면 안 됩니다. 정호진은 전입시점이 말소기준 뒤라 인수보증금으로 계산하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 과거 3억대보다 2.05억 최신 거래를 우선
더베네치아스위트의 확인된 거래는 2021년부터 2024년까지 큰 폭으로 내려왔습니다. 전체 10건 평균은 313,400,000원이지만, 2021~2022년의 308,000,000원~328,000,000원 거래가 평균을 끌어올립니다. 가격 판단에는 최신 거래 205,000,000원과 최근 기준 평균 205,000,000원, 그리고 -37.0%의 하락 추세를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.04 | 28.88㎡ | 4 | 205,000,000원 |
| 2022.04 | 29.96㎡ | 6 | 325,000,000원 |
| 2022.04 | 29.93㎡ | 6 | 328,000,000원 |
| 2022.01 | 29.93㎡ | 7 | 328,000,000원 |
| 2022.01 | 29.93㎡ | 9 | 328,000,000원 |
| 2022.01 | 29.96㎡ | 9 | 328,000,000원 |
| 2021.11 | 29.96㎡ | 7 | 328,000,000원 |
| 2021.10 | 29.96㎡ | 8 | 328,000,000원 |
| 2021.10 | 28.88㎡ | 3 | 308,000,000원 |
| 2021.09 | 29.93㎡ | 8 | 328,000,000원 |
확약을 반영한 실질취득 174,080,000원은 최근 기준 205,000,000원의 84.9%입니다. 따라서 현재 가격 자체는 최근 기준보다 낮습니다. 다만 최근 가격 추세가 -37.0%이고, 같은 건물 경매의 평균 유찰 횟수도 2.4회입니다. 감정가 272,000,000원이나 전체 평균 313,400,000원을 기준으로 “크게 싸다”고 평가하는 것은 하락장을 제대로 반영하지 못합니다.
④ 예상배당표 (매각가 174,080,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,237,120원 |
| 1. 임차인 이상훈 보증금 | 308,000,000원 | 170,842,880원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 308,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 이상훈 보증금 중 137,157,120원이 미배당으로 남습니다. 다만 매각 조건의 잔액청구권 포기·주택임차권등기 말소 확약을 반영하면 그 금액의 실질 매수인 인수는 0원입니다. 주택도시보증공사는 이상훈의 주택임차권 승계인으로 기재되어 있어 이를 별도의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 전용면적 기준값은 27.28㎡입니다.
- 입지. 화곡초등학교 북동측에 위치하고, 주변에는 업무시설·저층 공동주택·소규모 근린생활시설·학교 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕이며 엘리베이터·난방·위생·급배수 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 대체로 정방형 평지이고 남동측으로 도로에 접합니다. 일반상업지역이며 공시지가는 6,168,000원/㎡입니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 토지거래허가. 단독·다가구·연립·다세대를 대상으로 한 허가구역 지정기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
- 내부 확인. 감정평가 당시 이해관계인 부재 및 폐문으로 내부구조를 집합건축물대장 현황도와 외부 관찰에 의존했으며, 현황과 다소 상이할 수 있다고 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 문구 원본 대조. 이상훈 및 주택도시보증공사의 미배당 잔액 청구권 포기와 주택임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 동일하게 반영돼 있는지 확인해야 합니다.
- 정호진 점유 확인. 전입은 2025.08.19로 말소기준 뒤이지만 보증금·확정일자는 미상입니다. 권리 인수보다 현재 점유와 인도 가능성을 확인할 필요가 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.05.26 민간임대주택등기가 존재하므로 현재 등록 및 관련 효력을 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 하락장 기준 가격 설정. 과거 평균 313,400,000원보다 최신 거래 205,000,000원과 -37.0% 추세를 우선해 응찰 상한을 판단해야 합니다.
- 내부 현황 재확인. 감정평가 당시 폐문으로 내부 직접 확인이 되지 않았으므로 실제 구조·상태를 재확인해야 합니다.
- 매각기일. 현재 매각기일은 2026.08.19입니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 안전”은 다른 문제다
이 사건은 처음 보면 보증금 308,000,000원의 대항력 임차인 때문에 최저가 174,080,000원에 137,157,120원을 더 떠안는 전형적인 인수형처럼 보입니다. 그렇게 계산하면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 총 취득부담이 보증금 수준에 묶이는 구조가 됩니다. 그러나 이 사건에는 이상훈 및 주택도시보증공사가 미배당 잔액 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있어 그 원칙 계산을 그대로 적용하면 안 됩니다. 이 확약을 반영한 결론은 실질취득 174,080,000원·실질 인수 0원입니다.
가격은 별도로 봐야 합니다. 174,080,000원은 최근 기준 205,000,000원의 84.9%로 낮지만, 시장 추세가 -37.0%이고 건물 경매의 평균 유찰 횟수도 2.4회입니다. 따라서 “감정가 대비 64%”나 “과거 평균 대비 55.5%”만으로 저평가를 단정하기보다는, 확약의 실제 이행 여부·정호진 점유 확인·하락 추세를 반영한 응찰가가 이 사건의 핵심입니다.
