인천지방법원 2025타경509928. 인천 남동구 간석동 ‘세븐시티’ 8층 804호, 전용 40.35㎡의 공부상 오피스텔입니다. 감정 이용상태도 “공부상 오피스텔임”으로 확인됩니다. 감정가 150,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 105,000,000원입니다. 표면상으로는 감정가의 70%라 싸 보이지만, 이 사건의 핵심은 가격표가 아니라 을구 1번 주택임차권입니다.
임차권자는 고샛별, 임차보증금은 163,000,000원입니다. 주민등록일자는 2019.05.24, 확정일자는 2019.05.08, 점유개시일자는 2019.05.24이고, 주택임차권등기명령은 2021.06.03, 등기 접수는 2021.06.30입니다. 말소기준으로 잡힌 2025.03.24 토스뱅크 가압류보다 훨씬 앞선 임차권이므로, 확약이 없다면 최저가만 보고 “반값”이라고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509928 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 108-7 세븐시티 8층 804호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 40.35㎡ · 철근콘크리트구조 평지붕 14층 건물 중 8층 |
| 소유자 | 김민환 (2022.05.09. 공매로 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 105,000,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 136,215,723원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 있다
말소기준권리는 2025.03.24 갑구 9번 토스뱅크주식회사 가압류입니다. 이후의 토스뱅크 가압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 을구 1번 주택임차권은 2021년에 등기되어 말소기준보다 앞섭니다. 이 때문에 원칙적으로는 임차보증금 중 배당받지 못한 금액이 매수인 인수로 이어질 수 있습니다.
② 임차인 표 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계 중복 아님
제공 데이터상 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라, 실제 임차인 1명으로 기재되어 있습니다. 따라서 보증금은 중복 합산하지 않고 고샛별 보증금 163,000,000원 하나만 봅니다.
| 임차인 | 범위 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배지 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 고샛별 | 제8층 제804호 40.35㎡ 전부 / 주거(임차권등기) | 163,000,000원 | 2019.05.24 / 2019.05.08 | 대항력 우선변제 실제 임차인 | 확약 없으면 부족분 인수 가능. 단, HUG 말소동의 확약서 제출로 해당 임차권 실질 인수 0원* |
③ 배당표 — 최저가 기준 법리상 부족분은 60,270,000원
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 메모 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,270,000원 | 송달·공고·감정·집행관 매각수수료 누진 추정치 |
| 1. 임차인 고샛별 보증금 (우선변제) | 163,000,000원 | 102,730,000원 | 부족분 60,270,000원 매수인 인수 구조 |
| 2. 갑구 9번 가압류 · 토스뱅크주식회사 | 42,474,400원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 3. 갑구 10번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 136,215,723원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·최우선변제 미반영 |
배당표상 낙찰가 105,000,000원에서는 집행비용 2,270,000원을 제외한 102,730,000원이 임차인에게 배당되고, 임차보증금 부족분은 60,270,000원입니다. 다만 본 사건은 HUG 말소동의 확약서 제출 기재가 있어 해당 임차권의 실질 인수는 0원*으로 봅니다.
④ 가격 판단 — 실거래는 참고용, 동일면적 매칭 아님
세븐시티 최근 거래 표본은 5건이고 평균은 205,600,000원입니다. 다만 거래 면적이 56.27㎡, 78.94㎡, 72.31㎡, 71.57㎡, 72.31㎡로, 대상 전용 40.35㎡와 면적이 맞지 않습니다. 따라서 최저가 105,000,000원을 단순히 평균 거래가 대비 51.1%라고만 보고 “반값 매수”라고 결론내리면 안 됩니다. 이 사건의 가격 메리트는 확약서로 인수 리스크가 실제로 제거되는지 확인된 뒤에야 판단할 수 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.04 | 56.27㎡ | 13 | 225,000,000원 |
| 2024.07 | 78.94㎡ | 2 | 180,000,000원 |
| 2023.12 | 72.31㎡ | 2 | 210,000,000원 |
| 2023.10 | 71.57㎡ | 9 | 200,000,000원 |
| 2022.02 | 72.31㎡ | 6 | 213,000,000원 |
| 평균 | — | 5건 | 205,600,000원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 간석동 소재 “인천지하철 간석오거리역” 동측 인근의 세븐시티 8층 804호입니다.
- 주위환경. 공동주택, 오피스텔 및 상업용부동산 등이 혼재하는 후면 주상지대로서 주변환경은 보통시됩니다.
- 교통. 남측 소로를 통해 백범로, 경인로 등에 연계되며 인근에 버스정류장과 간석오거리역이 위치합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 14층 건물 중 8층 804호, 사용승인일은 2019.02.01입니다.
- 용도·규제. 일반상업지역, 방화지구, 과밀억제권역, 상대보호구역 등이 포함되어 있습니다. 공부상 오피스텔이고 등기사항전부증명서상 “주택임차권” 등기가 되어 있습니다.
- 환금성. 세븐시티 총 세대수는 8세대이고 최근 거래 표본은 5건입니다. 대상 면적 40.35㎡와 거래 표본 면적이 맞지 않아 환금성·시세 판단은 보수적으로 봐야 합니다.
- 기타. 대지권내역 토지 1·2·3이 토지대장에는 미등재되어 있다는 감정 참고사항이 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 어느 임차권에 적용되는지, 조건이 있는지, 낙찰 후 말소 절차가 확실한지 확인해야 합니다.
- 확약 밖 위험 분리. 본 데이터상 확인된 실제 임차인은 고샛별 1명입니다. 확약은 이 임차권에 한정해서 봐야 하며, 확약 밖 미상 임차인·점유가 있는지는 현장과 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 대항력 구조 이해. 확약이 없으면 보증금 163,000,000원이 최저가 105,000,000원보다 커서 부족분 60,270,000원 인수 구조가 됩니다.
- 공매공고 이력. 등기상 공매공고 부기등기가 존재합니다. 한국자산관리공사 공매 진행과 법원경매 진행의 교차 여부를 확인해야 합니다.
- 시세 비교 보수화. 실거래 평균 205,600,000원은 대상 전용 40.35㎡와 면적이 맞지 않는 표본입니다. 직접 비교 가격으로 쓰지 말고 참고값으로만 보세요.
- 관리비·점유 확인. 오피스텔은 미납 관리비, 점유자, 열쇠 인도, 전입세대 열람을 별도로 확인해야 합니다.
- 우선매수권. 제공 데이터의 명세서·notes에는 전세사기피해자 우선매수권 기재가 없습니다. 다만 입찰 전 원본 명세서 변동 여부를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약서가 있으면 C, 없으면 D형 리스크”
이 사건은 최저가가 105,000,000원이라 숫자만 보면 매력적으로 보입니다. 하지만 을구 1번 주택임차권의 보증금은 163,000,000원이고, 확약이 없다면 현재 회차 법리상 부족분은 60,270,000원입니다. 대항력 인수형에서는 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어 총액이 보증금 부근으로 맞춰지는 구조이므로, 최저가만 보고 싸다고 말할 수 없습니다.
다만 본건은 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 기재되어 있습니다. 이 확약이 원본상 유효하고 조건이 충족된다면, 해당 임차권의 실질 인수는 0원*으로 보아 현재 회차 실질취득은 105,000,000원*입니다. 그래도 세대수 8세대, 면적 불일치 실거래 표본, 공매공고 이력, 대지권내역 참고사항이 겹치므로 공격적 우량물건이 아니라 확약 확인 후 제한적으로 접근할 물건입니다.
