서울남부지방법원 2025타경12624. 신월동 ‘대흥미소가’ 5층 504호, 다세대주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 이 사건은 겉으로는 보증금 270,000,000원의 선순위 임차권이 있어 인수형으로 보이지만, 매각조건에 붙은 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 핵심입니다. 이 조건 때문에 일반적인 권리분석에서 계산되는 미배당 보증금과 실제 매수인이 부담하는 금액이 달라집니다.
권송희의 임대차계약일은 2021.08.10, 확정일자는 2021.08.23, 전입·점유개시는 2021.09.29입니다. 등기부에는 2023.10.12 주택임차권이 등기됐고 보증금은 270,000,000원입니다. 말소기준은 2025.10.15 강제경매개시결정이므로 임차인의 전입·점유는 그보다 앞섭니다. 따라서 대항력과 우선변제권이 모두 있는 구조입니다. 다만 매각물건명세서상 포기 조건이 이 임차인과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사에 적용되어, 그 조건 이행을 전제로 실질 인수는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12624 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 233-21 대흥미소가 제5층 제504호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 전용 29.04㎡ · 지상 5층 중 5층 |
| 소유자 | 이현주 (2021.10.08 거래가액 270,000,000원에 소유권 이전) |
| 감정가 / 최저가 | 287,000,000원 / 146,944,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 270,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 이용상태 | 다세대주택 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 매각조건이 결론을 바꾼다
과거 2021.06.17 영등포농업협동조합 근저당권 1,200,000,000원이 설정됐지만 2021.08.26 해지로 이미 말소됐습니다. 이후 권송희가 2021.09.29 전입·점유를 시작했고, 2023.10.12 보증금 270,000,000원의 주택임차권이 등기됐습니다. 현재 말소기준은 2025.10.15 강제경매개시결정입니다. 따라서 임차권은 말소기준보다 앞선 권리입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|
| 권송희 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2021.09.29 / 2021.08.23 | 270,000,000원 | 대항력 有 우선변제 승계 기재 |
권송희는 배당요구를 했고, 전입일이 말소기준보다 앞서며 확정일자도 갖추고 있습니다. 매각물건명세서에는 권송희와 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 함께 포기 조건의 당사자로 기재돼 있습니다. 따라서 보증금을 별도 임차인 보증금으로 중복 합산할 사안이 아니며, 이 사건에서 확인되는 실제 임차인은 1명입니다.
③ 시세 비교 — 실질취득액은 낮지만 실거래 표본이 2021년에 멈춰 있다
대흥미소가는 18세대, 2021.06.07 사용승인된 다세대주택입니다. 면적이 유사한 실거래 표본은 12건이고 평균 거래금액은 264,583,333원, 최저 255,000,000원, 최고 280,000,000원입니다. 최신 표본 거래는 2021.12 260,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.12 | 28.9㎡ | 3 | 260,000,000원 |
| 2021.11 | 28.66㎡ | 5 | 260,000,000원 |
| 2021.11 | 27.26㎡ | 5 | 280,000,000원 |
| 2021.11 | 29.56㎡ | 2 | 265,000,000원 |
| 2021.10 | 29.04㎡ | 5 | 270,000,000원 |
| 2021.10 | 28.38㎡ | 2 | 265,000,000원 |
| 2021.10 | 29.06㎡ | 5 | 260,000,000원 |
| 2021.09 | 28.9㎡ | 2 | 260,000,000원 |
| 2021.09 | 29.68㎡ | 3 | 255,000,000원 |
| 2021.09 | 29.04㎡ | 3 | 260,000,000원 |
| 2021.09 | 29.56㎡ | 3 | 270,000,000원 |
| 2021.09 | 29.04㎡ | 2 | 270,000,000원 |
| 평균 | 29.04㎡ | 12건 | 264,583,333원 |
확약 조건을 반영한 현재 회차 실질취득액은 146,944,000원이고, 실거래 표본평균 264,583,333원의 55.5%입니다. 숫자만 보면 큰 차이가 있지만, 표본의 최신 거래가 2021.12라는 점이 결정적입니다. 경매 매각기일은 2026.09.22이므로 이 2021년 거래들을 그대로 현재 시세라고 단정해 가격 가점을 크게 주는 것은 위험합니다.
④ 예상배당표 (매각가 146,944,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,857,216원 |
| 1. 임차인 권송희 보증금 | 270,000,000원 | 144,086,784원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 270,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 배당 계산상 임차인 보증금 미배당액은 125,913,216원입니다. 그러나 매각물건명세서의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 이행되는 전제에서는 매수인의 실질 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.9% 추정치이며 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 유지되면 실질취득액도 함께 내려간다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 146,944,000원 | 125,913,216원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 117,555,200원 | 154,890,573원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 94,044,160원 | 178,048,635원 | 0원 |
보통의 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 커져 총취득부담이 보증금 수준에 가까워지는 구조입니다. 이 사건은 예외적으로 잔액 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 있어, 그 조건이 유지·이행되는 전제에서는 각 회차의 실질 인수액이 0원입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득액은 최저가인 146,944,000원으로 봅니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울신강초등학교 북서측 인근. 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 진출입로는 2곳입니다. 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철 2·5호선 까치산역이 있어 대중교통 상황은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지상 5층 건물의 5층 504호입니다. 사용승인일은 2021.06.07이며 급배수·위생·난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남서측 약 4m 내외 막다른 도로와 북서측 약 3m 내외 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·지구단위계획구역이며, 건축허가·착공제한지역·제3종 구역·수평표면구역·진입표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등이 포함됩니다.
- 환금성. 대흥미소가는 18세대이며 확인된 실거래 표본은 12건입니다. 최근 표본 거래가 2021.12에 그쳐 현재 환금성을 판단할 최신 거래 근거가 약한 점은 보수적으로 봐야 합니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 공부와의 차이도 기재돼 있지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서 원문 확인. 권송희와 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 현재 매각조건에 그대로 유지되는지 반드시 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 이행 확인. 실질 인수 0원 판단은 임차권등기가 실제로 말소되는 조건을 전제로 합니다.
- 현재 시세 재확인. 확인된 12건의 실거래가 모두 2021년이므로, 2026년 현재 인근 유사 다세대 거래와 매물가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.10.08 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 매각 후 효력과 말소 여부를 원문에서 확인해야 합니다.
- 3회 유찰 원인 점검. 현재 최저가가 감정가 51% 수준까지 내려온 만큼 권리 외에 거래성·입지·수요 측면의 유찰 원인이 있는지 현장을 확인해야 합니다.
- 현장·점유 확인. 임차권등기가 존재하는 물건인 만큼 실제 점유 현황과 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당 변동 가능성. 집행비용은 추정치이고 당해세·최우선변제는 반영되지 않았으므로 실제 배당표는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “대항력 인수형처럼 보이지만, 매각조건이 결론을 바꾼다”
이 사건의 본질은 보증금 270,000,000원의 선순위 대항력 임차권입니다. 현재 최저가 기준 일반적인 배당 계산으로는 125,913,216원이 미배당돼 원칙적으로 매수인 인수 문제가 생깁니다. 그러나 매각물건명세서는 권송희와 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대한 그 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시합니다. 그 조건이 이행되는 한 실질 인수는 0원, 실질취득액은 146,944,000원입니다.
가격만 보면 과거 실거래 표본평균 264,583,333원의 55.5% 수준이지만, 거래 표본이 2021년에 집중돼 있어 이를 2026년 현재 시세로 그대로 사용할 수 없습니다. 이미 3회 유찰된 18세대 다세대라는 점도 감안해야 합니다. 따라서 이 물건은 권리조건 확인은 긍정적, 가격은 최신 현장 시세 확인이 필수인 유형입니다. 매각조건 원문과 임차권 말소 이행 가능성을 확인한 뒤, 현재 시세가 받쳐줄 때만 가격 메리트를 인정하는 접근이 맞습니다.
