131,584,000원
서울남부지방법원 2025타경12617. 강서구 화곡동 지엠밸리 제18층 제1802호 오피스텔입니다. 집합건축물대장상 용도는 오피스텔이고, 매각물건명세서에는 현황 주거용으로 사용 중이라고 기재돼 있습니다. 감정가는 257,000,000원, 현재 최저매각가는 131,584,000원으로 3회 유찰된 상태입니다.
이 사건은 최저가만 보면 단순한 할인 물건처럼 보이지만, 핵심은 가격이 아니라 대항력 임차권과 특수한 매각조건입니다. 임차인 박세미는 2021.08.02 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.07.16입니다. 말소기준권리는 2023.07.13 의정부세무서장 압류이므로, 임차인의 대항력 발생 시점이 훨씬 앞섭니다. 따라서 별도 조건이 없다면 미배당 보증금은 매수인에게 이어질 수 있는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12617 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 1116-5 지엠밸리 제18층 제1802호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 집합건축물대장상 오피스텔 · 매각물건명세서상 현황 주거용 |
| 소유자 | 김건회 (2021.08.13 소유권이전 · 거래가액 275,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 257,000,000원 / 131,584,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 275,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 말소기준권리 | 2023.07.13 갑구 6번 압류 · 권리자 국 · 처분청 의정부세무서장 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다
권리분석의 출발점은 2023.07.13 압류입니다. 등기부상 을구 1번 주택임차권등기는 2023.08.23 접수됐지만, 박세미의 주민등록·점유개시일은 2021.08.02, 확정일자는 2021.07.16입니다. 따라서 임차권등기의 접수일만 보고 후순위라고 판단하면 안 됩니다. 실제 대항력의 기초가 되는 전입·점유가 말소기준보다 앞서 있어 대항력 있음으로 분석됩니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박세미 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 275,000,000원 | 대항력 있음 전입·점유 2021.08.02 | 우선변제 있음 확정일자 2021.07.16 · 배당요구 | 승계 주택도시보증공사 | 0원* 미배당 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건 |
실제 임차인은 박세미 1명입니다. 주택도시보증공사는 매각물건명세서에 주택임차권 승계인으로 표시되므로 박세미의 보증금과 별도의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
② 가격 판단 — 시세자료 없이 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 131,584,000원으로 감정가 257,000,000원의 51% 수준까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건에는 동일 오피스텔의 최근 실거래 평균·최신 거래·최근 가격 추세 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 평가하지 않습니다.
대신 현재 회차에서 확인할 수 있는 것은 매각조건이 정상적으로 이행될 경우 실질취득액이 131,584,000원이라는 점입니다. 향후 더 유찰되더라도 박세미 임차권에 대한 조건부 인수액은 0원*으로 보며, 실질취득액은 각 회차 낙찰가가 됩니다. 다만 이를 시세와 비교해 싼지 비싼지는 별도의 실거래 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 131,584,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,642,176원 |
| 1. 임차인 박세미 보증금(우선변제) | 275,000,000원 | 128,941,824원 |
| 2. 갑구 7번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 275,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차보증금 부족분은 146,058,176원입니다. 다만 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 적용되므로, 박세미 임차권에 관한 매수인의 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 회차 시나리오 — 낙찰가가 내려가면 원래 미배당은 커진다
| 회차 | 최저가 | 룰상 미배당 | 조건부 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 51% | 131,584,000원 | 146,058,176원 | 0원* | 131,584,000원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 105,267,200원 | 172,006,541원 | 0원* | 105,267,200원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 33% | 84,213,760원 | 192,702,088원 | 0원* | 84,213,760원 |
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 묶이는 구조가 됩니다. 실제로 데이터상 미배당액은 현재 146,058,176원에서 4회 유찰 시 172,006,541원, 5회 유찰 시 192,702,088원으로 증가합니다. 하지만 이 사건은 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 한 매각이므로 박세미 임차권에 대한 인수는 실질 0원*으로 처리합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강서구청 북측 인근으로, 주변은 오피스텔·숙박시설·근린생활시설 등이 소재하는 주상지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 소재해 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 18층 건물의 제18층 제1802호이며 사용승인일은 2020.04.09입니다. 위생·급배수·개별난방·화재탐지·소화전·승강기·기계식주차장 설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 서측으로 약 30m 도로에 접합니다.
- 용도·규제. 일반상업지역·중요시설물보호지구(공항)·지구단위계획구역·수평표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각조건 원문 확인. 반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 유지되는지 매각물건명세서 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 확인. 낙찰 후 박세미 및 주택도시보증공사 승계 관계에서 임차권등기 말소 절차와 조건 충족 여부를 확인해야 합니다.
- 실거래 별도 확인. 감정가 대비 51%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고 지엠밸리 및 인근 주거용 오피스텔의 최신 실거래를 대조해야 합니다.
- 주거용 이용 확인. 공부상 오피스텔이고 매각물건명세서상 현황 주거용이므로 실제 사용상태와 인도 상태를 현장에서 확인하는 것이 필요합니다.
- 관리비·세금 확인. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 관리비 체납 여부도 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “대항력은 강하지만, 이 사건은 매각조건이 핵심”
박세미의 전입·점유는 2021.08.02로 말소기준권리인 2023.07.13 압류보다 앞서고, 보증금도 275,000,000원입니다. 일반적인 경매라면 현재 최저가 131,584,000원에서 146,058,176원의 미배당 보증금이 남는 전형적인 대항력 인수형입니다.
하지만 이 사건은 예외가 명확합니다. 매각물건명세서가 박세미와 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 매각조건으로 명시합니다. 따라서 해당 임차권에 대한 실질 인수는 0원*, 현재 회차의 실질취득액은 131,584,000원으로 봅니다. 다만 최근 실거래 자료가 없으므로 이 가격이 시장가격보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 권리의 승부처는 매각조건 확인, 가격의 승부처는 최신 실거래 확인입니다.
