인천지방법원 2025타경509929. 인천 서구 당하동 ‘엘리시안’ 에이동 2층 202호, 전용 47.62㎡의 다세대·공동주택(도시형생활주택)입니다. 소유자 서호범은 2022년 3월 25일 이 물건을 거래가 168,000,000원에 매수했고, 경매는 주택도시보증공사가 채권자로 신청한 강제경매입니다. 현재 등기상 살아 있는 핵심 권리는 이동열의 165,000,000원 주택임차권입니다.

이 사건의 난도는 “최저가가 감정가의 49%까지 내려왔다”는 숫자가 아니라 임차권 인수가 정말 제거되는지에 달려 있습니다. 이동열은 2022년 2월 4일 확정일자를 받고, 2022년 3월 8일 전입·점유를 시작했습니다. 말소기준인 2025년 6월 12일 강제경매개시결정보다 빨라 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커져 실질취득비용이 보증금 165,000,000원 수준에 사실상 고정되는 유형입니다. 다만 이 건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 해당 임차인에 대해서는 실질 인수를 0원으로 봅니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 본래 인수형, 확약으로 조건부 해소

과거 광명동부새마을금고·안양원예농업협동조합·하나은행 근저당은 모두 등기부상 이미 말소되어 현재 인수 대상이 아닙니다. 현재 권리분석의 기준점은 2025.06.12 강제경매개시결정이고, 이동열의 전입·점유 및 주택임차권은 그보다 앞섭니다. 따라서 확약을 배제한 원칙적 계산에서는 매수인 인수 위험이 존재합니다.

임차인 분석 — 실제 임차인 1명

이동열은 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 봅니다. 보증금은 한 번만 계산합니다. 확정일자와 전입·점유 모두 확인되고 배당요구도 이루어져 우선변제권을 행사할 수 있으며, 배당으로 회수하지 못하는 금액은 원칙상 매수인에게 남는 구조입니다. 다만 이 사건에서는 위 말소동의 확약이 그 위험을 실질적으로 제거하는 요소입니다.

② 시세 비교 — 최저가만 보면 싸지만, 하락 추세를 먼저 봐야 한다

엘리시안은 19세대 규모이고, 확인된 실거래는 2건입니다. 전체 평균 146,500,000원에는 2022년 168,000,000원 거래가 섞여 있어 현재 가격 판단의 주된 기준으로 쓰기 어렵습니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 125,000,000원이며, 최근 가격은 이전 거래 대비 -25.6% 하락한 흐름입니다.

확약을 반영한 현재 회차 실질취득액은 82,320,000원으로, 최근 12개월 평균·최신 거래 125,000,000원의 65.9%입니다. 즉 확약 효력이 예정대로 작동한다는 전제에서는 최근 거래보다 낮은 가격입니다. 다만 -25.6% 하락 추세가 이미 나타난 만큼 과거 전체 평균과 비교해 “반값”이라는 식으로 평가해서는 안 됩니다. 가격 메리트는 존재하지만, 현재 시세가 더 내려갈 가능성과 소규모 주택의 환금성까지 할인해서 봐야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 82,320,000원 가정)

배당 계산상 이동열의 보증금 미회수액은 84,561,760원으로 매수인 인수액이 됩니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있으므로, 본 리포트에서는 해당 임차인에 대한 실질 인수액을 0원으로 반영했습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 다세대이며 감정평가상 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 5층 건물의 2층 202호이고 사용승인일은 2011.07.22입니다.
• 입지. 인천광역시 서구 당하동 백석초등학교 남동측 인근으로, 주변에 아파트·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 대중교통 여건은 보통으로 평가되어 있습니다. 남측으로 폭 20m 내외 포장도로와 접합니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 성장관리권역·철도보호지구·상대보호구역 등의 제한이 확인됩니다. 공시지가는 1,348,000원/㎡, 토지면적은 552.6㎡입니다.
• 건물 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없습니다. 기본 위생·급배수·난방·도시가스 설비가 되어 있습니다.
• 환금성. 엘리시안은 19세대이고 확인된 거래 표본은 2건입니다. 최근 가격 흐름이 -25.6%인 만큼 대단지 아파트처럼 풍부한 거래를 전제로 한 환금성 평가는 곤란합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원문 대조. 이 사건의 권리·가격 판단은 확약 효과에 달려 있습니다. 이동열 임차권에 적용되는 말소동의 내용과 이행 조건을 매각물건명세서 원문에서 최우선으로 확인해야 합니다.
• 확약 미적용 시 인수 구조 재확인. 룰상 현재 회차 미배당액은 84,561,760원입니다. 확약이 적용되지 않으면 낮은 최저가만 보고 접근할 수 없는 대항력 인수형입니다.
• 최근 시세를 기준으로 판단. 과거 전체 평균 146,500,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 125,000,000원을 우선해야 합니다. 최근 가격 추세는 -25.6%입니다.
• 소규모 주택 환금성. 19세대이고 거래 표본이 적습니다. 매입 후 재매각 시 거래량과 가격 협상폭을 보수적으로 봐야 합니다.
• 명도·점유 확인. 임차권등기 대상은 제2층 제202호 47.62㎡ 전부입니다. 낙찰 전 현재 점유 상태와 인도 절차를 다시 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인”보다 확약 한 장이 더 중요하다

표면적으로는 감정가 168,000,000원에서 최저가 82,320,000원까지 2회 유찰된 할인 물건입니다. 확약을 반영하면 매수인 실질 인수는 0원이고, 실질취득 82,320,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 125,000,000원의 65.9%라 가격 메리트가 있습니다.

하지만 권리관계를 한 줄 빼면 결론이 완전히 바뀝니다. 이동열은 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차인이고, 현재 배당안에서는 84,561,760원이 미회수됩니다. 따라서 말소동의 확약이 없다면 실질취득비용은 보증금 165,000,000원 수준으로 고정되는 인수형입니다. 이 사건은 확약서가 주된 인수 위험을 해소해 주기 때문에 비로소 현재 최저가의 의미가 생깁니다.

가격에서도 과거 168,000,000원 거래나 전체 평균만 볼 것이 아니라 최근 125,000,000원과 -25.6% 하락 추세를 우선해야 합니다. 19세대 소규모 공동주택, 2회 유찰이라는 환금성 신호까지 고려하면 권리는 확약 확인이 전제, 가격은 할인 우위지만 하락장 보정이 필요한 물건으로 정리됩니다.