서울남부지방법원 2025타경12613. 방화동 ‘마곡킹덤퀸터플’ 6층 604호로, 집합건축물대장상 오피스텔이며 감정평가상 방2·거실 겸 주방·화장실 등 주거용으로 이용 중인 물건입니다. 전용 비교면적은 29.7㎡이고, 건물은 2020년 11월 11일 사용승인된 철근콘크리트구조 13층 건물입니다. 소유자 권영란은 2021년 3월 23일 매매를 원인으로 거래가액 265,000,000원에 취득했고, 현재 경매는 주택도시보증공사가 청구금액 260,000,000원으로 진행하고 있습니다.

이 사건의 권리분석은 ‘대항력 임차인이 있으니 2.6억을 그대로 더한다’에서 끝나지 않습니다. 함현준은 2021년 8월 19일 전입·점유, 2021년 8월 9일 확정일자를 갖추고 있으며 2023년 9월 22일 보증금 260,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 따라서 권리 순위만 보면 현재 매각가 183,680,000원에서 배당받지 못하는 금액이 남습니다. 그러나 매각 조건에 미배당 잔액 청구권 포기와 임차권등기 말소가 명시되어 있어 이 임차인에 대해서는 실질 인수를 0원으로 봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 ‘확약 조건’이 핵심

실제 임차인은 1명, 함현준입니다. 매각물건명세서에는 주택도시보증공사를 ‘주택임차권 승계인’으로 적고 있지만, 이를 별도의 두 번째 임차보증금으로 더하면 안 됩니다. 보증금 260,000,000원은 한 번만 계산합니다. 함현준은 전입과 점유가 경매개시결정 2025년 10월 15일보다 앞서고, 확정일자와 배당요구도 확인되어 대항력과 우선변제권이 있는 구조입니다.

② 시세 비교 — 1.8368억은 최신 거래보다 낮지만, 시장은 이미 24.5% 내려왔다

가격 판단에서 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균 252,000,000원만 보면 현재 최저가가 크게 저렴해 보입니다. 그러나 이 물건은 거래 표본이 총 5건에 불과하고, 2021년 거래 4건이 모두 265,000,000원인 반면 가장 최근인 2026년 6월 거래는 200,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 동일하게 200,000,000원이며, 최근 거래 수준은 과거 거래보다 24.5% 낮아진 상태입니다.

확약 조건을 반영한 현재 실질취득액은 최저가와 같은 183,680,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 및 최신 거래가 200,000,000원의 91.8%로, 금액 차이는 16,320,000원입니다. 가격만 놓고 보면 최신 거래보다 낮지만, 최근 시세 자체가 과거 대비 24.5% 하락한 흐름이고 총 11호 규모의 소형 오피스텔이라는 점을 함께 봐야 합니다. 따라서 전체 평균 252,000,000원 대비 72.9%라는 숫자만으로 큰 폭의 가격 메리트를 평가하는 것은 적절하지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 183,680,000원 가정)

배당 계산상 함현준 보증금의 미배당액은 79,691,520원입니다. 다만 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 적용되므로 이 임차인에 대한 매수인의 실질 인수액은 0원으로 분석합니다. 집행비용은 매각가의 약 1.8% 추정치이며 실제 배당은 변동될 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 확약이 없다면 총액은 보증금 부근에 고정되는 구조

이 표는 대항력 임차인 사건에서 흔히 발생하는 착시를 보여줍니다. 확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수가 커져 실질 부담이 보증금 수준으로 수렴하기 때문에 ‘유찰됐으니 싸졌다’고 볼 수 없습니다. 이 사건은 예외적으로 명세서의 포기·말소 조건 때문에 함현준 관련 실질 인수가 0원으로 정리되는 구조입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 집합건축물대장상 오피스텔이며, 현황은 방2·거실 겸 주방·화장실 등을 갖춘 주거용 이용 상태입니다.
• 입지. 방화중학교 남동측 인근으로 아파트단지·학교·근린생활시설·다세대주택·오피스텔·단독주택 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 지하철 9호선 공항시장역과 노선버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 2020.11.11 사용승인된 철근콘크리트구조 13층 건물이며, 위생·급배수·도시가스·난방·소화·승강기·기계식 주차설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지·규제. 준주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함되며 공시지가는 4,689,000원/㎡입니다.
• 도로. 북측·동측 약 8m, 남측 약 4m 내외 포장도로와 3면으로 접하고, 토지는 평탄한 사다리형입니다.
• 환금성. 마곡킹덤퀸터플은 총 11호 규모이고 확인된 실거래는 5건입니다. 최신 거래가 2026.06의 200,000,000원으로 과거 265,000,000원대보다 낮아 거래량과 가격 하락 흐름을 함께 봐야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각조건 원문 확인. 함현준 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
• 실질취득 기준으로 판단. 확약 조건이 유효하면 현재 실질취득은 183,680,000원입니다. 확약을 배제한 단순 권리계산에서는 미배당 79,691,520원이 발생합니다.
• 최근 거래 우선. 전체 평균 252,000,000원보다 최신 거래 및 최근 12개월 평균 200,000,000원을 우선 비교해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래가 과거 대비 24.5% 낮아졌으므로 현재 8.2% 할인폭이 향후 가격 변동을 감당할 수준인지 보수적으로 판단해야 합니다.
• 소형 오피스텔 환금성. 총 11호, 확인 거래 5건의 소규모 물건이므로 매도 시 거래 빈도와 매수층을 별도로 점검해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2021.08.23 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 입찰 전 등기부 및 관련 원문에서 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 대조해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 매각기일 전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리 함정은 확약으로 걷혔지만, 가격 안전마진은 크지 않다”

표면만 보면 보증금 260,000,000원의 대항력 임차인이 있고 현재 매각가에서 79,691,520원이 미배당되는 전형적인 인수형 사건입니다. 그러나 이 사건은 매각물건명세서에 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 명시되어 있어, 그 조건이 이행되는 전제에서는 함현준 관련 실질 인수액이 0원입니다. 따라서 현재 실질취득은 최저가와 같은 183,680,000원으로 봐야 합니다.

다만 가격 메리트를 평가할 때 과거 거래가 섞인 252,000,000원 평균을 기준으로 ‘27% 싸다’고 해석하면 안 됩니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균은 200,000,000원이고, 현재 실질취득액은 그 91.8%입니다. 동시에 최근 거래 수준은 과거보다 24.5% 내려왔고, 총 11호의 소형 오피스텔로 거래 표본도 많지 않습니다. 권리 리스크는 조건부로 상당 부분 해소, 가격은 최근 시세보다 낮지만 하락 추세와 환금성을 감안하면 보수적으로 접근할 물건입니다.