서울남부지방법원 2025타경12635. 방화동 제이스빌 제3층 제305호, 감정평가상 도시형생활주택 단지형다세대로 이용 중인 물건입니다. 소유자 김순연은 2022년 5월 9일 매매를 원인으로 거래가액 329,000,000원에 취득했고, 2022년 5월 26일 소유권이전등기가 접수됐습니다. 이 사건에서 가장 중요한 권리는 근저당이 아니라 정다솜의 주택임차권입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2022년 4월 20일, 전입·점유개시는 2022년 5월 26일로, 말소기준으로 선언된 2025년 4월 11일 서울특별시 압류보다 훨씬 앞섭니다.

따라서 확약이 없었다면 전형적인 대항력 인수형입니다. 현재 회차 배당계산에서는 329,000,000원 보증금 중 218,170,880원이 배당되고 110,829,120원이 미배당으로 남습니다. 최저가 222,080,000원과 이 잔액을 합치면 332,909,120원 수준으로, 낙찰가가 내려가도 미배당 인수가 커지는 구조입니다. 그러나 이 사건은 매각물건명세서 비고가 그 결론을 바꿉니다.

* 배당표 자체에는 현재 회차 기준 미배당 110,829,120원이 계산되지만, 매각물건명세서의 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 반영한 실질 인수액은 0원으로 분석했습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 원칙은 인수형, 확약이 결론을 바꾼다

말소기준은 2025.04.11 서울특별시 압류입니다. 이후의 국 압류와 주택도시보증공사 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 정다솜의 전입·점유는 2022.05.26으로 말소기준보다 앞서므로 대항력 있음으로 판정됩니다. 확정일자도 2022.04.20이고 배당요구가 확인돼 우선변제권을 행사하는 구조입니다.

갑구에는 2022.05.26 민간임대주택등기도 존재합니다. 등기 내용은 임대사업자가 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라는 취지입니다. 이 등기는 말소기준보다 앞선 시점의 등기이므로 입찰 전 원문과 매각조건을 함께 대조할 필요가 있습니다.

② 임차인 — 실제 임차인은 1명

실제 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사는 매각물건명세서에서 주택임차권 승계인으로 나타나므로 정다솜과 별개의 두 번째 임차인으로 보증금을 합산하지 않습니다. 보증금 기준은 정다솜의 329,000,000원 한 건입니다.

③ 시세 비교 — 67.5%지만, 비교 표본부터 확인해야 한다

현재 최저가 222,080,000원은 제공된 최근 12개월 평균 329,000,000원의 67.5%입니다. 확약 조건을 반영하면 실질취득도 222,080,000원이므로 숫자만 보면 최근 거래보다 낮습니다. 다만 이 시세 자료에는 중요한 한계가 있습니다.

시세 조회 대상면적은 27.25㎡인데 확인된 거래는 19.31㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 거래 수도 1건뿐입니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균이 모두 329,000,000원인 것도 같은 한 건이 전부이기 때문입니다. 따라서 67.5%라는 할인율은 참고치는 되지만, 동일 면적의 충분한 실거래가 확인된 경우처럼 강하게 가격 가점을 줄 근거는 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 222,080,000원 가정)

배당 계산상 정다솜 보증금의 미배당액은 110,829,120원입니다. 다만 매각물건명세서의 잔액 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 적용하면 매수인의 실질 인수는 0원*으로 분석합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.

확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커지므로 단순히 “유찰될수록 싸진다”고 볼 수 없습니다. 반대로 이 사건처럼 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건으로 적용되는 경우에는 실질 인수가 0원*이어서 유찰에 따라 실질취득 자체도 내려갑니다. 이 차이가 이 사건의 핵심입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 방화초등학교 북동측 인근으로, 주변에는 다세대주택과 아파트 등이 소재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 9호선 신방화역이 있습니다.
• 이용. 도시형생활주택 단지형다세대로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지하1층/지상6층입니다.
• 도로. 남동측으로 노폭 약 4~5미터의 포장도로에 접합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역, 평지, 가로장방, 토지면적 172.0㎡, 공시지가 3,059,000원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역·소규모주택정비 관리지역·수평표면구역·대공방어협조구역·상대보호구역·중요시설물보호지구(공항)·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성 참고. 제이스빌은 20세대이고 확인된 실거래 표본은 1건으로, 시세 판단 자료가 제한적입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약 문구 재확인. 매각물건명세서의 “배당받지 못하는 잔액 반환청구권 포기 및 주택임차권등기 말소 조건”이 실제 매각조건으로 유지되는지 원본을 확인하세요.
• 확약이 없다고 가정한 상한도 계산. 현재 회차 룰상 미배당 인수는 110,829,120원이며, 낙찰가와 합산하면 332,909,120원 수준입니다. 확약 적용 여부가 경제성을 완전히 바꿉니다.
• 시세 표본 한계. 329,000,000원 거래는 19.31㎡ 1건이고 시세 조회 대상은 27.25㎡입니다. 67.5% 숫자만 보고 동일면적 확정 시세로 간주하지 마세요.
• 민간임대주택등기. 2022.05.26 등기가 말소기준보다 앞서 있으므로 등기 내용과 매각 후 취급을 원문에서 확인하세요.
• 점유·명도. 정다솜의 주택임차권등기가 존재하므로 실제 점유상태와 임차권 말소 절차를 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실거래 자료를 입찰 전에 직접 대조하세요.

맺으며 — “원칙상 3.29억 인수형, 하지만 이 사건은 확약이 핵심”

이 사건을 최저가 222,080,000원만 보고 판단하면 핵심을 놓칩니다. 정다솜은 말소기준보다 먼저 전입한 대항력 임차인이고 보증금은 329,000,000원입니다. 확약이 없다면 현재 회차에서 110,829,120원이 미배당으로 남아 매수인이 떠안을 수 있고, 낙찰가와 합친 경제적 부담은 332,909,120원 수준이 됩니다.

하지만 매각물건명세서는 정다솜과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건을 명시합니다. 이 조건을 반영하면 실질 인수는 0원*, 현재 실질취득은 222,080,000원입니다. 제공된 최근 거래 329,000,000원의 67.5% 수준이라는 점은 긍정적이지만, 거래가 1건뿐이고 면적도 19.31㎡로 대상 27.25㎡와 달라 가격 근거는 약합니다. 권리의 승부처는 확약 조건, 가격의 승부처는 동일면적 시세 확인입니다.